德国楼市为何能在疫情中逆势上扬?机构:泡沫已升至全球最高

来源：第一财经 

受新冠肺炎疫情的冲击，2020年全球绝大多数的资产都发生了剧烈震荡，但德国住宅房地产却不在此列，依旧保持强势——自欧债危机以来的上涨趋势并没有发生实质性转变，甚至今年的交易量还有望超过去年，再次创下历史新高。

9月底德国联邦统计局公布的数据显示，今年第二季度德国住宅房产均价同比上涨了6.6%，环比上涨了2%，尽管同期德国国内生产总值（GDP）环比下跌了9.7%，但此次，突如其来的经济衰退似乎并未影响投资者对德国房地产市场的信心。

9月中旬，德国汉堡城市、区域住宅研究所（GEWOS）的一份研究报告也佐证了上述猜想，据该机构预测，即使考虑到疫情，今年德国房地产市场的销售额仍将实现小幅增长，并有望达到创纪录的2900亿欧元（同比增长0.5%），其中住宅房产的销售额将同比增长5.2%，达2155亿欧元。

在接受第一财经记者采访时，德国如宾纳房地产公司（BHHS Rubina Real Estate）董事总经理表示，德国内需保持旺盛，利率也处于历史低位，这些都在激励更多的人买房。

GEWOS的房地产专家温施（Sebastian Wunsch）也认为，支撑德国住宅价格继续上涨的原因主要是：人口对住房的高需求、建设用地和新开发项目的不足、处于历史低位的抵押贷款利率以及不确定时期缺乏更好的投资选择。

利好：三大因素支撑德国房价

德国联邦统计局的数据显示，在第一波疫情最为严重的4~6月份，德国七大主要城市（即柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫）的别墅（含独栋与联排）价格同比上涨了6.5%，公寓价格则同比上涨了6.1%。

据德国咨询机构Empirica的数据显示，上述七大城市公寓每平方米的售价已接近3000欧元（约合23900元人民币），与2012年一季度相比，上涨了100%以上。

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联邦统计局表示，房价整体仍维持上涨趋势，不过增速较之前两年有所放缓：2019年上半年公寓价格同比增幅为7.9%，而2018年上半年的增幅则高达11%。

统计局还指出，事实上今年上半年德国中小城市的房价增速比大城市更快，在人口超过10万以上的主要城市，二季度的别墅和公寓价格平均上涨了7.3%、8.2%；乡村地区的房价增速也没有落后——在人口较为密集的乡村地区，别墅和公寓的价格分别上涨了8.9%、5.9%；即使是在人口稀少的偏远农村，别墅和公寓的价格也分别上涨了4.8%与6.6%。

供不应求是导致价格上涨的主要因素，而这又与大量外来移民进入德国密切关系。

据经合组织（OECD）的报告，近年以来，德国一直是仅次于美国的全球第二大移民国家；联合国经济和社会事务办公室的最新数据也显示，德国目前接纳的移民总数已超过1300万，仅次于美国（约5100万）。

出于工作需求、文化背景等诸多原因，外来移民大多都热衷于群居住在德国大城市（或周边地区），这使得上述地区房源变得更加紧缺。

比如，据亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者透露，中国背景的移民或投资者，他们最关注的城市主要是（首都）柏林、（拥有大量移民的）杜塞尔多夫和（房价最高的）慕尼黑的住宅。

极低的抵押贷款利率也是刺激买家入场的重要因素之一。侯先生是某家东南亚银行在法兰克福分行的中层员工，手中持有多套出租用的学生公寓。他对第一财经记者表示，早在2012年他就贷款购入了一套法兰克福郊区两室一厅的二手公寓。“当时买入的总价不到15万欧元，但银行给的按揭贷款利率比现在高多了，超过4%；现在类似的公寓价格已攀升至近30万欧元，不过贷款利率就低多了，平均只要1%左右。”侯先生如是说。

此外，施工量不够，新房项目太少也助推了房价上行。据德国经济研究所（DIW）估计，在德国七大城市中，目前正在兴建（包括已审批的房产项目）仅能满足市场需求的约70%，而疫情造成的施工速度延缓，可能会进一步加剧市场的供不应求。

