楼市调控四年:房价不再猛涨,还是买不起房

国庆即将来临，举国欢庆。四年前的国庆前夜，北京突然出台楼市调控新政，其中有一条尤为醒目：购买首套住宅首付比例从30%提高至不低于35%，非普宅首付不低于40%；二套商贷购房，普宅首付比例仍为50%，非普宅首付比例调整为不低于70%。

五环内的普宅单价线为3.96万元/平，总价线为468万元，购买一套500万元、90平的房子，首套首付要多50万元，二套首付多100万元。将将凑够首付准备入场买房的刚需、刚改焦灼难安，不能入眠。除了完善差别化的购房信贷政策，当时北京楼市新政还提出要加大宅地供应，调整供地结构，试点限竞房，鼓励企业自持住宅等等，轰轰烈烈的“930调控”序幕就此拉开。

随后，大小城市密集出台房地产调控政策，仅9月30日到10月6日，就有19个城市加码楼市调控，包括深圳、广州、厦门、南京、苏州、郑州、成都、武汉、佛山等等。政策内容主要集中在限购、限贷、限价等方面，其中提高首付比例成为最高频的调控手段。新政出台后，各地楼市进入调整期，行业疲软，成交下挫。时间是检验政策效果的良药，如今四年过去，“930调控”成效几何？

01

房价：整体稳定，少量城市仍在涨

2016年9月，全国楼市，一线城市和部分热点二线城市房价上涨势头迅猛。同比来看，在一线和部分热点二线城市中，14城的新建商品住宅价格涨幅超10%。其余城市中，42城的新建商品住宅价格涨幅在10%以内，房价环比下降的城市仅6个。环比来看，热点二线城市无锡、杭州、福州、济南和郑州的房价涨幅均超5%，创历史新高。“930调控”一经落地，效果立竿见影。

根据国家统计局的数据，2016年10月上半月和下半月，15个一线和热点二线城市的房价增速较9月全面回落，房价过快增长的势头得到明显遏制。三线城市房价较为稳定，新建商品住宅环比回落0.3%。

2016年9月，10月上、下半月15个一线及热点二线城市新建商品住宅价格变动对比表 资料来源：国家统计局从整体来看，房价稳定的势头一直延续至今。国家统计局城市司首席统计师孔鹏在解读今年8月的商品住宅销售价格变动情况时表示，今年8月，“70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格略涨”。

环比来看，4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市新房房价上涨幅度分别为0.6%、0.6%和1%。同比来看，上述一线、二线和三线城市的新房房价上涨幅度分别为3.9%、5%和4.5%。

但仍有个别城市的房价持续保持较高势头的上涨，比如与调控严格、房价平稳的北京相比，南宁、西安、银川、唐山和锦州的房价同比上涨幅度大，距离房价稳定运行仍有一定距离。

如2016年9月到2020年8月，西安的新房价格指数从103.7上涨至177.7，年复合增长率达14.7%；唐山的新房价格指数从100.2上涨至152.0，年复合增长率达11.2%。除了部分城市房价仍在抬头外，房价稳定的大环境下，热点城市的部分新房售楼处人山人海，万人摇号的情况仍时有发生。

其根本原因是楼市调控主要围绕新房展开，部分限价新房价格与周边二手房价格形成倒挂。在预算有限的情况下，刚需仍难买到心仪房产。调控四年，稳定房价成效显著，但部分城市房价还在逆势上涨，热点城市部分刚需仍难上车。

02

市场：楼市降温，多类型住宅难解居住难题

“930调控”前，楼市火爆异常。刚需和炒房客疯狂涌入售楼处，股灾进一步刺激散户带资跑步入场，供需两旺，土地市场地王频出，楼市房价飞涨。“日光盘”、“时光盘”、“开盘即售罄”、“千人抢房”、“万人抢房”等字眼频频见诸报端，多地轮番上演“光盘行动”。

而今收紧的房地产政策调控已持续四年，房地产市场早已从卖方市场向买方市场转变。整体房价平稳，购房者观望情绪明显，“买房稳赚不赔”神话走向破灭。

房地产市场从调控前的一片火热走向两极分化，区位交通优、配套资源佳、城市发展好的高性价比项目仍是购房者竞相追逐的对象，但不满足这些条件的项目则很可能陷入去化漫长的尴尬境地。二手房市场的降温更加明显。随着限竞房项目的试点和推广，二手房市场的活力被进一步削弱。

