玩直播垫首付 房企促销很拼

  2月份开始，众多开发商转战线上，直播售楼。

  受新冠肺炎疫情影响，第一季度惠州楼市交易冰冻，供应直线下降，具体到购房者的心理层面，其不再关注购房本身，而是更多地关注正常工作、生活节奏的恢复。

  房企：为卖楼玩直播 垫首付直接打折

  回顾第一季度惠州房企的营销套路，我们可以明显看出在2月份售楼处未批量开放之前，住建部门要求不得集中进行开盘、解筹等各种活动，鼓励更多的线上进行，众多的开发商转战线上，售楼员采取直播的方式来吸引意向购房者的关注和点击。

  南都记者统计，2月份，全国大部分入惠品牌开发商，新力、恒大、星河、中洲、龙光、碧桂园、佳兆业等都开通了网上售楼处，采取照片、VR，以及售楼员直播的方式进行线上推介。数十家网络平台，开发了小程序，通过抖音、快手、淘宝、映客等直播平台，利用短视频、微视频、文字等各种方式直播。

  惠州搜房网的相关统计数据显示，2月份惠州各类直播超过300场，碧桂园集团一天最多超过20场次的直播。

  2月13日，恒大集团宣布，自签署《商品房买卖合同》之日起至5月10日，购房者享有最低价购房权益，如购买楼盘价格下调，可获补差价。2月13日至2月29日，购房者只需在“恒房通”平台线上缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》即可预订房源，并承诺购房者会以最低价购买到房产。即5月10日之前恒大不会降价，南都记者统计，截至2月20日，仅是进入惠州的品牌房企中，就有十余家推出类似恒大的1000—5000元不等的定金，即可锁定房号，享受30—60天无理由退房的政策。

  2月16日，恒大在争议中推出了全国7.5折，虽然惠州恒大4个在售项目不参与此次折扣，但是随即引发了连锁反应。2月下旬开始，低首付、分期、垫首付、打折等一系列手法开始在一些销售不畅的项目上使用，部分品牌房企也使用上述手段。据南都记者不完全统计，第一季度至少有30余个楼盘采取上述的方式促销。城区比较典型的中海两个在售项目阅江府和阳光玫瑰园分别在3月份推出住宅9字头和9.5折巨惠清盘，迅速引发了市场的短期爆点，取得了良好的效果。

  二手房：惠阳逆势上扬 仲恺跌8成

  惠州市房地产官方数据发布中心公示了2020年1—3月份全市二手房交易数据。数据显示，全市前3个月网上签约二手房面积68.6万平方米，对比去年同期的97万平方米跌幅近三成。

  统计数据显示，第一季度惠州二手交易，超过10万平方米的区域仅有三个，分别为：惠城成交22.7万平方米、大亚湾成交12.7万平方米和博罗成交11.4万平方米。而在去年同期则仅有惠阳和龙门不足10万平方米交易规模。

  新房市场的低迷，让和新房倒挂的惠州二手房交易市场更加脆弱。从各县区来看，惠阳实现了逆势上扬，一季度交易面积8.7万平方米，同比增长13.7%。其他县区则呈现出不同幅度的下滑，其中最明显的是仲恺，在去年同期完成14.5万平方米交易量的情况下，今年同期仅成交3.6万平方米，同比下跌近八成。

  虽然数据统计上，没涉及到二手房交易价格的变化，但是据南都记者的观察，第一季度惠州的二手房市场价格是有明显的下行趋势，尤其是一些户型在120平方米以上偏改善型的户型单元，一方面和疫情相关，部分服务行业企业需要卖房来解决资金的流动性问题；另外一方面，新房市场打折降价普遍，也影响了二手房市场交易双方的心态。

  专家观点

  市场已经走出疫情对购房者的心理影响

  曾焕中 惠州中洲控股副总经理

  目前全球疫情还没有明确到顶的节点，不确定性将伴随2020年，但是可以预见的是会有相对宽松的政策刺激经济。而对于购房者来说，年后已经两次降低5年期以上LPR，近期又再次降准，也意味着2020年是一个金融政策的宽松年，而这对于购房者而言，是一个好消息。

  新冠肺炎疫情对楼市的影响是显而易见的，最主要的影响则是对客户心理预期的影响和干预，3月中下旬开始，随着惠州正常生活秩序的恢复，售楼处的开发，房地产开发企业逐渐复工复产，房地产行业正在走出疫情的阴影，尤其是本地购房客户正在走出疫情的影响。

  近期我们可以明显看到，市场的回暖趋势明显，部分重点片区，楼盘的上客量上升，交易的决策周期缩短，一些意向购房者也开始走进售楼处，预计4月份惠州新房的销售量随着供应量的增加，将还有明显的上扬。

  从长远来看，惠州的城市基本面非常好，惠州北站、金山湖奥体板块、惠州南站和临深板块区域的项目，依然将是交易和关注的热点板块。目前惠州在湾区核心城市中还是价值洼地，佛山、东莞、珠海和中山价格也都在惠州之上。如果有居住需求和一定的资产配置需求的则适合今年入手。

  经过这一次疫情，我们对于惠州的房地产市场有三个问题需要重新理解：一是哪些区域适合居住；二是哪些城市板块适合居住，三是哪些项目适合居住，这次疫情让全家人更多居住在一起，对于生活空间有了更多需求，对于家里有了办公需求，有了更多娱乐空间需求，有了更好的通风采光需求，有了商业配套更便利的需求，有了小孩上网课空间的需求，有了社区有没有健康运动场所的需求等，这些将是对未来居住标准的新考验。

  预计5月份后惠州市场逐渐走出疫情影响

  周玉仁：南都惠州地产数据智库研究院首批智库专家 粤东世联行惠州总经理

  从世联行监测的数据来看，惠州第一季度的交易基本冰冻，因为新冠肺炎疫情的防控需求，对市场的影响太大，一方面是交易端、供应端、交易量的下降导致库存量的上扬，而受新冠肺炎影响，会导致部分项目的供应周期拉长。

  而对需求端的影响更大，一方面是对于继续购房换房的信心的影响，另一方面则是大部分企业主、中层的收入或对未来的收入预期大幅度下降，预期购买力下降，换房的一些需求短时间会有停滞，我们预计至少5月份之后才能逐步恢复，经过这一次新冠肺炎疫情，市场信心恢复需要时间。

  新冠肺炎疫情对楼市的影响有三方面：第一就是疫情过后，金融政策的宽松，短期内可能对房地产利好。第二，开发商层面，2016到2018年的好日子，房企都在忙着扩张，做规模，按照行业惯例，3到5年的偿债期，现在基本到了，实际上从去年第四季度开始，行业就进入了偿债高峰期，遇到这种疫情的影响，销售受挫，项目开工进度受挫，预计在第二季度降价回笼资金是大概率事件，而去年一批高价在惠州拿地的开发商可能比较麻烦。第三方面就是客户层面，刚需客户的收入和收入预期的降低，导致购房的意愿推迟或者延后，换房的改善型客户，收入预期的下降，导致信心的受挫。另外这次新冠肺炎疫情，可能会导致部分改善型客户需求的改变，比如对社区物业的要求更高、对梯户比的认知改变、对通风采光的要求重新审视等。

  数说复工复产

  全市前3个月网上签约二手房面积68.6万平方米，对比去年同期的97万平方米跌幅近三成。

  统计数据显示，第一季度惠州二手交易，超过10万平方米的区域仅有三个，分别为：惠城成交22.7万平方米、大亚湾成交12.7万平方米和博罗成交11.4万平方米。而在去年同期则仅有惠阳和龙门不足10万平方米交易规模。

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