风险：房产泡沫已是全球最高？

早起三年前，Empirica就曾预言，德国各大城市的房价泡沫将会破裂，并发生大崩盘。令绝大多数人庆幸的是，预言中的暴跌并没有发生。

不过机构对德国楼市发出的警告声不绝于耳，在9月底瑞士银行（UBS）最新公布的“全球（城市）房地产泡沫指数2020”中，慕尼黑蝉联了第一，而法兰克福也首次排到了第二，不但超过了巴黎、伦敦，也将多伦多、香港、巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世等热门城市甩在了身后。

瑞银为慕尼黑和法兰克福给出的泡沫指数分别是2.35和2.26，该指数只要超过1.5就被认为存在明显的房产泡沫。瑞银房地产经济学家霍尔茨海（Matthias Holzhey）表示，十年来，随着经济繁荣和房价翻番，法兰克福成为了自己成功的“受害者”。

不过，如果单从房价看，慕尼黑与法兰克福核心区域的公寓售价约在8000~10000欧元之间，这与伦敦市中心每平方米轻松上万（英镑）的公寓相比，仍存在不少差距（1英镑约等于1.1欧元）。

海因里希也对第一财经记者表示，无法想象有一天慕尼黑或法兰克福的房价会赶超伦敦，伦敦吸引力和国际地位不是任何一个德国城市可以媲美的。同时，这也不是德国政府努力的目标，“我们是一个联邦制国家，追求的是各个区域的平衡发展”。

瑞银还认为，新冠肺炎疫情危机有可能会成为检验一个城市住宅价格是否合理的“试金石”。

Gewos研究所的董事总经理旺茲克（Carolin Wandzik），也持类似观点，她表示，疫情扩大了居家办公的潮流，这可能会促进市场对大都市以外住宅空间的需求，从而影响大城市内部的房价。

“人们开始追求更大的居住空间，并希望住在绿地里。”旺茲克说，“这种居住偏好的变化可能会让位于大都市周边、人口在3~4万之间、基础设施良好的中小城市成为赢家”。

不过，海因里希（Carsten Heinrich）则认为，德国每个地区情况不同，比如疫情给柏林房地产市场造成的影响就十分有限。他称，目前仍有很多人想搬到柏林居住，因为这里有更好的工作机会、离医院和超市也更近。柏林（及其周边地区）的吸引力在持续增加，租金和房价也在快速上涨，

另外值得注意的是，9月以来，欧洲第二波新冠肺炎疫情来势汹汹，至今仍未有回落趋势，将会带来多大的影响暂时还难以预测。

Gewos称，疫情对房地产市场的影响可能存在延迟效应，如果德国因疫情危机而出现对劳动力需求的长期降低，将对工资发展产生负面影响，从而也会影响到中期的住房需求。

专家：中国背景购房者以投资、刚需为主

奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，拥有中国背景的买家对德国房产的需求通常都以长线投资和刚需为主。由于疫情和国际政局变化等原因，越来越多的中国家长逐渐对德国的大学教育感兴趣，因此不排除将来因子女教育的需求而去德国买房的人数持续增加。

深圳一家外贸公司的老板蔡先生就是上述人群中的一员，他7年前曾去美国进行投资，希望因此获得绿卡并为孩子铺平长大后的求学之路，但两年前遥遥无期的绿卡审批让他最终选择了放弃，把目标转向了德国。据蔡先生透露，他在去年获得了德国（投资）法人签证，且在法兰克福买下了一套50平米的公寓以供孩子将来求学之用。

海因里希则对第一财经记者表示，因为疫情导致的旅行困难，今年的外来投资者少了很多，楼市的强势主要还是得益于德国国内的市场需求。迄今为止，他们公司接待的有中国的背景买家，其购房目的主要是为了投资，当然也有不少是买来给孩子住的，而自住的主要是长期居住或外派到德国的华侨华人。

对于德国房地产市场的前景，侯先生表示，虽然疫情导致他手里的部分公寓被迫空置，但这并没有影响到他对未来的信心。他认为，疫情终究会过去，留学生们也会回来，德国大城市的房地产作为稳定、长期的保值资产，并不会因此发生根本性的改变。

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