国庆旅游后，有些地方的房子真的不能买！

 

文/子木

我有一个外国朋友，丹尼斯。这位学者对中国一直有偏见，所以每次聊到大国竞争问题，没几句就不欢而散。

昨天晚上，他突然给我发来一张照片，并附了一句话。

这是中国？

嗯，是中国。

It’s unbelievable！

这张图是什么呢？看下方。

（国庆上海滩夜景）

他说，难以置信，全世界都在戴口罩，跟病毒做斗争，没想到中国敢组织这样密集的活动。我跟他说，There is no virus！这叫中国式国庆旅游。

中国让我感到惊讶的地方不多，这算一个。

还会更多的。

的确，今年中国国庆旅游被国外各大媒体翻到了头版，标榜中国对疫情管控能力和经济复苏速度。

数据统计，10月1日至8日，全国共接待国内游客6.37亿人次，按可比口径同比恢复79.0%；实现国内旅游收入4665.6亿元，按可比口径同比恢复69.9%。

另国庆8天长假，全国铁路、公路、水路、民航发送旅客平均为6211.5万人次。

这个数据反映了两点事实。

一就是上面提到的中国居民完全脱离了新冠的影响；二是旅游是非刚需性消费，国庆旅游业的爆发，说明中国老百姓(603883,股吧)的消费力正在加速复苏。

而且在这场国庆旅游盛宴中，全国完成超亿次的人口流动，通过抖音等互联网平台的传播，旅游城市也在通过对游客的包容度向外界传递自己的实力。

如果把城市比作一个产品，那么国庆黄金周无疑是最好的营销宣传档口。

这几天就有一些读者通过旅游认识一个地方，想买房的冲动，让我在房屋购买给予一些策略性建议，借着这个机会，讲讲哪些旅游城市是可以配置房产的。

1

本质

我在去年的一篇文章《不要乱买旅居盘》里写过，每年的十一黄金假期都是旅游盘的销售旺季，有很多人凑热闹或被忽悠上了车。

但90%都是被割的韭菜。

例如云南、贵州、海南、山东省的一些小城市景区，虽然景色宜人但旅游投资大部分都是坑。

有的用健康做营销点，声称：“在这买房，就是花钱买健康，总比拿着钱上手术台强。”

还有拿投资说事儿的，“景区房都是稀缺品，自己旅游能住，还相当于给孩子存了一套房，一定升值赚钱。”

旅游这个词极其广泛，只要一个地方拥有一二景点，人们都可以去游玩。但在中国，能真正称得上旅游城市却不多。

它不仅仅是需要足够宜居的风景资源条件，更需要便捷的交通设施，以及配套成熟的住宿、餐饮、医疗，甚至文化作为依托。

正所谓旅游只是短暂感受，但真正的意义还在于长期生活。而生活最主要的是便利和满足。

2

纸面投资

前几天，读者小李跟我说在贵州黔西南某景区，花了50多万买了套旅游房，问我投资是否合理。随后我查了资料，问了他几个问题。

他的回答是这样的。

楼盘并不大，是当地开发商开发的。40万人口的地级市，房子距离城区大概30分钟路程，周边是村子和景区，周围全是村镇、农场，如果要出去，还得整一辆车，不然出门都是一件麻烦事。

为什么要买呢？

这个房子前5年房价才5000元/平米，现在房子涨到了10000元/平米，而且还有大领导在这里开了两次会。自己也挺喜欢这个地方，想每年都住几天，可以省住宿费。

你见过二手房成交没？

没见过，这里漫山遍野都是新房，谁买二手啊。中介说以后不缺人接盘……

讲到这里他突然停顿了，最后打了三个字“我懂了。”

