高质量发展“弯道超车” 禹洲地产2020释放多项信心

　　2020年初疫情打乱了房企的营销节奏，但也考验了各家房企的信心、耐心和决心。

　　正如多位房企掌舵人说过的，“疫情客观上给了房地产企业们一个慢下来自省的时间”，当行业整体增速下滑，房企较量将更多考验内功。

　　但这也正是一直求稳，基本面扎实的一些企业的机会。例如禹洲地产（01628.HK）。

　　在近10年的发展中，禹洲地产的业绩均保持着稳的发展节奏，其成长模式也更倾向效益为上。因而可以看到，在2019年的成绩单上，禹洲的合约销售金额人民币751.15亿元，保持了34.13%的同比增长，在2019众多房企增幅下滑的行情下，就表现出“抗击打”的优势。

　　并且当年禹洲地产完成了全年销售目标的112.11%，目标完成率在同梯队中数一数二。在房地产市场进入下行通道的新格局中，禹洲快速的增长，也表现出弯道超车的潜力。

　　2019年，正是禹洲地产在香港联交所主板上市后的第10年，这家企业以业绩的高增长、超目标完成率，体现出“十年如初”的发展能量，也向外界释放出，2020年及之后发展值得期待的信号。

　　1800亿货值90%一二线及准二线布局 锁定千亿目标

　　据了解，禹洲地产2020年的推货货值，约在人民币1800亿元。这意味着，只要去化率在55%，就能完成一千亿的销售目标。

　　一向谨慎的禹洲地产，将2020年的销售目标设定在人民币1000亿元，信心值确实有保障。禹洲地产的推货安排，一般上半年和下半年是40%：60%，本身上半年影响就非主要，但禹洲还是考虑疫情，将比例调整为35%：65%，进一步锁定千亿的完成率。

　　从货值的区域安排来看，禹洲的销售质量也有保证。

　　禹洲地产布局以长三角为主，货值贡献率长三角占了 53%，其次环渤海占比15%。

　　土地储备历年来也以一二线城市占比最高，截至2019年12月底，禹洲地产土地储备面积为2,012万平米，总货值人民币3,661亿元，一二线及准二线占比达86%。在对三线城市的选择上，禹洲则聚焦于核心城市圈内人口基数大并且交通便捷的卫星城，如泉州、漳州、徐州等。

　　有机构分析认为，一二线城市住房需求旺盛，并且抗风险能力更强，交通便捷的卫星城市能有效承接附近大城市的需求溢出，因此禹洲以一二线城市为主的布局方式将对其未来业绩增长形成有效支撑。

　　现金流充沛 债务结构安全

　　自提出“区域深耕，全国领先”战略布局，及三年实现千亿销售规模的目标，禹洲地产的全国化进程明显加快，但不同大多数房企的高杠杆扩张，禹洲保证了财务的平稳度。

　　截至2019年末，禹洲手持现金超过人民币355亿元，较去年同期上升21.28%。集团的银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额合共为人民币557亿元，而剔除该债务中利息由合作企业承担的部分约人民币13亿元，合计总借贷规模为人民币544亿元，较中期下降2.1%。

　　从融资成本来看，平均借贷成本为年利率7.12%，较2019年6月30日的7.21%下降0.09个百分点。平均一年内到期债务为人民币153亿元，占总债务比例为28.09%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为2.33倍。

　　禹洲发轫于厦门，相比“闽系”的标签，禹洲稳健经营的风格与港企更为类似。禹洲充沛的现金流足以安全平稳度过“疫情寒冬”。

　　与此同时，2020年又恰逢偿债高峰期，地产企业遭遇寒流。而禹洲2020年的到期债务较少，只有约有人民币30亿国内公募债券将于2020年12月底到期，ABS有人民币8亿元将于2020年上半年到期，境外美元债有2亿美金到期。

　　如上债务均可于原有市场进行借新还旧，与此同时国内开发贷亦可继续滚动提取，加之手头现金充裕，融资渠道通畅，无债务偿还压力。

　　谨慎作战质量发展 禹洲2020释放信心

　　面对2020年，不少房企下调了业绩增速目标，甚至不少企业已经将业绩增速目标降至10%以内，这一现象在最近几年较为罕见。

　　亿翰智库指出，规模房企一致性调低业绩增长目标，或为降低市场预期。

　　毕竟 2020年受疫情影响，以往“返乡置业”和“小阳春”行情给一季度带来的销量出现了大面积减少。58安居客研究院院长张波表示，棚改红利的消失，未来三四线及以下城市的销量占比会呈现下滑态势。而房企的融资压力依然存在，金融侧监管未有明显放松，加之短期偿债压力增大，在一定程度上也限制了房企快速前行的脚步。

　　可见，2020年在经济和疫情的双重压力之下，房企提升运营能力，精细化管理，提升“自我造血”能力，显得格外重要。

　　禹洲多年的系统化搭建、前瞻性战略和承压性考验，护航企业穿越行业周期。禹洲第一时间积极应对线下售楼处停摆的困境，开拓营销渠道，创新营销手段，积极探索行业发展新路径；在疫情缓和期第一时间回归线下，实现线上线下联动营销这种即时高效应对的运营效率，则是度过至暗时刻的核心能力。

　　鉴于以上原因，克而瑞就认为，疫情对禹洲营销影响可控。禹洲地产销售覆盖比率达10倍以上。若考虑通过销售回款既偿还短期债务又支付全额拿地款，禹洲地产以销售回款偿还短期债务之后，剩余金额仍能覆盖已发生的土地款且覆盖比率皆在1倍以上。

　　当危险与机会并存，谁能平稳度过市场极端环境，谁才能迎来发展的春天。而禹洲地产表现出了它的充分自信。

　　资本市场也给出了正向回应，2020年2月17日，禹洲地产获纳入恒生中国高股息率指数，且比重较高，约3.09%，在8家入选的港股上市地产建筑业类公司中位居首位。

　　自2019年9月推出以来，恒生高股息率指数筛选标准极为严苛，旨在反映香港上市并有高股息率之内地公司整体表现。而禹洲地产自2009年登陆港股以来，坚持长期派息、派息额度高、派息比率高，已在国际投资者心目中树立起极佳的资本品牌。

　　禹洲地产董事局主席林龙安就表示：“一个企业家，最重要的是要有社会责任感，要为社会做贡献。我希望企业能做强做大，能有更大的能力去承担更多的社会责任、回馈社会，这是我的理想。”

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