注意!九龙坡这些老小区10年之内都不会拆了!

房子一移，兰博基尼；房子一扒，帕拉梅拉；

电梯一安，坐立不安；外墙一刷，心脏病发。

光是从这几句打油诗中，我们就能深深体会到老小区居民对于拆迁的渴望心情，毕竟拆迁实打实诞生了一批批的“暴发户”。现在，只要谁家房子上出现了带红圈的拆字，那立马就会变成众人艳羡的对象。

但这样的好事对下面几个区域来说，估计是没戏了。

9月中旬，有记者从九龙坡区住房城乡建委处获悉，将对红育坡片区、埝山苑社区、劳动三村社区、兰花小区（3—5）、兴胜路片区及杨家坪农贸市场周边老旧小区进行老旧小区改造工程。改造内容包括基础设施、完善工程和提升工程。

现在坡区正积极与万科、保利、新大正等物业管理经验丰富的企业对接，探索老旧小区前期整治改造、后期物业管理一体化实施的改造模式；一方面，深入挖掘老旧小区内可经营性资源，梳理出停车位、充电桩、农贸市场、公有房屋、闲置物业、广告位、散居楼栋清扫保洁等7大类经营性收入来源。另一方面，策划包装项目将积极引入社会资本参与老旧小区改造。

埝山苑社区

兰花小区

消息一出，社区里期盼拆迁的居民们，心子把把凉了大半截。

01 为何旧改代替拆迁

（1）从政策上来讲，“房住不炒”的官方态度越来越明确。

近年来，许多地区的城中村或棚户区改造都采用了货币安置的方式，获得拆迁款的居民会用这些钱再次涌入商品房市场。在这之中，有人买了一套之后发现还有剩余，但又找不到其他合适的投资渠道，那他就会选择再买一套。城市发展如此快，房子拆起来容易，建起来难，这样就导致房产市场供不应求，房价过快上涨。

于是今年七月，国务院专门出台了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》

这份文件的出台意味着旧改将逐渐替代拆迁，“拆迁富”将慢慢成为历史。

（2）从经济上讲，不是不想拆，是实在拆不起了啊！

以前房价低，安置成本、建房成本等都比现在低。但随着房价上涨和人们对拆迁补偿的夸张渲染，老百姓对安置补偿有了更深的认知，面对拆迁款可以说是狮子大开口，这导致拆迁安置成本大幅度上升。

有些地方的拆迁安置费用甚至接近新房售价，加上新房建造成本和其他费用，后期开发商根本无利可图。

某片区拆迁价格 图源网络

坡区这次公布的旧改区域，它们的共同点都是人口多，位置好，如果硬要拆迁，这对政府来说实在是力不从心。

再加上现在新拍的土地几乎都有低容积率的限制，开发商很难再像过去那样在有限的土地上盖出更多的房子。如此一来，前有狼后有虎，谁敢接盘。

（3）从社会影响上讲，旧改比起拆迁，没有那么多的负面。

“强拆”、“钉子户”、“拆迁纠纷”，用这些关键词在网上搜索，刷新出的相关消息比比皆是。

对政府来说，在拆迁启动过程中，相关部门需要不断和拆迁户们进行协商，任何一个问题就有可能导致项目停滞不前甚至前功尽弃，众所周知，红岩村大桥进程就是这样被拆迁钉子户给耽误了的。

这样的事情一旦多了，势必影响城市发展进程。

红岩村大桥施工中断现场

对拆迁户来说，虽然这是一次拥抱新生活的机会，但其中有多少人愿意呢？因为拆迁的赔付方式一种是货币安置，另一种则是安置房。照核心区如今的房价来看，选择货币的话你很有可能要倒贴部分钱才能在原地买房；而选择安置房，那你就会离开原本的舒适圈。

因此，对老百姓来说，这是一个两难的选择。

而旧改和拆迁相比，它只是在原有基础上进行翻新，耗费的人力物力相对较少，并且能减少群众矛盾的发生。虽然只是对房子进行翻新，但不用业主出资就能改善居住环境，房子还可能因此升值，两全其美。

02“老破小”何去何从

面对突如其来的旧改大势，“老破小”未来如何改造还是取决于其本身状况和政府的决策。

根据政府决策和目前发展情况来看，“老破小”也并不是完全不拆，毕竟城市化的进程需要解决用地不足问题及城市面貌更新问题。

那具体哪些能拆，哪些不能，这就要从房屋本身来具体问题具体分析。

从本身因素来看，“老破小”的位置因素，结构安全因素，以及房龄情况都会影响它能否顺利成为拆迁区。

（1）位置因素

李嘉诚曾提出房地产第一黄金定律：“地段，地段，还是地段”。而地段同样也是影响“老破小”命运的关键因素。

处于城市CBD、商业核心区的老破小，为了城市发展我想最终是逃不出被拆迁的命运的。例如处于两江四岸规划中的弹子石老街，下浩，上浩，以及十八梯等地方，就已经一改旧貌被打造成为城市新名片。

弹子石老街今昔对比 图源网络

但远离了城市的核心规划，无论有多好的起点，终究是会被遗忘的。

比如鱼洞老城区，作为曾经巴南区的行政中心，上世纪七八十年代的房屋可谓是遍地开花，但棚改政策执行十年了，被拆迁的地方屈指可数。

鱼洞老城区，低矮的老破小占据半壁江山 图源网络

（2）结构安全因素

从安全因素考量，各类老破小的命运也将走向不同的方向。如果房屋已经被划归为危房，或者房屋结构等存在安全隐患，通过修缮维护的代价远大于推倒重来，那它们的命运最终还是会被拆除。

（3）配套设施因素

“老破小”虽已经自带一个“老”字，但在其中自然也分老大哥和小老弟。不同的房龄，配套设施也不同。

年长些的老破小，比如弹子石卫国路那片拆迁区域，早年间既没有完善的排污设施，也没有便利的交通。房屋与房屋间的距离不过三五米，既没有良好的公共照明，也没有应急的消防设施，火灾隐患和安全问题突出。这样的老破小在城市的发展中也是注定会被淘汰掉。

而稍微年轻些的老破小，有较为统一的规划，设施设备相对完善，还是有足够的空间进行改造。

结  语

综上所述，文章开头所说的旧改区域，90年代后期才建成的，基本都是属于老破小当中的年轻一代，小区内部可改造空间相对富足，房屋结构也没有什么安全隐患，后期可以进行电梯加装和管道改造；从区域规划上看也还没有到非拆不可的地步，并且这些房子地理位置都占据优势，几乎都在商圈附近，交通方便，不少老房子甚至是轨交房和学区房，生活配套十分丰富。

所以我认为，对于这些已经在市中心定居十几二十年的居民，尤其是老年人来说，只要居住条件能改善，其实是没人愿意拆的。

某小区改造后 图源网络

虽然暂时不能拆迁了，但改造后的这些小区，我相信一定能给人焕然一新的居住体验。

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