恒大：一场虚惊

01

人在家中坐，祸从天上来。

左有地产调控持续，右有各融资渠道被轮番发文规范，上有“三道红线”监管高悬，在这样的时刻，爆出事关资金链安全的传闻，对任何一家企业来讲都堪比致命性的打击。

“逼宫”“自导自演”“现金流断裂”……类似的言论纷至沓来。尽管恒大已于9月24日晚间发布公告，严正声明网络流传的相关文件及截图是凭空捏造、纯属诽谤，但人们的猜疑仍未停止。

02

越是这样的时刻，越考验企业的实力。

9月25日晚，恒大再发公告，显示降负债成效明显，销售回款强劲，成立24年来借款从未有逾期，全国800多个项目开工建设全部正常，向外界传递信心。

与此同时，恒大物业也传出令人振奋的好消息。

9月25日，恒大发布公告称，分拆物业管理业务上市已获得港交所批准，将于短期内递交正式上市的申请。

此外，恒大汽车也传来好消息。9月25日晚间，恒大汽车发布公告，已经审议通过决议案，拟申请在上交所科创板上市。

这一系列的公告动作，都在向外界释放，尽管身背高额负债，但恒大资产雄厚，经营稳健，造血能力强劲，降负债成效明显，财务安全，外界无需因为“黑天鹅”事件而担心恒大的基本面。

03

凡事不要轻易下结论，遇事要正确归因。

对于我们每个人来讲，这既是做人准则，也是遇到重大事件时的理性做法。

红姐认为，恒大这件事，我们不必再纠纷文件的真假，恒大已经报案处理，后续自有警方给出真相。我们更应该关心的是：恒大是否会因为重组回A不成功而资金链断裂。

自2016年10月恒大地产与深深房A（000029.SZ）签订重组上市协议，恒大一直在努力推进中，但正如深深房9月21日发布的公告中所言，“由于重大资产重组涉及深圳市国有企业改革，交易结构较为复杂，属于重大无先例事项，重组方案还需进一步沟通与论证”，回A短期内预计仍旧难以成行。

网络上关于恒大为了借壳深深房回A进行三轮引战的报道有很多，红姐不再赘述。简单说就是，如果恒大2021年1月31日前重组不成功，恒大就可能要花1300资金回购战投股份，并支付137亿分红款，合计1437亿。

这个风险有多大？

04

红姐认为，即便恒大不能在对赌日到期前完成重组，也大概率不会发生资金链断裂的事件。

其一，对赌日是可以延期的，并非“铁板钉钉”。

2020年年初恒大曾发公告，与三轮战略投资者友好协商，将股权投资增资协议中约定的实现重组上市期限延期一年，即到2021年1月31日。

在重组推进期间，恒大的业绩承诺完成出色，战略投资者仍能获得不错的分红收入。

按照协议约定的2018-2020年恒大地产要实现盈利1650亿元计算，将利润中的至少68%分红，分红金额将在1122亿元以上。其中战略投资人占恒大地产36.54%股份，预计分红将不少于410亿。

而三轮战略投资合计1300亿元，据410亿的预计分红额计算，战略投资者获得的分红回报率约为年均10.5%。在当前的市场环境下，这样的投资回报率并不低。

也就是说，即便到2021年1月31日前重组仍然完不成，恒大回A的战略投资者也可能会同意继续延期。

其二，恒大降负债决心明显，力度大，成效显著。

自2020年3月31日起，恒大提出坚定不移实施“高增长、控规模、降负债”的三年发展战略，有息负债力争平均每年下降1500亿元。

恒大公告显示，截至9月24日，公司有息负债较3月末已下降约534亿元。面临“三道红线”均越线的情况，预计恒大接下来仍要大力度降负债。

另外，据公告显示，3月末以来，恒大融资成本下降2.24个百分点，并提前归还9月25日以后到期借款共435亿元。

这也说明，恒大有腾挪高成本融资的空间，包括融资合作伙伴的选择和现金流的安排。

其三，恒大销售能力有目共睹，自我造血能力强大。

公告显示，截至9月24日，恒大累计实现销售5049亿元，同比增长11.4%；销售回款4521亿元，同比增长51.3%。1-8月累计权益销售金额位列克而瑞百强排行榜首位。

