买房最应该考虑的问题,99%的人却忽略了!

作者：垚圭城（六土）

来源：大咖聊房

买房子这件事看似简单，其实比较复杂，对于首次置业的小白来说，多看多听多问多跑多学，是规避犯错的不二法门。

01

多数人买房都存在的误区

作为一个首次买房或者自住需求的买房者，买房子时应该注意什么呢？

一般的建议都是针对住宅本身，让你注意户型、楼层之类，这个虽然重要，但不是最重要的，今天我就给出一个选房者思考框架。

要说明的是，买一手房和买二手房需要关注的问题有很多是完全不同的，二手房整体上复杂得多，尤其是“尽调”环节和“交易”环节。这篇文章我们先说说相对简单的一手房。

对购房者而言，在实际的购买过程中，房子本身其实并不是思考最重要的方面，而是你自己的需求。

我们首先要明白的就是，买房买的不是房子本身，而是房子所能解决的问题，你要想清楚买房首先要解决的最重要的问题是什么？是解决居住问题还是入学问题，还是为了投资？是怕房子继续上涨买不起了，所以急于上车，还是现在居住的房子没有阳光，你要光线好、通风好的住宅？又或者每天通勤时间太长导致疲惫不堪所以要换近一点？

为什么要了解自己的需求？是因为这是你首要解决的问题，能够解决这一问题的房子就要先考虑。

否则很容易走入“啥都要”的地步，最后买不到房。交通好了又要户型，户型好了又要楼层，楼层好了又看景观，景观好了又要物业。

其实你的需求解决交通问题，那交通就是首位；或者你就是要好户型，解决一家三代共同居住，那么景观意义就不大。

对于普通人，找到自己最需要解决的几个需求，最好不要超过3个，这一点非常重要。什么都好的盘，那一定有一个缺点，就是“贵”。最终买不起也是白搭。

02

选房时必须注意的问题

确定好了需求，就是挑选标的了，也就是选房子了。选房子最重要的是选区域，因为区域代表了配套。

销售讲解区域时会使用沙盘，看沙盘会用到几个小技巧：

一是实测距离重于标注距离

这个大家都懂，沙盘上的距离都是配合销售需要，为了显得近，到重要配套、繁华区域、交通站点的距离都是缩小的。而到高架路、工厂的都是放大的，为了显得远。

二是建设进度重于规划

规划往往是画饼，饼的大小、实现的时间并不一定会和规划完全一致，而建设进度则是可以目测、评估的。

规划中最容易出问题的是学校，往往承诺时间到了学校还没影子，由于这点而维权的太多了。

还有就是交通站点，要么到了时间没建好，要么建好了不在沙盘的位置。而且小区的配套往往会推迟交付使用，因为开发商都是先卖住宅，才配套建设，肯定是配套时间推的越久越有利。

三是地段重于配套

很多新盘自带商业，虽然增加了项目本身的便利程度，但是后期空置的很多，最后所谓的配套只是一句空话。

而好地段的商业就可以规避空置，尤其是成熟片区可以不依赖社区配套。

 其次是选房子，户型、朝向、楼层这些通常的知识大家都懂，这里就简单说几句。户型方面要注意看户型图时，方正、不缺角是最好的；现在的住宅高层多、多层少，蝶形楼多、板楼少，可能做不到户型图方正，那就要户内每间房方正。套内注意家务线、家人线、访客线之间不交叉、不干扰。朝向南北通透最佳，纯南次之，然后是南优于东，东优于西，纯北最差；如果没有赠送的平台花园，楼层就不要顶天立地。

除了这些众所周知的知识，还有几个不太为大家关注的细节说一下。

一是外立面，很多期房没建好，是看不到外立面的。那就要多问置业顾问、注意观察模型，了解清楚外立面的相关颜色、材料。外立面质量会影响未来小区声誉和增值保值。

二是腰线，腰线上下层最好都不要选，腰线会积水、堆垃圾，容易引贼，尤其下层还会影响采光。

三是看园林设计，其规划排布是不是比较清晰合理，园林是不是你喜欢的风格。

四是期房一定要看模型，仔细观察自己楼栋所在的位置、楼层、视野、朝向等等，这是最直接的角度图，而且还可以看出周边配套。

五是看样板间，样板间都是开发商根据需要包装出来的，本质是带有糖衣炮弹性质的广告，很多人一到样板间就被开发商的精装修蒙住了，一激动就忽略了项目是否有价值，直接刷卡了。

