原报道 | 红酒大亨潘苏通的秘密巨塔

观点地产网 潘苏通即将卖掉他在香港的桥头堡。

9月28日市场消息显示，高银金融正在通过招标方式放售高银金融国际中心全栋物业，市值约120亿港元，呎价约1.4万港元。目前，出售正处于招收意向书的阶段。

位于九龙半岛海湾的高银金融国际中心，是潘苏通旗下主要上市平台高银金融最主要投资标的。2016年落成后，高银金融国际中心也成为这位粤派商人最重要的摇钱树，负责为其在香港的投地筹集资金。

以代工生产MP3、卡拉OK机和液晶显示电视等电子产品起家，潘苏通迅速积累大量财富，同时将触手伸向其他商业领域。

2008年，他收购广益国际改旗易帜高银金融（集团）有限公司，同时把原上市平台松日通讯剥离了旗下的数码电子产品业务，更名高银地产控股有限公司。

潘苏通成立高银系，并将房地产开发作为主营业务之一发展。据悉，高银地产当时立志于成为“首屈一指的高档物业发展商”。

财富与品味

潘苏通的个人兴趣和商业哲学似乎总能交汇在一起，而2007年奠基的天津高银天下项目就是这一点的完美体现。

按照潘苏通的想法，该项目将汇聚他热爱的一切。

潘苏通喜爱马球，于是占地约89万平方米的环亚国际马球会就成为高银天下项目的重点组成部份。

据了解，该处汇聚了国际级马球会会所、五星级酒店、特色高级食府、两个国际级标准马球场、设备完善的马廊及其他顶级训练设施，竭力打造最全面奢华的马球生活体验。

为球会最多可容纳300匹马的马厩填补空缺，潘苏通定期从澳洲、新西兰及阿根廷等地购入品种优良的马球专用马匹，期望“给新一代的中国精英带来绝无仅有的个性化味觉体验”。

潘苏通为球会餐厅搜罗来自全国各地的主理厨师，包括甜点师傅鲍文光、西餐温有成大师、粤菜师傅谈锡麟、负责日式料理的李觉文。

他致力于将天津打造成中国“马球之都”，再将中国打造为世界重要的马球中心之一——尽管这项消费不菲的贵族运动，并不为普通人所熟知。

潘苏通对上流生活的热爱，还体现在他对红酒的痴迷上。高银天下项目就设有天津最大酒窖——据称拥有上万瓶佳酿红酒博物馆。

对名贵红酒保持浓厚兴趣的潘苏通，亦在2011年起接连收购了位于美国加利福利亚纳帕溪谷的斯隆酒庄（Sloan Estate）、法国波尔多地区的邦巴斯德酒庄（Chateau Le Bon Pasteur）、罗兰美蕾酒庄（Chateau Rolland-Maillet）以及圣文森特酒庄（Chateau Bertineau St-Vincent）。

如果说高银天下是高银系在内地第一个以及最知名的地产项目，高银国际金融中心便是它在香港的翻版。

超甲级商厦高银金融国际中心正是高银系在香港的第一个地产项目，它是潘苏通的雄心所在。

据称，潘苏通钟情于使用代表财富的金色，装点他位于高银金融国际中心的办公室。他用一套镶着金边的茶具喝茶，用一只金色的塑料烟灰缸抽烟，一座迷你的金色佛像，一个金色保险箱收藏重要物品。

追求最顶级，最大与最豪华……从号称耗资700亿元的天津Metropolitan即高银天下项目，到4年内撬动400亿资金，抢下香港何文田、启德等区域多宗高价土地。

炫耀财富和展示品味，几乎成为潘苏通的人生与经商哲学。

在2017年潘苏通商业失利出现端倪时，当年9月他还斥资25亿港元，以每呎价格15.6万港元，入手香港南区深水湾道75号一幢洋房，交易呎价创下香港有记录以来的次高。

但资金从哪里来？这也是其“杠杆游戏”的开端。

滑铁卢式出售

如果从拿地的积极程度来看，高银系正式进军香港地产行业至少要到2016年，高银金融国际中心也在这年正式落成。

高银金融2011年获得项目地块，并将它打造为一栋总楼面面积约85.24万平方呎的甲级商厦，租给包括珠宝、零售服务、金融服务及屋宇装备相关行业的不同租客。

其中，高银集团及系内公司就租用了大楼顶层的25楼、26楼及27楼为集团总部，并在楼内经营着四间高级特色餐厅，包括用高银系旗下一本葡萄酒杂志《朗潘》命名的朗潘餐厅。

以高银金融国际中心投入使用作为标志，高银系2016年起开始利用杠杆在香港攻城略地，接连夺得多宗名贵地块。

2016年3月2日，高银金融以63.81亿港元价格竞获九龙何文田常盛街一幅占地面积约9074平方米土地。3月4日，潘苏通就传与一家著名大型商业银行签订了授信额度协议。同时，他再以持有的高银地产64.38%已发行股本向银行质押，换取了超过100亿元的信贷额度。

当年12月，高银金融击败长实集团在内的5家香港本地财团，夺得观塘延线何文田站上盖项目首期发展权。据悉，项目的总投资估计约110至120亿元。为此，高银金融亦于2017年5月与九家银行签署了71.91亿港元四年期贷款。

随后，2018年12月高银系公司迅富国际有限公司以约89亿港元的价格，将启德新九龙内地段第6591号地块收入囊中，地块预计总投资额约140亿港元。

6个月后，高银金融再从长实、新鸿基地产、会德丰、鹰君、信和置业等港资房企中脱颖而出，斥111.24亿港元中标启德第6546号地块，地块预计总投资额约160至180亿港元。

为给项目融资，潘苏通首先在2018年4月用何文田常盛街住宅项目60%股权、何文田站第一期物业发展项目50.1%权益，与高银金融国际中心40%股权左手倒右手，向高银金融注入约67.94亿港元资金。

6月，高银金融通过将高银金融国际中心抵押给长实集团，获得后者提供的约102.3亿港元贷款。同年12月18日，高银金融还向工商银行(601398,股吧)亚洲筹借了一笔35.67亿港元的建筑贷款。

2019年4月，据悉高银偿还了长实的贷款，但又随即转向德意志银行寻求一笔68亿港元的债券融资——这是高银系目前债务危机最初的发源之一。

近年来，随着国内经济下行以及行业整体融资紧张，高银系的业务开始收缩，逐渐陷入还贷泥潭。

2019年6月拍下启德第6546号地块一个月后，高银金融随即宣布反悔。虽然按金2500万港元将会被香港政府没收，但胜在不用支付近111亿港元的土地余额。

今年7月中旬，高银金融以亏损27.5亿港元为代价，出售新九龙内地段第6591号地块筹款偿还借贷。在此不久前，高银金融对高银金融国际中心的控制出现危机，以新加坡主权基金GIC及德意志银行为首的债权人，宣称要接管项目抵债。

当时，高银金融正寻求一笔87亿港元左右的新融资。

8月31日，高银金融与长实集团签订一系列重组协议，以高银金融国际中心抵押再融资，获长实牵头借出合计87亿港元。

同时，重组协议中还包括长实取得潘苏通所持港铁何文田站物业发展项目第一期的优先购买权，这暗示着何文田站上盖项目亦是出售选项之一。

百计筹款之后，此次放弃高银金融国际中心，预示潘苏通与长实的融资协议只是暂缓之计。接下来，急需一笔更大额度的资金填补窟窿，亦预示着潘苏通“地产巨塔”的崩塌。

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