保利发展控股2019年报:营收净利再创新高 生态平台加速成型

4月16日，保利发展控股集团股份有限公司（SH600048）（以下简称保利发展）交出了2019年度经营成绩单，以优秀业绩兑现向投资者的承诺。

作为行业领军企业，在市场浪潮中保利发展始终保持稳健发展态势，2019年，保利发展有效把握市场主流需求，持续优化、升级产品，强化了一二线城市及核心城市群的深耕力度，实现了新一轮的业绩增长。

报告期内，保利发展实现签约销售4618亿元，位列行业前五、央企第一。实现营业总收入【2360】亿元，同比增长【21.3】%；净利润【376】亿元，同比增长【43.6】%；归母净利润【280】亿元，同比增长【47.9】%，收入利润稳步增长，实现高质量稳健发展。此外，保利发展充分发挥多元化融资优势，有息负债综合成本仅4.95%，显著优于行业平均水平。

另外，在一主两翼战略下，保利发展积极拓展房地产金融与社区消费服务业务板块，谋求新的利润增长点，期望通过三者的协同作用，不断完善多元的利润增长模式。

一、业绩高增长，综合竞争力显著提升

受惠于中国城镇化进程和房地产市场的发展，保利在过去几年里实现了持续的高速增长，经营绩效不断提升。

截止报告期末，公司资产规模突破万亿，经营规模稳步增长。房地产业务结转加快，实现营业总收入【2360】亿元，同比增长【21.3】%；净利润【376】亿元，同比增长【43.6】%；归母净利润【280】亿元，同比增长【47.9】%。

得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升，公司毛利率提升【2.48】个百分点至【34.97】%，其中房地产结转毛利率提升【2.69】个百分点至【35.38】%；随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，公司实现投资收益【37】亿元，同比大幅增长【37.6】%；净利率提升【2.47】个百分点至【15.91】%。

身处资金密集型的房地产行业，稳健安全的财务管控是企业持续经营的根本。多年以来，保利始终以现金流的绝对安全作为风控底线，强化现金流管理，时刻保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。

一方面，公司通过将回笼指标纳入业绩考核、建立回笼动态监控机制、加大按揭总对总合作力度等多种举措，持续强化现金回笼能力，全年累计实现销售回笼超【4300】亿元，回笼率大幅提升至【93】%，资金保障稳健有力。另一方面，作为地产龙头企业，公司构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，具备在不同市场环境下，快速、充分获取资金的能力。同时，凭借央企信用优势，公司在各大金融机构获得充足授信，并获得极具竞争力的融资成本。报告期末，公司未使用额度约【2690】亿元，融资头寸充裕。

持续优化资产负债结构，也强化了公司的抗风险能力。报告期末，公司资产负债率【77.79】%，较年初降低【0.18】个百分点；净负债率【56.91】%，同比大幅降低【23.64】个百分点，负债率为业内较低水平。公司年内发行15亿元中期票据与5亿美元债，发行利率均为同期同类产品的最低价格。截止报告期末账面有息负债【2700】亿元，有息负债综合成本仅约【4.95】%，同比降低【0.08】个百分点，继续保持业内领先优势。货币资金近【1400】亿元，为短期借款及一年内到期债务的【2.1】倍，现金储备充裕。

得益于较低的负债较低水平，稳健的资产结构，及强大的抗风险能力突出，公司已获得大公、中诚信等国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级，并且获得国际信用评级机构标准普尔、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级，展望为稳定。

二、城市深耕效果显著，业绩实现稳步增长

多年来，前瞻性的战略定位，精准高效的土地投资，是保利在行业激烈竞争中脱颖而出的核心竞争力。正因如此，保利一直审慎把握市场机会，凭借敏锐的周期判断能力，建立并持续强化了土储竞争优势。

报告期内，公司拓展项目【127】个，新增容积率面积【2680】万平方米，拓展成本【1555】亿元。主动增加拓展项目权益比例，提升至【71】%，新增权益面积【1916】万平方米，权益面积与去年同期相近。

公司根据土地市场变化灵活调整节奏，“不随众，不盲从”，合理掌控投资节奏，年内拓展平均楼面地价【5802】元/平方米，拓展溢价率仅【14%】。新增货量中，住宅货量占比【84%】，产品结构持续优化。

与此同时，保利坚定落实城市深耕战略，持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。通过产业合作、旧改、收购等方式获取项目数量不断增加，多元化土地拓展能力持续提升，有效补充优质资源。

截至2019年末，公司拥有在建面积13158万平方米，待开发面积8112万平方米，其中，38个核心城市占比达【58%】，项目资源丰富且质地优良，为公司的持续发展奠定坚实基础。

