2020年三季度住宅租金收益率报告

房价涨租金降

三季度50城租金收益率2.3%，创多年来新低

  上海易居房地产研究院2020年10月13日发布《2020年三季度住宅租金收益率报告》。该报告显示：

  三季度，租金收益率相比二季度略微下降。其中，租金与二季度基本持平，而房价则保持小幅上涨。三季度租金比二季度略微下降，反映出新冠疫情后租金水平表现稳定，总体并没有发生较大波动。而房价却有小幅上涨，因此压低了租金收益率，这种租金与房价背离的状态是难以持续的，四季度随着经济的进一步复苏，租金跌幅可能继续收窄或转正。

  一二线城市租金收益率下降，三线城市租金收益率与上季度基本持平。一二线城市租金收益率下降是因为房价小幅上涨的同时租金小幅下降；三线城市租金收益率与上季度持平是由于房租上涨的同时房价也有所上涨。一二线城市随着经济逐渐复苏，购房需求有所增加，租房需求有所减少,部分一二线城市炒房投机也是房价上涨的原因之一。

  易居研究院研究员王宁表示：虽有新冠疫情和夏季汛情的不利影响，但全国经济在三季度保持了稳定复苏的态势，企业和居民收入也逐渐步入正轨，租房消费能力基本与二季度持平，而同时房价整体仍处于上涨态势，使得租金收益率下滑。四季度租金有望减缓下跌或转涨，在国家调控政策下，房价涨幅大概率收窄，租金收益率趋稳。

  报告内容摘要如下：

  一、50城租金收益率概况

      2020年三季度，50城租金下跌0.1%；房价环比上涨2.9%，涨幅有所扩大。房租相比房价能够较好地剔除其他因素来衡量一个城市真实理性的住房需求，因为租金属于消费，主要由租客的收入水平决定。三季度租金基本与二季度持平，反映出新冠疫情后租金水平表现稳定，总体并没有发生较大波动。而房价却有小幅上涨，因此压低了租金收益率，这种租金与房价背离的状态是难以持续的，四季度随着经济的进一步复苏，租金跌幅可能继续收窄或转正。

  二、三类城市租金收益率比较

  2020年三季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.5%，环比下降6%，同比下降10%；31个二线城市平均租金收益率为2.3%，环比下降2%，同比下降2%；15个三线城市租金收益率为2.6%，环比与上季度持平，同比增长2%。

  二线城市租金收益率下降是因为房价小幅上涨的同时租金小幅下降；三线城市租金收益率与上季度持平是由于房租上涨的同时房价也有所上涨。由此可以看出，二线城市随着经济逐渐复苏，购房需求有所增加，租房需求有所减少,部分二线城市炒房投机也是房价上涨的原因之一。

  三、50城租金收益率排序

表1  50个典型城市租金收益率

表2  50个典型城市租金收益率环比涨幅

表3  50个典型城市租金收益率同比涨幅

  四、50城租金收益率趋势

  2020年初，新冠肺炎疫情的爆发对房地产市场造成了较大影响，部分城市出台了延缓交纳土地出让金、延缓开工等支持政策。3月，调控政策仍然以稳为主，多地优化人才落户、人才购房等政策，此外，广州、济南、海宁、宝鸡、青岛等城市涉及放松调控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位没有改变。4月17日，中央政治局会议重申了“房住不炒”的定位。5月22日两会召开，政府工作报告对于房地产市场的定调仍为“房住不炒”、“因城施策”，政策并未超预期。自今年7月开始，杭州、深圳、沈阳等十几个热点城市收紧楼市调控，而限制购房资格、提高房贷利率、增值税调整等是本轮调控的常见手段。8月底住建部、央行更出台了开发商融资的“三条红线”，给房企的杠杆率设置上限。参加7月24日座谈会、8月26日城市会商会的14个城市中，除了北上广以外11个城市全部完成了新政策出台，而深圳政策力度最为严苛。

  虽有新冠疫情和夏季汛情的不利影响，但全国经济在三季度保持了稳定复苏的态势，企业和居民收入也逐渐步入正轨，租房消费能力基本与二季度持平，而同时房价整体仍处于上涨态势，使得租金收益率下滑。四季度租金有望减缓下跌或转涨，在国家调控政策下，房价涨幅大概率收窄，租金收益率趋稳。

  执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 王宁

  邮  箱：wangning@ehousechina.com

  电  话：021-60868916

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