潘苏通启德宅地 一场难以实现的杠杆游戏

　　观点地产网在经济下行背景中，又一发展商打算收缩旗下地产业务。

　　这一次是高银金融，去年6月一场退地风波闹得满城风雨，尽管不少分析师甚至香港特区政府都认为是个别事件，但“高银挞订”已成为当地楼市不景气的注脚。

　　“从企业风险管理的角度来看，没必要再去投180亿港元在启德地块。”最终投票决定放弃土地的电话会议上，高银金融独立非执行董事石礼谦认为，当时发生的社会矛盾和经济大环境不稳定，将对地产市场的增长产生负面影响。

　　如今面对新冠疫情，香港经济与去年相比更相形见绌，该公司似乎再次用弃地来表达态度。

　　据了解，此前3月中旬，高银金融就收到一名独立第三方（一间具规模的从事房地产发展等综合业务的公司）有条件要约，称拟全面收购位于启德发展区新九龙内地段第6591号地块。

　　经过半个月考虑，高银表示公司已接受收购要约：“现正与有关方面就该建议交易的合规事宜进行咨询工作。”

　　资料显示，高银即将出售的新九龙内地段第6591号地块，由高银系公司迅富国际有限公司于2018年12月以约89亿港元的价格收入囊中。

　　该地块总占地面积约为9708平方米，总建筑面积为3.2万平方米至5.3万平方米，计划作住宅发展，预计总投资额约140亿港元。地块最早由高银金融及潘苏通分别持有60%及40%股权，后于2019年4月以21.62亿港元为代价进行整合，潘苏通将40%权益注入上市平台。

　　在高银金融发布的截至2019年12月31日止6个月未经审核中期业绩公告中，提到该项目正在制定发展计划，预期将于2020年第一季度启动地基工程。

　　拍得6591号地块不久之后，高银金融再于2019年5月15日从长实、新鸿基地产、会德丰、鹰君、信和置业等港资房企中脱颖而出，斥111.24亿港元中标启德第6546号地块。

　　该地块占地面积约为1.07万平方米，指定作非工业（不包括住宅、仓库及加油站，但包括酒店）用途，最低及最高的楼面面积分别为4.81万平方米及8.02万平方米。当时高银称，该地块是香港市区绝无仅有的海滨全维港海景酒店及商业用地，将计划兴建地标式高级酒店和办公大楼，预计总投资额约160至180亿港元。

　　无奈，如今上述两幅土地的发展计划均已破灭。香港经济和楼市下行是一方面重要原因，但高银金融本身存在的筹资困难，或是另一不得不考虑的问题。

　　以退地事件为例，虽然在电话会议上高银金融已证明公司拥有充足和可动用的资金，来支付超过百亿港元的土地余额。

　　不过后续发展资金何来？有市场分析人士就称，高银部分管理层之所以反对继续发展6546号地块，其中原因可能包括，在严峻市况下，投资额高达180亿港元的项目未必能取得足够融资，所以担心风险过高。

　　因此，即使潘苏通一再强调公司融资顺畅，但退地的决策最终还是落实了。

　　而在实施对启德的两笔高额投资前，高银金融趁市道正好就进行过几次筹资活动。

　　其中，2018年4月，高银金融与潘苏通订立出售协议，前者向后者出售香港何文田常盛街住宅项目60%股权，以及持有何文田站第一期物业发展项目合营公司高鉎投资50.1%间接权益，代价123.94港元。

　　同时，高银金融向潘苏通以56.08亿港元买入高银金融国际中心40%股权。左右手资产置换，潘苏通即向高银金融注入约67.94亿港元资金。

　　6月，高银金融亦通过将旗下高银金融国际中心抵押给长实旗下公司，获得约102.3亿港元贷款。2019年4月，据悉高银完成偿还了长实的贷款，但后又随即转向德意志银行寻求一笔68亿港元的债券融资。

　　针对投得的新九龙内地段第6591号地块，高银金融在同年12月18日还向工商银行(601398,股吧)亚洲筹借了一笔35.67亿港元的建筑贷款。

　　另一方面，潘苏通更早之前对何文田两个住宅项目的融资安排同样精彩。

　　2016年3月2日，高银金融以63.81亿港元价格竞获香港九龙何文田常盛街一幅占地面积约9074平方米土地。3月4日，潘苏通就传与一家著名大型商业银行签订了授信额度协议。

　　潘苏通以所持的高银地产约1.7亿股股份、全资拥有的晴翠国际有限公司约1.18亿股股份、以及间接全资拥有的高银集团(投资)有限公司约20.12亿股股份，即高银地产（当时未退市）已发行股本总额的64.38%向银行质押，换取了超过100亿元的信贷额度。

　　在2016年12月夺何文田站上盖第一期项目土地后，高银金融亦于2017年5月与九家银行签署了71.91亿港元四年期贷款。

　　事实上，高银系主席潘苏通素来以财技闻名。2007年至2012年，通过高银金融与高银地产两个上市平台，进行多次供股、定增和发行可换股债券筹资100多亿元的操作仍历历在目。

　　进军香港房地产市场后，他也十分善于利用杠杆攻城略地。2016-2019年4年内，撬动了近400亿资金，才能抢下何文田、启德等区域多宗高价土地。

　　只是，现时面对经济困境，这套做法显然难以运转如常。

　　去年以来，不少中小房企通过出售旗下项目，换取降低杠杆风险空间的颇多。一次退地、一次出售，高银金融或基于同样的理由进行着战略收缩。

　　对退地颇有不甘的潘苏通去年6月曾宣称，有机会将以个人身份投标重夺6546号地块。后来在9月，高银金融管理层亦透露出对回购该地块的意向。

　　不过事实证明，两次承诺都最终并未实现。

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