库存高企、割肉求生 “金九银十”郑州楼市掀起降价潮

河南龙头房企的“不降价联盟”似乎没能阻止新房市场房价的大面积下滑。

位于郑州热门置业板块的金水北的和昌优地原价18000元/平方米，到9月底再次加推，精装修改为毛坯房，均价降至15500元-16500元/平方米；而位于郑东新区最炙手可热的北龙湖豪宅板块也扛不住市场的压力，一高端项目碧源荣府精装修房源均价4.5万元/平方米，目前推出一批内部购房，由精装修改为毛坯房，单价跌破3万元/平方米。

首付分期、案场折扣、买房送车、买房送车位，买房送家电……今年的“金九银十”，郑州新房市场上演“花式”降价潮。

“降价潮”席卷而来

“降价”“打折”成为今年“金九银十”郑州新房市场的高频词。

位于金水区的老盘鑫苑金水观城，在9月底推出了员工内购房，价格低至1.6万元/平方米，原来均价为1.9万元/平方米-2万元/平方米，差价达到3000元/平方米-4000元/平方米；位于郑州北四环的昌水岸花城，原来均价为1.2万元/平方米，9月推出特价房，单价为9600元/平方米-10500元/平方米，还有首付5%优惠；位于新兴板块南龙湖的雅居乐天域，原来均价为1万元/平方米，现在已经是准现房，特价8700元/平方米-9000元/平方米。

位于主城区的明星楼盘万科世曦项目在国庆期间推出部分特价房源。

位于主城区核心地段的新盘价格相对稳定，在走访的两个位于中原区核心位置的楼盘中，国庆期间来现场到售楼处看房的人并不多。据新京报记者了解，主城区的楼盘优惠力度不大，其中，位于中原区二环的万科世曦原来均价为17500元/平方米，现在部分靠近高架桥或者楼层较低的特价房源售价低于1.6万元/平方米，处于清盘阶段。同样，万科世曦附近的泉舜上城在国庆期间部分低楼层也推出特价房源，泉舜上城销售人员表示，“相比于节前能有一个点的优惠，具体还是一房一价，需要看楼层的位置”。

位于郑州主城区的泉舜上城推出部分特价房源。

一位郑州本土、从业6年之久的中介人员告诉新京报记者：“在这一波降价潮中，主要还是集中于三环或者三环以外的郊区盘，房价相比于2017年的高点已经跌去不少，比如，2017年南龙湖片区新房均价9847元/平方米，目前均价9248元/平方米，跌幅6%；2017年航空港区新房均价是1万元/平方米，目前均价9200元/平方米，跌幅8%；2017年平原新区新房均价8084元/平方米，目前均价7183元/平方米，跌幅11%；2017年绿博板块新房均价1.4万元/平方米，目前均价9500元/平方米，跌幅32%……郊区新房整体降幅为10%-40%，区域分化非常明显。”

以曾经的热门新兴板块绿博片区为例，2017年，绿博片区炙手可热，郑东碧桂园高层房源均价曾经一度高达15500元/平方米，洋房标准层均价17961元/平方米，开盘当天去化率达到100%。但是，从2018年市场下行开始，绿博这一配套尚不完备的新兴片区开始走下坡路，到2019年，融创观澜壹号均价一度降到8000元/平方米，不复昔日的荣光。

而最受争议、最为轰动郑州市场的要属郑东新区，郑东新区作为郑州大力发展的新区，相当于上海的陆家嘴，2017年-2019年间，郑东新区北龙湖的楼面价被融创、恒大等龙头房企一再刷新，这里豪宅云集，房价从不足万元飙升至均价近3万元/平方米，是郑州新贵们买房置业的首选。

但是，作为全郑州新房市场的“最高地”，郑东新区的豪宅盘也未能抗住压力，在资金回笼的魔咒之下开启了降价模式。恒大悦龙台原价3.2万元/平方米，在疫情期间推出七折优惠，单价最低至2.3万元/平方米。

而北龙湖最近备受关注的碧源荣府推出一批房源，其在售房源均价4.5万元/平方米。而置业顾问称，目前，有一批内购房，单价从28800元/平方米-34800元/平方米不等，而该楼盘在2017年拿地时楼面价已经达到约2.4万元/平方米。