真正的房产投资不是买，而是卖。

按照小李所说，这套房子周边风景如画，高山峻岭，小桥流水，但只是“宜观”，基本达不到基础居住便利。万一生活中遇到什么难题，是很难解决的。

这决定了在这里居住时间长度。

如果喜欢这个地方，大可以在这里租房，这里的民宿客栈也就300打头。你一年才去几次。

如果把房子租出去跑租金，当地一套房子最多1500元/月，一年下来除去旺季，加上持有成本和空置期，没亏钱就算很好了。

3

锦上添花

旅游业是一个产业，但它的能量有限，并不能支撑起一个城市的发展。

一是因为旅游资源从上到下剥夺很严重，基本是上面吃够了利润，下面的人就只是保底。二是旅游提供的工作岗位有限，对一个城市的居民收入辐射有限。

所以你可以看到像云南、贵州、广西等以旅游业为主的城市经济一直很难起来。而且以旅游业为主，极容易拉升当地物价。造成当地居民收入和消费不成正比。这些对房价都有着深刻的影响。

所以我们在评估旅游价值的同时，对一个城市更重要的是支柱产业，例如工业，或者科技、金融等第三产业的发展。

在今年的全国十大旅游城市评选中，我们可以看到旅游热门城市均是经济实力较强的一二线城市。

携程数据统计，国庆期间酒店成交量最高的城市top10，包括上海、成都、广州、北京、重庆、杭州、深圳、西安、苏州、长沙。

这份数据相对很真实，但没有统计出实际旅游人数。我们在这里用到2019年国庆旅游人数大统计，比较符合。

4

旅游大城

这份表单很有意思，我们来仔细剖析。

根据表单，重庆以3859.61万人次勇夺桂冠，武汉、成都分别以2262万、2017万人次分获二三名，杭州、西安、广州、南京、上海、长沙、北京紧随其后，排名4-10位。

不得不说重庆是一个包容度极高的城市，虽然国庆假期最商家揽收的黄金周，但重庆当地不会因此涨价，地道的小吃美食和平民的住宿价格，满足五湖四海游客的需求，也被称作全国性价比最高的旅游胜地。

成都，旅游人数近几年一直排名全国三甲，旅游消费全国第一。这几年在旅游方面一直大力投入，景点、美食、人文维护和发展都是国内佼佼者。每年的黄金度假周，推出各种各样的大型活动。

不得不说，在旅游消费方面的竞争和房价具有高度相似性，成都房价贵消费贵，重庆房价便宜消费性价比高，各有各的竞争力，是不同的性格。

其次是武汉。武汉去年排名前三，今年因疫情影响，游客少了许多。但根据数据显示，在景区严格限流的情况下，接待游客数量仍然达到了1817.53万人次，恢复到了去年的80.34%。

相信武汉在2021年完全可以脱离疫情的阴影，再次引领中原城市群。

其次杭州西湖、西塘古镇；西安古城墙、大唐不夜城；长沙湘江江景、五一广场；南京的民国建筑、玄武湖……都是值得多次游玩的旅游胜地。

5

你的选择

你会看到，全国十大旅游胜地的评选永远会集中在四大一线城市，或超强二线城市之间。

永远不会出现在三四线城市或山林村野，连旅游胜地天涯海角三亚和云南丽江古城都无法上榜。

这并不是说后者的景色不美，而是所有的旅游在于生活的体验，是否有足够多的景点可供游玩，飞机高铁等交通是否便利，住宿费用是否合理，有没有宰客现象等等。

这一切生活的便利都是当地的经济实力的具体表现。

在今年最新的数据统计中，双十一黄金周的旅客年龄分布，90后、00后等占比超过60%，成为出行的绝对主力军。

这部分新生代力量，将成为中国的主要流动人口，也将决定着中国的房价走势格局。

而热门旅游城市，代表着这个城市有丰富的文化底蕴和宜居属性，这将成为未来城市的主要影响力和吸附力。

这跟近几年人口流动趋势高度吻合。所以在旅游十大热门城市买房，是一个稳赚不赔的买卖。

最后再总结一下。

1、买房子不要只关注景色，而是背后的生活资源配套。

2、大多数景区旅游房基本都是坑，别看新房价格在涨，二手房根本无法出手。无法变现的资产就是纸面财富，一文不值。如果非常想购置，也要选择品牌开发商开发的文旅大盘，那种自建物业配套齐全的。

3、围绕着十大旅游热门城市买，如果没有资格也可以围绕着这些城市的卫星城去买。在房产价值上，旅游只能是锦上添花，而非基础支柱。大家应该抛开云雾，找到本质。

（责任编辑：常丹丹 HO016）

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