“活下去”是为行业敲警钟 房企迎“管理红利”时代

9月25日，在万科媒体交流会上，针对当前国内房地产发展现状，万科董事会主席郁亮表示，以“三条红线”为代表的行业政策影响深远，其影响力不亚于2002年的土地“招拍挂”制度。当前，房地产行业的土地红利和金融红利已经远去，未来需要把握“管理红利”。

□本报记者 齐金钊

应对“管理红利”时代

土地红利、金融红利远去后，房地产行业接下来怎么走？“三条红线”政策为房企再压杠杆后，房企如何更好地“活下去”“活得好”？

“在‘招拍挂’制度之前，房地产处于土地红利阶段。‘招拍挂’制度之后，房地产进入金融红利阶段。‘三条红线’实施后，行业进入利润管理红利时代。”郁亮认为，在当前的情况下，金融资源过多被房地产占用，这不是好事情。在新的监管政策下，开发商再次站到同一起跑线，以前的东西全部归零。

日前，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则的“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得高于70%；房企的净负债率不得高于100%；房企的“现金短债比”小于1。

从财务数据看，万科逐步走出了疫情的影响。上半年，万科营收、净利均实现同比增长，营业收入为1463.5亿元，归属于上市公司股东的净利润为125.1亿元，同比分别增长5.1%和5.6%；实现合同销售面积2077.0万平方米，合同销售金额3204.8亿元。现金流方面，万科依然“手有余粮，心中不慌”。截至6月底，公司持有货币资金1942.9亿元，一年内到期的有息负债总和为968.2亿元。

郁亮在回答中国证券报记者提问时表示，多年前万科首次做出地产行业进入“白银时代”的预判，两年前万科率先喊出“活下去”，充当了行业敲警钟的角色。

发扬“一根筋”精神

进入“管理红利”时代，意味着房地产商要在运营、服务方面更加聚焦、垂直。在此次交流会上，万科针对95后客户发布了自己的新厂牌“筋厂制造”。万科表示，服务年轻的95后客户需要“一根筋”概念，去做一些年轻人喜欢的语言方式、年轻化的动作。

郁亮介绍，万科未来会选择网红地点做一些“筋厂”项目，让大家都年轻一下。同时，万科发布了与新裤子乐队合作的歌曲《就是不妥协斯基》，希望通过这种形式，改变90后、95后对万科的“无感”。

除了年轻化的品牌营销，郁亮同时补充，万科未来在城市服务中，将坚持“一根筋”精神，踏踏实实做好产品、好服务、好项目。

此外，郁亮回应了泰禾集团股权转让的相关事宜。他表示，万科不希望行业出现恶性事件，“在保护好万科自己利益的前提下，尽我们所能去帮助一些暂时遇到困难的企业”。

根据此前发布的股权转让框架协议，万科对于入股泰禾设置了先决条件，包括泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，且债务重组方案能支持目标公司恢复正常经营，并要对泰禾进行尽职调查，确保泰禾资产、债务及业务等不存在影响公司可持续经营的重大问题或重大不利变化。

万科物业发布三大行动

对于万科物业日前遭遇的“锦旗门”事件，万科物业相关负责人进行了回应。

万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全称，该事件为物业管理行业提供了重新定义本质的契机。物业管理的本质是替业主花好钱，而不是设施管理。

日前，因未能与部分业主就小区停车位收费问题达成一致，宁波万科物业收到了一面“嘲讽锦旗”。万科物业方随后宣布，欲退出该小区管理，引发了一场关于物业管理存在价值和商业模式的大讨论。

对于万科物业未来的发展战略，朱保全表示，万科在商业物业和城市物业服务管理方面已具规模，“万科物业”品牌未来将聚焦住宅物业领域。万科商业写字楼物业管理已由“万物梁行”品牌运营，而城市物业管理方面将设置并公布新的独立品牌。

朱保全在现场提出了三大行动：拆分业主专属服务组织，让前端经营体变小；设置四级管控体系；设立首席客户官。他进一步解释称，第一个行动即万科物业会拆分为片区服务机构，拆分业主专属服务组织，聚焦属地业主的专属服务。“万科物业聚焦做更加专业的服务。”对于第二个行动，项目管家代表管理前段经营体、区域质量与前介中心、武汉数字运营中心。第三个行动是设立首席客户官。即日起，杨光辉出任万科物业首席客户官。

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