《陕西省物业服务管理条例(修订草案修改稿)》提交审议

为规范物业服务管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，9月27日，《陕西省物业服务管理条例（修订草案修改稿）》（以下简称“修订草案修改稿”）提交省十三届人大常委会第二十二次会议分组审议。

业主认定

尚未登记取得所有权也有可能是业主

原条例关于业主身份认定不够具体，仅以是否已经依法登记作为判定业主身份的标准，会导致相当数量的人因此不能被认定为业主，有必要对其业主身份的问题进行明确。

为此，修订草案修改稿规定，房屋所有权人为业主，包括：尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为并已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

物业用房

属业主共有应配置独立水电计量器具

修订草案修改稿对新建物业服务区域内的物业服务用房面积进行了详细规定：建筑面积30万平方米以下的，按建筑面积的3‰提供，但最低不得少于100平方米；建筑面积超过30万平方米的，除按照30万平方米的3‰提供外，超过部分按1‰的标准提供。建设单位应当对物业服务用房配置独立的水、电等计量器具。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不少于30平方米。物业服务用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记。

物业管理委员会

不具备成立业主大会等3种情形可组建

根据全省问卷调查数据统计，我省75%的小区没有成立业主大会或者业主委员会。由此导致业主对物业服务管理活动的决定权不能真正得以落实，物业服务合同双方平等地位难以保证。为此，修订草案修改稿构建了“物业管理委员会”制度。

修订草案修改稿规定，物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立之前的过渡性临时机构，由街道办事处或者乡镇人民政府、社区党组织负责组建。物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的事项，代行业主委员会的职责，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

有以下3种情形之一的，可以组建物业管理委员会：业主大会筹备组未能在九十日内召开业主大会会议；不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件，但因其他原因未成立的。物业管理委员会由街道办事处或者乡镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表、社区党组织代表和业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

专营收费

物业代收费用不得另外收取手续费

修订草案修改稿规定，物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则，依照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，实行抄表到户的，应当向最终用户收取有关费用，并依法承担除分户终端计量装置以外的管线及相关设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务成本。未实行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗，可计入物业服务成本。物业服务人员接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

经营收益

公共收益属业主所有不得擅自挪用侵占

修订草案修改稿规定，建设单位、物业服务人利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除合理成本之后，属于业主共有，任何单位和个人不得擅自挪用和侵占。物业服务人提供服务管理的，可以按约定收取一定服务管理费用。

建设单位、前期物业服务人利用共有部分、公共设施设备进行经营的收益主要用于补充维修资金。应当按季度补充维修资金，补充比例应当高于经营收益的50%。

经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次收支情况，并接受业主监督。业主委员会或者物业管理委员会可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出。

关于停车

共有道路场地由业主共同决定是否收费

物业服务区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。占用物业服务区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主共同决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等。决定收取机动车辆场地占用费的，收取的场地占用费属于全体业主共有，业主委员会或者物业管理委员会可以委托物业服务人代为收取。

停车服务费收费标准，由业主与物业服务人按照国家和本省物业服务区域停车服务收费有关政策规定，在停车服务合同中约定。机动车辆停放服务费、机动车辆场地占用费的收取标准应当在物业服务区域内公示。

物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当优先向业主出租，不得出售、附赠。违反规定的，责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处5万元以上20万元以下罚款。

物业档案

未建立服务档案最高罚3万元

修订草案修改稿规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

物业服务人应当建立和保存与业主权益相关的物业服务档案和资料，包括：小区共有部分经营管理档案；小区监控系统、电梯、水泵等共有部分，共有设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；水箱清洗记录及水箱水质检测报告；住宅装饰装修管理资料；业主名册；签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；物业服务活动中形成的与业主权益相关的其他材料。

物业服务合同终止时，物业服务人应将物业服务档案和资料移交新的物业服务人。物业服务人未按规定建立和保存与业主权益相关的物业服务档案和资料的，对物业服务人予以警告，并处3000元以上3万元以下罚款。

修订草案修改稿还对日常生活中常见的一些行为做了禁止规定。包括：禁止破坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗；禁止占用或者损坏共有部分、共用设施设备，擅自移动共用设施设备。违反规定的，对单位处5万元以上20万元以下罚款；对个人处1000元以上1万元以下罚款。有违法所得的，责令退还违法所得。

任意倾倒垃圾、堆放杂物，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道，或者损坏消防设施的，由应急管理部门责令其按期改正，逾期拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担，并对单位处5000元以上5万元以下罚款，对个人处500元的罚款。占用、堵塞、封闭其他共有部分的，给予警告并责令限期改正，逾期拒不改正的，对单位处2000元以上2万元以下罚款，对个人处200元以上500元以下罚款。修订草案修改稿还对高空抛物做出了处罚规定。高空抛物没有造成损害后果的，由公安机关予以警告，处500元以上5000元以下罚款；造成损害后果的，依法承担民事责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

来源：西安日报

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