并且，恒大一向对政策敏感，对楼市走势把握精准，于“金九银十”期间率先启动全国楼盘大优惠，一把手许家印亲自设下“军令状”9、10月两个月冲刺2000亿销售额。

这也意味着，恒大有望在10月末提前实现全年6500亿元的销售目标，并极有可能完成全年8000亿元的内控销售目标。

以上半年近90%的回款率计算，全年预计将实现7200亿元的销售回款，加上手握2046亿元现金余额，可以说恒大为自己构筑了一道坚固的资金安全防线。

其四，恒大成立24年从未出现逾期，金融机构挤兑局面不会出现。

恒大此前多年由于一直探索培育多元化业务，资金量投入巨大而回报周期较长，因此负债一直高居不下，呈现的是高增长、高负债并行的局面。

也正是因为如此，9月23日网络率先爆出的截图中，选中了写有“恒大有息负债余额8355亿”的页面，难说不是有意为之。

但是，业内人士都知道，这其实真的不是“生鲜猛料”，更不是“红色警报”。在恒大半年报中，已经公开披露过“8355亿元”这个有息负债数字。

恒大9月25日的公告还表示，恒大成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。

红姐因为在金融背景研究院工作过，也组建了房地产投融资社群，里面有很多金融机构大咖，也经常和他们私信聊天。

金融机构判断一家房企能不能合作，有自己的一套严格标准，除了看企业主体资质之外，看各项财务指标，更看项目本身的造血能力。

因此红姐判断，虽然恒大此次“黑天鹅”事件引发了舆论酣然大波，甚至有部分金融机构还传出要连夜排查恒大借款项目的风险，但是这并不会引发金融机构集体挤兑的局面出现。

恒大目前经营稳健，销售回款强劲，自身造血能力强，且多元化业务板块——恒大物业、恒大汽车也会接连登陆资本市场造血，这些都是恒大维护资金链安全的保障。

其五，退一步讲，恒大有雄厚的土地储备，这是自救的坚实筹码。

半年报数据显示，截至2020年6月底，恒大住宅土地储备总计2.4亿平方米，平均楼面地价2121元/平方米，分布于全国229个城市。

低成本的土地储备、广阔的城市分散布局，意味着即便在未来疫情走势不确定的影响下，恒大也有抗风险优势，保证销售端的进账。

遭遇不可抗力时，也能通过出让部分项目回血。

05

另外，也有市场人士分析，此次恒大事件，不排除是境外对冲基金对中国头部企业的一次有预谋的恶意做空。

9月25日，中国恒大（03333.HK）股票成交额突然飙升至平时的近20倍，达28亿港元，是事件未爆出前9月23日成交额的30多倍，造成收盘价较当天最高价下挫超15%。专业人士分析，这是最典型的境外做空机构的获利戏码。

早在2012年，恒大曾经遭受过做空事件。美国知名调查及做空机构香橼公司（Citron Research），在恒大地产股票一度大涨、市场为国内龙头房企信心鼓舞之际，针对恒大发布了长达57页的做空报告，数据更多、指控更严重，造成恒大股价跌幅超过20%。

后来的结果显示，香橼创始人2016年被裁定散布虚假信息做空恒大地产，被禁入香港市场，并被要求承担巨额的罚款。

红姐认为，正如中金公司所言，恒大重组回A的战投退出压力和债务规模都早已对市场披露，建议大家对网络传播的恒大遭受的“黑天鹅”事件不用过于紧张。

一场虚惊之后，恒大，还是那个我们熟悉的恒大。

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