新房交房标准降低、库存高企、去化遇冷

值得购房者注意的是，郑州新房市场在“金九银十”纷纷调价，其背后也蕴藏着开发商的营销手法，不少率先降价的房源存在着精装修改毛坯房的情况，也存在着房源位置不佳、户型不佳等因素。

例如，上述提及的单价降价近2万元的碧源荣府所推出的这批房源，从精装修改为毛坯房，据置业顾问称，原来为一家金融公司的内购房，现在基于转手出售，但是需要加转让费，同时绑定车位，加起来首付需要准备200万元以上。

而上述提及的位于金水北的和昌优地原价18000元/平方米，到9月底均价降至15500-16500元/平方米，不仅是精装修改为毛坯房，部分房源的位置相对较为吵闹，且学区名额也相应削减。

郑州新房市场降价的背后也来源于成交量的持续下滑。根据易居研究院的数据，刚刚过去的“金九”，郑州新房市场成交面积同比仍然下滑22%。

从近期开盘的项目去化情况看也并不理想。去化率达到50%以上的楼盘已经是佼佼者，例如，9月26日开盘的位于郑州西四环的郑州华侨城，推出共计236套房源，去化146套，去化率为61.86%。但是，位于二七区南三环与亚星星河郡加推共计144套房源，去化25套，去化率仅为17.36%。

根据克而瑞郑州资讯每周发布的数据显示，9月前三周，郑州新房综合认购率分别为28%、46%以及54%。

一方面去化不佳，另一方面，郑州新房的库存正在节节攀高。根据克而瑞公布的数据，2020年8月郑州的商品住宅存量为933.64万平方米，同比去年增加373.96万平方米，同比增长69%。去化周期也从去年的5.2个月，延长至10.3个月。

一二手房价格倒挂

相比于降价声一片的新房市场，郑州的二手房市场表现相对坚挺，但是受到新房市场的传导和成交量的持续下滑，不少房东也纷纷调低售价。

位于郑州主城区中原区锦艺商圈的二手房价格坚挺，售价甚至高于周边新房价格。

根据贝壳研究院数据，2020年4月以来，郑州二手房市场高位成交，4月-9月累计成交同比增长45%，其中9月同比增长约15%，但受8月基数较高影响，成交量环比下降23%。成交价格方面，2019年下半年以来，郑州二手房价格整体处于向下调整阶段，今年6月以后价格企稳，9月环比上涨1.4%，同比止跌转涨，涨幅为1.6%。

图片来源 贝壳研究院

在走访中，新京报记者发现不少房源的成交周期拉长，房东不断调低售价。位于郑州中原区核心地带的锦艺商圈附近的二手房均价在1.8万元/平方米-2万元/平方米不等，某代表性房源从2019年年底开始挂牌，最初挂牌售价为235万元/套，从2020年年中开始，分别调价8次，每次调低1万元/平方米-5万元/平方米，目前最新售价为200万元/套。

“二手房受到业主心态影响较大，一些急于转手的，尤其是在疫情后，手中急迫需要资金回笼的业主降价幅度较大，而另外不急售的业主仍然坚守报价，二手房毕竟受到装修情况、位置楼层等影响，同一小区的单价有可能相差几千元。”中原区棉纺路链家的中介人员称。

一些难以出手的、比如位置不佳或者税费较高的业主调价幅度较大，例如，位于郑州五龙口的城开绿园小区的某二手房源，于2019年年底挂牌，挂牌总价为249万元/套，从2020年7月开始第一次降价9万元，而到了9月17日，当天两次连续降价25万元和20万元，目前售价为195万元/套。据中介人员反馈，这一业主处于急售的情况，还有一定降价空间，但是，由于房龄较新，转手税费近20万元，所以降价幅度比较大。

另外，在走访中，新京报记者也发现郑州二手房市场和新房市场存在着价格倒挂的现象。比如，同一地段的相差不远的新房售价与二手房售价几乎持平甚至低于二手房的价格。“即使在同一板块内，相比于二手房，新房的不确定因素更多，比如交房时间、学区、配套等。”郑州当地中介人员表示：“郑州主城区还是以二手房为主，尤其是一二环以内，新房大多在三环、四环的位置，位置相对远且配套尚未成熟。”

来源：新京报

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