样板间也有几个众所周知的问题：

一是大量使用光线，样板间看上去非常和谐、亮丽是因为大量使用暖色系的灯光，使得整个屋子没有光线死角，而且家具和墙面装饰配合光线的结果。自己家的房子在日常使用中完全不是如此的，对这一点要有所认识。

二是家具尺寸往往偏小。为了使室内空间显得更大，样板间的家具大多数是专门定做的，不是家庭使用的常规尺寸。

三是不安装室内门和橱柜。同样为了使室内空间显得大，样板间的每间房子都是不安门的，厨房往往是开放式的，除了专门的衣帽间外每间房不会打橱柜，这样子看上去房子大得多，但是真实居住时的感受就会和看样板间的感受差距大。

除了以上这几点外，如果你要买带装修的新房还有两点要注意。

装修标准要了解。开发商承诺的装修单价就是装修标准，开发商因为是大批量采购，很多原材料使用的是工程级别而不是家装级别的，所以报价需要打折才会接近真实的装修标准，一般实际标准为公布标准的5至7折。

当然一般大品牌开发商的装修就要好很多，中小开发商的装修标准就不确定了。 

交付标准要问清。交付标准指的是交房时包括哪些内容，现在的精装一般包括硬装的地板、墙面、管线、水电气暖等，还会有厨卫的配套，某些盘会附赠空调、冰箱等电器，个别盘会带家具。具体带哪些配套，要问清楚。

有一种常见的纠纷是后期交付的时候，给你的配套产品不是样板间的高标准，包括双开的大门变单开等等。

03

交易环节容易出的问题

选好了产品，下一步就是交易了。

交易环节其实很容易出问题。首先当然是看“五证”是否齐全。

开发商会在售楼处明显处展示项目所有的审批许可，也就是五证要齐全。五证是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，其中最重要的是商品房预售许可证。 

大型开发商一般都是手续合规的，但是很多中小型开发商是没有办理齐全“五证”，在开盘销售、或者在蓄客阶段让你交定金，甚至行情比较好的时候，无证销售也存在。

要注意只有证照齐全才能办贷款，如果“五证”不全就开始卖，那是不能办理银行抵押贷款的，那么你交的定金会存在一定风险，所以是否能贷款是测试楼盘手续是否齐全的重要方法。

其次是看看“不利因素”。现在要求一手楼盘要在销售中心公示项目不利因素别提示，内容主要包括项目土地、在建工程抵押情况，小区内部和外围配电房（变电所）位置、垃圾场收集点，临时停车位、采光、通风、楼间距、日照分析报告等情况。

这些“不利因素”销售是不会主动告知的，有些小开发商甚至放置在不起眼的角落，大开发商则在显眼位置公示。

不利因素会告诉你夏天院内的垃圾回收中心会不会臭气满天；汽车进出地库碾压篦子的噪音是否会让买入低楼层的你痛苦不堪；公租房甚至是安置房会不会同在一个小区；房子周边的安置区、宗教场所会不会导致生活的不便。以上可以统称为“不利因素”，如果能够相对透彻的了解，自然会免除很多不必要的麻烦事。

还有就是和开发商约定一旦贷款不能放款怎么解决。

因为一手房的贷款银行是和开发商合作的，就那么几家，一旦因为购房者资质不能放款，购房者就要全款或者损失定金了，如果对自己的征信没有把握可以先递交材料，让银行审核，同时和开发商谈谈一旦不能放款定金怎么处置的问题。

最后要注意一些交易的小技巧。

例如什么时候买房最佳，从全年看就是淡季，一般春节前后。从项目看第一期首开最佳，一般有优惠，价格也会比较低，后面每开一期上调一次价格，当然这个不是绝对的，极个别区域一手盘供应量很大，也会价格越开越低，但是这样子开发商的房子也很难卖。

最佳一手房买入时机当然是老业主砸售楼处之时，说明此时的价格降了，而且降幅不小，开发商宁可冒着被维权的风险都要强行卖，那真是打骨折的价格了。

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