深圳写字楼空置率持续高企,业主开始以价换量

记者 | 张子怡

“冷冷冷”已成深圳写字楼市场的常态。

第一太平戴维斯数据显示，在市场需求显著放缓的背景下，主要受新增供应影响，全市平均空置率结构性环比上升1.2个百分点，至26.2%。

这意味着，深圳写字楼有四分之一处于空置状态。

戴德梁行研究院副院长张晓瑞认为：“深圳写字楼空置率攀升跟南山区新项目入市有关，第一季度有30万的写字楼供应量，这个不可能马上去化，所以推高了空置率。”

供过于求成深圳写字楼市场的状态，这让深圳写字楼市场承受的压力不断上升。

戴德梁行数据显示，深圳的写字楼市场仅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出现供不应求的局面，其他均为供大于求。

2017年，深圳全市甲级写字楼的新增供应至85万平方米，但同期吸纳量只有76.75万平方米；2018年，全年甲级写字楼新增供应量略有减少至70万平方米，吸纳量也下行至45.6万平方米，仍是供过于求；到2019年，全市甲级写字楼新增供应53.56万平方米，较上年减少23.5%。然而全年累计吸纳量仅10.17万平方米，不及上年的四分之一。

新项目不断入市，但深圳明显难以消化。疫情叠加供应压力，降租成为写字楼业主挽住租客不得不采用的办法。

戴德梁行《2020年第一季度深圳写字楼市场》显示，从深圳各区的表现来看，罗湖区的需求持续外流，再加上个别商务空间运营商租约到期大面积退租，空置率环比上升2.2个百分点至14.98%，租金环比下降1.1%至每月每平方米206.58元。

福田区也在市场竞争加剧背景下租金环比下降2.3%至每月每平方米261.95元，空置率则有一定的改善下降至 16.04%。

三个新增供应均位于南山区，空置率继续环比上行至34.85%，租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。宝安区甲级写字一季度空置率环比下降1.2个百分点至52.79%，租金下滑5.6%至每月每平方米178.62元。

具体到深圳各个区域的写字楼，租金下滑程度严重。

中原地产统计的2020年第一季度写字楼租金情况中，位于南山区的美年广场租金环比下跌34.44%至每月每平方米88.83元；福田中心区的卓越时代广场租金环比下跌27.7%至每月每平方米166.6元，皇岗商务中心租金环比下跌22.4%至至每月每平方米208.02元。

福田中心区的中介刘冉告诉界面新闻：“现在是换办公室的好时期。福田中心区大部分写字楼都在降租，乙级写字楼的租金价格就能租到甲级写字楼。我有客户从罗湖搬来福田，办公室比以前大、租金还比以前便宜了。

中原地产深圳写字楼部总经理范进佳表示：“现在是租赁的高峰期，跨区流动很频繁，主要是存量租户的流动，从租金贵的地方搬到便宜比较多。而且很多写字楼把免租期都延长了，以前都是两个月，现在福田的写字楼免租期都在三个月，甚至会有半年的免租期。“

戴德梁行认为，多数业主由于对季内市场成交额持有较低期望，故仍延续上季度的以价换量策略，未采取更为激进的优惠措施；少数业主推出有限的中低层优惠单位，以期吸引优质租户。截至季末，深圳全市平均租金下降至人民币每平方米每月201.7元，租金指数环比下跌1.6%。

预计深圳2020年迎来未来五年内的甲级写字楼供应高峰，全年预计累计共有134万平方米的新增写字楼面积交付，且未来五年新增供应总计达507万平方米，去化速度和质量有待疫情结束后中国及本地经济的发展而相应改变，但租赁市场的竞争料将持续。

至于深圳未来的写字楼市场，信心也不能太高。

张晓瑞表示：“一季度的写字楼市场数据有滞后性，它反应的可能是去年年底的情况。疫情对于写字楼市场的影响还没真正显现，持续的高供应及低需求背景下，年内深圳甲级写字楼租金将面临较大压力，空置率也恐将再度上探。”

来源：界面新闻

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