四季度会是上海这几年最好的购房时机

 

大家好，我是上海小阿飞，看过我之前文章的人都知道，我习惯用数据来和大家一起探讨楼市的变化。

最近做了大量的数据整理之后，我发现，2020年的成交数据比以往几年的任何一年都要强势。

先来和大家分享几个数字。

第一个数字是：25000套

2020年进入金九之后，上海楼市热得发烫。

一方面，在新房市场之中，前八月的有效认筹摇号组数（30000）就超过了2019年的总量（26000）。

被疫情耽误的两个月，现在来看，并没有阻碍上海楼市2020年本该有的节奏。

另一方面，上海二手房成交套数从4月开始，连续5月单月接近或超过2.5万套，并且有2个月还逼近单月3万套。

我特地做了2019年1月-2020年8月的上海二手房单月成交套数趋势图，并且按照年度进行了同比。

数据来源：兔博士APP（折线代表2020年，散点代表2019年）

我们清楚看到，19年上海二手房的火爆，从3月开始就开始逐月递减了，到了传统意义上的淡季七八两月，成交量跌到了20000套以下。

反观今年，目前8月的最新成交套数已然站稳25000套。

由于接下来是金九银十，所以2020年上海二手房的这条线势必撑到年底。

第二个数字是：96天

伴随着成交量的不断攀升，还有一个成交数据对上海楼市意义非凡，那就是成交周期

我随机抽样了链家今年26000多条成交记录，按照竣工年限分为两档，2010年之后（品质次新房）和整体的抽样。

发现了2个变化：

数据来源：链家二手房成交数据抽样（跑盘侠蓝代表10-19年竣工项目，青绿色为整个上海）

1）上海二手房成交一套房的周期从2月的149天（5个月）已经连续半年，每个月的成交天数都在降低

进入8月，链家成交单套房源的平均周期已经缩减至96天。（3个月出头），整整快了2个月。

而最近两三年里，上海二手房的成交周期常年的维持在120-140天之间。

2）10年以内的次新房，所用的成交周期更短，比整体还要少2-7天（一周时间）。

上海的新房和二手房在今年前八月，尤其在最近半年里，整体步调一致，产生了共鸣。

但新房市场更加被看好，为什么？

首先，新房是楼市的未来，当前供应什么样的产品，决定之后的几年里，二手房市场供应什么。

毕竟，总体上来说，新房的产品力还是代表楼市的发展方向。尤其是当你买到优质新房的时候，可以决定未来出售时，你当初买的这套新房可以在未来5年至10年里继续引领板块房价。

比如大宁金茂府。

其次，我们不得不说，如今的新房市场依然还是有着限价的优势，甚至我们在2020年依旧能够看到不少区域有着一二手倒挂。

如今房住不炒的时代，如何做到买房稳赚不赔？

新房市场就是要靠一二手倒挂，靠新房本身限价的优势；二手房呢？作为买家的你赚了，势必卖家就亏了。

如果你是资深买房客，在纷扰的楼市环境中，你可以在二手房市场淘到更具性价比、更具投资性的二手房，但是对于大部分普通购房者来说，这样的概率非常低。

相对来说，新房出错的概率远小于二手房。

也因此，上海新房进入了时不我待的格局。

上周我们在楼市观察类文章中提到了，上海楼市正呈现出一系列不寻常迹象。

供不应求的失衡造成了一些带有强烈意愿的买房者积极入市，不再驻足观望。市场改变了买房者的习惯。

每到月度、季度乃至半年度关键楼市节点的时候，我们会整理各个总价段热门成交的楼盘和区域。

就拿我整理的1-7月榜单和三季度的榜单相比，发现不同总价段榜单变化非常大。

体现在了2个方面：

1、大部分供应的楼盘去化极快，在后续没有新增供应的情况下，犹如昙花一现。

2、三季度整体的超高认筹率，造成了三季度的新增楼盘完全可以直接“夺权”。

来看下这张上海新房500-600万不同时间节点的热销榜单。

从这张图表，我们可以读懂以下这些楼市暗语：

1、从楼盘个数上来说，在500-600万这个价格段，上海楼市并不缺乏供应，错过上半年，下半年依然有众多选项。

2、上半年的供应，在三季度没有供应，造成无法后继。这个价位段供应的前五全部完成替换。

3、总计10个楼盘，华漕占据二席，意味着华漕在这个价位段红了2020年的前九月，而我们了解到的是四季度首创禧瑞荟二期会有加推。

所以华漕可以说是2020年500-600万总价段的优选板块。

通过总价段热销楼盘表，还能看出一个现象：每个总价段只有前五名值得一看。

来看下这张上海新房400-500万不同时间节点的热销榜单。又可以读出一些楼市秘诀。

1、从楼盘个数上来说，在400-500万这个价格段，和上面我们讲的500-600万的格局就大相径庭。

总计10个热销榜“坑位”，仅仅出现了7个不同的楼盘，同济晶萃、虹桥金茂悦和中集金地美兰城重复出现了。

而这三个重复出现的楼盘也有各自不同的情况。

同济晶萃是前八月成交套数前三的项目，但毫无疑问，它的主力成交总价段在400-500万之间，并且它的成交并非一蹴而就。

因为它距离泗泾地铁站足足有1.5KM，首开摇号认筹率较为一般，所以无法日光之后，只能是在每个月慢慢去化。

但好在上半年泗泾是没有主力竞品的。所以在三季度，依旧能够网签122套。

2、虹桥金茂悦是19年的老盘了，位于青浦华新板块，但是也正由于距离轨交较远，出行主要依靠自驾。去年整体去化不甚理想，但今年也逆袭成青浦500万以内的热销项目。

仔细探究后才发现，原来在青浦，500万以内在售稍火一点的有且仅有“同父异母”的两兄弟——虹桥金茂悦和海玥金茂悦。

在单价相差无几的前提下，海玥金茂悦卖的更好一些，因为有总价控制的更好的85平米户型，甚至75平米。

而虹桥金茂悦也并不逊色，因为还有一个数据可以看出，上海新房市场600万以内的楼盘，都是100平米左右的面积段最为热销。

所以500万以内青浦选房，你的最佳答案就是虹桥金茂悦，因为虹桥金茂悦99平的供应量最充足。

3、三季度热销榜TOP5中的中集金地美兰城已经显出这部分总价段供应的疲软，成交套数仅仅100套出头。

而以上的买房成交数据，也足以教会我们该如何买房。

从新房认筹组数提前超越2019，从二手房成交量上的节节攀升，再到最后二手房成交周期的不断缩短。

这其实是上海楼市这几年横盘之后的“回归”。

转眼间，上海楼市即将迈入第四季度，而目前我们眼前所发生的的一切，似乎都是循序渐进，一步步的凸显出2020年楼市的真相。

四季度有无优质新增供应才是楼市的核心关键。

去年我们说量价平稳的时候是买房的上佳时机，而如今楼市有着稳定的量和价，有着疫情后强烈改善居住条件的强烈愿望。

尤其二、三季度带给我们的感受，以及各种案例，已经使得我们能够驾轻就熟找到当下楼市的最好机会，选到最适合自己的楼盘。

第一时间努力探寻上海楼市所蕴含的深刻变化。

下一期，我会在「魔都跑盘侠」这个账号上和大家聊一聊今年跑盘过程中发现的各类楼盘新名词，感兴趣的微信搜一搜「魔都跑盘侠」关注我们！

以上为正文，来自上海小阿飞

 

 

（责任编辑：常丹丹 HO016）

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