领地二度递表：现金流翻红，现金短债比升至1.1倍

  西南地产搅动着整个中国地产江湖。虽然西南市场火热，但自西南本土生长起来的上市房企并不多。其中，川系上市房企也仅蓝光发展一家。10月12日，出自四川的房企领地控股集团有限公司（以下简称“领地集团”）再度提交IPO招股书，欲敲开港交所大门。

  早在今年4月9日领地集团就在港交所递交一次上市招股书，但6个月间，该公司并未通过聆讯。10月9日，领地集团的上市申请版本已变更为“失效”。 10月12日，领地集团再度提交IPO招股书。相对于第一版资料，领地的最新招股书主要是新增了今年前5个月的财务数据，以及与之对应的去年同期的财务数据。

  【更新数据：现金流翻红，短期偿债能力改善】

  此次领地集团更新2020年前5个月的财务数据，其前5个月盈利增长能力、手持现金资源、及短期偿债能力均有了大幅改善。

  在盈利能力方面， 2017年、2018年、2019年，领地集团分别实现收益约53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元；净利润约为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元。同期，领地集团的毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%，净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%。

  而据最新招股书，2020年前5个月，领地集团实现收益约30.28亿元，同比增长181%；净利润1.66亿元，较去年同期净亏损925.1万元也有了大幅增长。但2020年前5月，领地集团的净利率仍处于继续下降趋势，其净利率降至5.5%。

  值得注意的是，领地集团2017年至2019年三年来经营活动净现金流均为“负”，而截至2020年5月31日，领地集团的现金流翻红。同时，领地集团的现金资源（包括受限制现金及已抵押存款）约55.83亿元，较截止2019年12月31日的手持的现金资源增长了75.7%。这也致使领地集团截止2020年5月31日的现金短债比提升至1.1，较其截止2019年底的0.55的现金短债比有了显著的提升。

  具体来看，截至2017年、2018年及2019年12月31日，领地集团未偿还银行及其他借款(包括信托及其他融资)总额分别约为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元，其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%。截至同日，领地集团的净负债率约为59.4%、108.5%、141.6%；其现金短债比分别约为1.47、0.46、0.55。

  而截至2020年5月31日，领地集团的未偿还银行及其他借款(包括信托及其他融资)总额约为151.76亿元，其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率约为9.2%，净负债率约为153.1%，对比过去三年一路明显上升，但相对于去年底140%，年内虽有增加，但明显趋缓。而公司的短期偿债能力显著提高。

  【二代上位，两90后侄子任副总裁】

  领地集团最早成立于1999年4月，刘玉辉带领自家二哥刘山、大哥刘玉奇开始在四川省从事物业开发业务，随后乘坐中国房地产市场的快车一路向前，公司的规模也不断扩大。2006年将总部从乐山迁至成都，同年开启全国化拓展业务。

  彼时，在领地控股的的股权分布中，刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟及邓仲祥分别持有35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权。其中，邓仲强为独立第三方，后来退出。

  于2014年底开启继任计划。三弟刘玉辉担任董事长，二哥刘山与大哥刘玉奇分别将全部股权赠予刘浩威（刘山之子）及刘策（刘玉奇之子）。但由于当时刘浩威及刘策年纪尚轻，并无房地产行业经验或经验有限，为确保家族业务顺利过渡至下一代，刘山与刘玉奇继续行使股权代持。

  根据履历，刘策和刘浩威都有赴美经历，两人均重点学习过私募股权、投融资的知识。刘策和刘浩威分别在2011年和2015年进入领地集团接受历练。前者在公司担任财务部经理，后者在进入公司后担任广州分公司的总经理。直至2019年1月，刘策和刘浩威分别获委任为领地控股集团副总裁，除了负责执行业务策略意外，他们分别管理成都的房地产项目及重庆的房地产项目。2019年8月，刘山先生及刘玉奇先生的股权代持安排终止，刘浩威及刘策正式上位。

  在上市前的一系列重组之后，刘玉辉、刘策、刘浩威三大股东分别持股32.83%、32.83%、32.84%，龙一勤、王涛、侯三利、魏悦分别持股0.17%、0.17%、0.17%和1%。其中，刘玉辉是刘策和刘浩威的叔叔，刘策和刘浩威为堂兄堂弟关系，侯三利为刘策之母，王涛为刘浩威之母，龙一勤为刘玉辉配偶。

  虽然领地集团家族色彩浓重，为冲击上市，领地控股在2019年引入了两位明星职业经理人。8月，原金科品牌总经理姚科加入，担任领地助理总裁兼品牌总经理；12月，原恒大集团总裁许永军出任领地总裁一职。

  领地集团第二次IPO能否成功上市，外界拭目以待。

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