今年以来，北京、杭州、苏州、武汉等一线和热点二线城市的二手房挂牌量激增，但成交量与挂牌量之间的缺口还在扩大。北京“930调控”提出要调整供地结构，试点限竞房，其后北京限竞房地块供应井喷，北京房地产市场进入“限竞房”时代。距离中心城区近、交通和配套条件好的限竞房广受欢迎，反之则降价也难以出手。

2016.09-2020.08 北京商品住宅去化周期（月） 资料来源：Choice数据中原地产研究中心

数据显示，2018年到今年7月中旬，北京入市限竞房总量达90个，合计成交3.8万套。到7月中旬，北京存量限竞房仍高达3.9万套。今年来，北京限竞房地块供应减少，市场逐渐向纯商品房项目回归，进一步带动板块价格上涨。

北京的限竞房经验逐步向全国推广，杭州、南京、宁波、长春、南昌等城市已开始进行限竞房试点，为持续稳定房价提供助力。

“调控之手”两手抓，一边是“限房价竞地价”的限竞房大行其道，另一边是不断推进共有产权房在内的住房保障体系的落地。在北京和上海的试点下，共有产权房在烟台、广州、西安、南京、济南等多个城市落地开花。通过政府和购房者共有产权来降低购房成本，解决经济困难家庭的安居问题。

但共有产权房制度仍不完善，很多城市的共有产权房持有和退出机制严格，项目选址偏远，交通不便，很多符合条件的购房者踌躇难定。

“930调控”四年，房地产市场从亢奋到冷静，市场上多种住宅产品并行，政策性住房、限竞房和纯商品房三线并举，力图多种手段并举解决居民住房问题。但由于部分保障性住房和限竞房存在产品硬伤，居民安居的很多矛盾仍悬而未决。

03

政策：调控次数新高，政策越管越细不一定好

“930调控”不是一个独立的调控文件，一揽子调控政策，其中又以北京多政府部门联合发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》为代表。在很大程度上而言，“930调控建构了楼市调控的框架，开启了一个全新的房地产调控时代。

2019年10月，全国各地密集制定或增发房地产调控政策，后续政策补丁不断，一直持续至今。

“930调控”后，房地产超越了往复多次的3年调控周期，政策调控的口子一直没有松开。综合多家机构统计数据，2017年全国近110城调控次数超过250次，“史上最密集”；2018年全国调控约450次，“创历史记录”；2019年房地产调控次数达620次，“刷新历史记录”。每年都在见证历史。2020年1到8月，全国房地产调控次数已达368次。

在房产新闻中，“政策”、“调控”成为最高频的主题之一，但调控的内容大都在“930调控”的框架下进行，对“五限”政策不断进行细化，从土地出让，土地交易，到商品房销售，甚至深入到选房、摇号和离婚的购房资格、父母投靠落户的购房资格等等。如今年杭州数次再现新房“万人摇”的盛况，7月，杭州出台《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，补充人才购房“限售”5年，本市无房家庭需缴纳1年社保才能买房，一户只能参与一个新房项目的登记等等。

9月，杭州进一步发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定父母投靠子女落户杭州，三年方可独立买房，30岁以上单身在杭无房或离异三年在杭无房方可作为无房家庭等等。

调控就像打地鼠，哪里的楼市稍微有点过热苗头，政策之手就不会袖手旁观。而且调控之网越织越细，越来越密，房地产市场的市场性和灵活性越来越差，仿佛乔治·奥威尔笔下的“美丽新世界”。

行政手段的介入意在维持房地产行业的平稳健康发展，让居民“住有所居”。但政策调控是刚性的，政府的过度介入背离了市场经济的运行机制，不利于房地产市场的独立健康发展，也伤害了部分有买房需求的刚需和刚改一族。

“930调控”后，全国各地深入贯彻落实“房住不炒”的精神，打了四年房价保卫战，成效显著。短期来看，有利于稳定房价，但长期来看，则会伤害房地产市场和购房者。

“930调控”的成绩无可否认，但房价高企，很多刚需仍然买不起房，很多刚改仍然换不起房，投资客和炒房客手里还有很多房。政府要制衡房价，但出让的土地价格还在涨，开发商很多项目的利润空间被压缩，偷工减配成为常规做法，购房者维权不断。政策调控的目的是“稳房价、稳地价、稳预期”，是实现房地产行业的平稳健康发展，是让居民有房住，住好房，是要实现互赢，而不应该通过牺牲和伤害来换来市场的“稳定”。我国要建立房地产长效机制，还有很长的路要走，稳定房价可能还只是第一步。

来源：纵横PLUS

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