得益于城市深耕战略，保利在越来越多的核心城市拥有领先市场地位。报告期内，公司38个核心城市销售贡献达到【77】%，其中在珠三角及长三角签约销售达千亿规模。单城签约过百亿城市【13】个，合计销售金额达【2500】亿元，销售贡献占比达【54%】。在全国11个城市中销售金额排名当地第一，25个城市进入前三，市场地位稳步提升。其中广州实现签约超【420】亿元，佛山、武汉、北京超过【200】亿元，福州、西安、三亚等首次突破【100】亿元，深耕核心城市效果显著。

三、坚持服务为本，不动产生态发展平台加速成型

在十三五规划末期，保利结合行业发展新趋势与市场新特点，基于“不动产生态发展平台”的发展战略，坚持以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼，实现企业高质量发展。

通过延展不动产全产业链，提前布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域，为人民美好生活提供综合解决方案；以产融结合为经营理念，发挥资本对产业的赋能优势，不断丰富不动产生态平台内涵。

报告期内，保利物业于香港联交所主板上市，募集资金超54亿港元，引入新加坡政府投资公司、高瓴资本、中国国有企业结构调整基金股份有限公司、中国交通建设集团有限公司等国际知名基石投资人，获得国际资本市场广泛认可。

截止报告期末，保利物业在管面积达到【4.98】亿平米，合同面积达到【2.87】亿平米，物业管理项目超过【1000】个；实现营业收入约【59.67】亿元，同比增长【41.1】%，净利润【5.03】亿元，同比增长【49.7】%。根据中国指数研究院2019年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，央企物管公司中排名第一。截止2020年4月13日，公司市值达【386】亿港元。

康养板块方面，截至2019年保利已在机构养老、社区养老、适老用品、健康产业展览、养老金融等领域实现了多元布局，获得了丰硕成果：已落地养老机构7家，总床位数2205张，在营的6家养老机构，已有3家通过民政部的五星级评定，广州天悦和熹会即将开业。布局多个微型社区养老机构，覆盖华北、华东、华南、西南等区域的重点城市；保利和品获得23项国家专利；连续六届举办国内规模最大、专业性最强的老龄产业博览会--中国国际老龄产业博览会；连续三年协办世界第三大、中国最大的福祉及康复博览会-中国国际福祉博览会；与太平保险成立首支养老基金等。

经纪代理板块持续推进整合工作，加强市场化拓展，销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目近【2000】个，市场竞争力持续提升。

商业管理板块管理面积达【268】万平方米,其中购物管理中心管理面积达【153】万平米，酒店管理面积达【94】万平米,以轻资产模式实现品牌及管理输出。

不动产金融方面，公司在管基金管理规模近【1200】亿元，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。

四、积极响应国家号召，不断践行央企社会责任

在发布年报的同时，保利也发布了同期社会责任报告。保利表示，在实现企业高质量稳健发展的同时，公司注重与利益相关方同享，同心，同创。

公司建立与股东“共享收益，共同成长”的回报机制，致力于向股东提供积极合理的分红方案；坚持刚性及改善型需求定位，回归房屋居住属性，为客户提供自然舒适的住宅产品与全链条的居住服务，构筑亲情和院式社区文化，改善人居环境；充分保障员工权益，发现、培养和选拔不断追求成长的人才，助力员工个人价值增值；始终恪守诚信、公平、公开的供应商筛选流程制度，不断扩大优秀供应商合作范围与规模，与合作方创建共赢局面；积极参与公益扶贫活动，依托“和基金”公益平台为贫困地区儿童播撒梦想与希望的种子，通过就业扶贫、消费扶贫、教育扶贫，响应国家乡村振兴战略，为推动新型城镇化建设贡献力量。

年内，公司响应中共中央、国务院号召，加大扶贫资金投入，向中央企业贫困地区产业投资基金投入3.3亿元，助力贫困地区产业发展，带动贫困人口精准脱贫。

2018年保利集团创新推出“培训+就业”的扶贫模式“星火计划”，公司协同集团将扶贫与就业帮扶有机结合，专门针对建档立卡贫困户适龄子女，在经过专业的技能培训后，让其进入保利物业实习就业，从而实现精准脱贫、长效脱贫。2019年，星火班已覆盖在山西、内蒙古、云南、广西4个省区的6个定点扶贫县，公司积极探索在课程上、学制上、形式上的创新。保利星火班迄今顺利举办三期，共计为193名贫困户子女提供保利物业就业岗位。

新冠病毒疫情发生以后，保利发展控股集团海内外、各战线的员工积极响应捐款倡议，汇聚起了抗击疫情的点滴力量，合计捐款逾300万元善款，已分批次捐赠于救助疫情防控工作的医疗机构、医务人员、困难病患者及其他需要救助的困难群体。

公司精准驰援湖北疫情防控单位，疫情爆发后及时将总价值3600万元的165类生活物资精准捐赠给了武汉十一个市区的“方舱医院”，同时将给职工准备的部分防疫物资优先捐献给了江夏第一人民医院。此外，公司还将从海外全力采购的1.8万个医用口罩、9000件防护服等防疫物资，精准捐赠到了湖北省同济医院、省妇幼等的7家一线疫情防控单位。

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