瑞威资本：房地产金融CFO50（1）三道红线下的行业基调——拥抱监管

  2020年的下半程,“房住不炒”的基调和“融资新规”的紧箍,让资本属性极强的地产行业迎来了持续而强烈的变革。应势而谋,“中国房地产金融CFO50论坛”(后简称“CFO50论坛”)于9月16日在沪隆重举办。

  本届CFO50论坛邀请到中国房地产行业百强企业的近30多位CFO,以及众多行业主管领导、排名前100全球智库商学院教授、行业资深学者与中国房地产金融上下游领军企业代表等超重量级嘉宾。他们共同出席了这场集前沿、变革、实战与学术于一体的深度专业类研讨会议。CFO50论坛由安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)与上海交通大学上海高级金融学院联合主办,上海瑞威资产管理股份有限公司协办。

  论坛嘉宾深度探讨了两大议题:1.“三道红线”压力下的上市房地产企业财务指标解读;2.房地产融资面面观。

  与会嘉宾经过整整一天的探讨、沟通、交流、碰撞,逐步形成了共识,即本次论坛的主题思想:拥抱监管,顺应大势,知变图新,继往开来!同时,站在CFO 的专业角度,嘉宾们也对当前政策的出发点、操作性、科学性等方面进行了沟通探讨,最终从专业和实操角度提出了一些意见和建议,代表了地产界CFO的心声。

  我们会围绕着本次论坛的主题以及论坛最终形成的意见和建议,分五期和大家分享本次论坛的精彩内容。第一期,拥抱监管篇,如下。

  “三道红线”下的行业基调——拥抱监管

  近期,住建部与央行召开重点房企座谈会,形成了重点房企资金监控和融资管理规则:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1,即业界所称的“三道红线”。在微观上,它将对部分企业造成一定程度的影响和困难;在宏观上,它则有利于房地产行业长远健康稳定的发展。

  “三道红线”对百强房企有什么影响?百强房企梯队会怎么变化?之前的房企往往通过高负债和加杠杆实现弯道超车,目前可能再难以这种模式实现超车。现阶段,百强房企梯队相对固化,排名靠后的房企再往前冲,面临了重重障碍。在新监管政策下,房企应该主动拥抱监管法规。每项房地产行业监管法规刚颁布的时候,业界都可能会很恐慌,房地产行业老板们比职业经理人更加恐慌。一般会有一个慢慢的消化期,然后再平淡下来。这个政策肯定是不可逆的。

  房地产行业对“三道红线”持积极的态度,因为它跟房地产三稳(稳房价、稳地价、稳预期)的行业政策是契合的。房地产推行“三道红线”新政的实际目的是希望整个行业越走越健康。3线4档政策和以前实施的一城一策实际上是相呼应的。一城一策是在城市层面的差异化的房地产行业政策,3线4档政策是针对开发商即企业端的房地产行业政策,可以称为“一企一策”。政府推行“三道红线”是维持行业整体的安全性,从一城一策到一企一策要求房企实现更加精准的管理。

  “三道红线”的出发点是为了房地产行业长期稳定的发展,协助实现房企降负债,有利于房企的长期发展。监管机构看到部分房企在融资和负债方面的行为过于激进,这些行为对房地产行业是有损害的。“三道红线”不是一个洪水猛兽。就算踩了“三道红线”,不代表房企就不能发展。

  “三道红线”首要目的是为了房地产行业健康和长期的发展。房企根据该准则去除无效的土储、降低负债等,在“房住不炒”的前提下稳健地发展。当然短期来讲,负债率高企的房企去杠杆化可能有一些阵痛。房企需要以正确的态度去深刻面对和拥抱这种变化,积极地改进经营管理,从而降低融资杠杆。

  房地产行业新时代已经到来。“三道红线”从融资、杠杆角度提出了明确的标准,新规触发对整个行业的重新思考。从业务模式到融资模式,再到未来的新业务增长点的挖掘,比如物业、商业、产业等的联动,需要面对新的监管环境结合企业自身的发展战略进行思考和调整。管控的目的是促进行业健康有序的发展,抑制无序、过高风险和杠杆的项目投入,行业基本面仍旧是在发展的:提升居住品质、服务质量以回报社会。优质的企业锚定发展目标,短期内会有一个调整过程。

  “三道红线”最直接影响房地产行业,但也影响着产业链条里各个相关的利益方。房地产行业应该慢慢地回归到一个类制造业范畴。不要去谈偏金融或偏资本型,房企应该踏踏实实地回归到制造业本质,把产品做好,把客户服务好,然后获取有一个合理的收益水平,回到一个比较稳健环境中,就是踏踏实实把行业属性做好。国家最希望看到房企成为国家的一个稳定基础的大行业。

  从本次论坛的讨论中,大多数的房企已经充分理解政策的背景和监管意图,并表示出“拥抱监管”的积极态度。房地产行业已经做好充分准备,迎接一个新的时代。

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  本次论坛所有观点仅代表嘉宾个人观点,不作为投资决策

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