“厦门第一高楼”3次转手烂尾23年背后:福建商人李柄江的野心

1968年出生的福建三明商人李柄江，早年依靠电力产业“发家”。

10年前，42岁的他开始步入事业巅峰，花费20余亿元从邮政系统收购了烂尾多年的“厦门第一高楼”——邮电大厦，后改名为厦门国际中心。

李柄江创立的京朋国际集团成立于2001年，横跨电力、地产、贸易、金融等六大领域，后总部搬迁至北京。成功收购厦门国际中心放大了李柄江的野心，按照他的计划，2018年公司将冲击全国企业500强。

然而，这一切美好愿景在2017年下半年戛然而止。彼时，京朋国际集团关联的金和所等多个P2P平台暴雷，为此李柄江不得不将厦门国际中心34.07%的股权转让抵债。

千里之堤毁于蚁穴。李柄江由此深陷债务泥淖，截至2017年12月，厦门国际中心及副塔楼宝嘉中心的公司股权，全部被深圳世纪星源股份有限公司（以下简称“世纪星源”，000005.SZ）与其法定代表人丁芃关联的“星源系”企业“接盘”。

但这并未阻止厦门国际中心及宝嘉中心的两家建设公司的破产。《中国经营报》记者从多名接近李柄江的信源处了解到，李柄江不但多次庭审没有到场，法院也联系不上他。“他跑掉躲起来了，已经倒桩了。”

随着一个月前发出的一纸公告，这座烂尾长达23年的“厦门第一高楼”将迎来自己的第3次出让，这也将成为李柄江最后的“绝唱”。

52亿元摩天大楼找买家

据《关于公开招募厦门源生置业有限公司、厦门永榕置业有限公司名下资产意向竞买方的公告》，7月10日，福建省厦门市中级人民法院裁定受理厦门思明百应小额贷款有限公司（以下简称“百应公司”）申请厦门源生置业有限公司（以下简称“源生置业”）、厦门永榕置业有限公司（以下简称“永榕置业”）破产清算一案，并指定北京盈科（厦门）律师事务所、福建普和会计师事务所有限公司担任源生置业、永榕置业的管理人。

按照原本的规划，该项目建成后将刷新厦门市“天际线”，一跃成为福建“第一高楼”的同时，全面超越323米的温州世贸中心成为“海西第一高楼”。

9月9日，记者现场走访发现，厦门国际中心整体建筑已经封顶，除8层以下裙楼外大部分玻璃幕墙已施工完成，但玻璃幕墙上肉眼可见的污渍足见该大楼已是饱经风霜。裙楼部分褐色的钢筋结构裸露在外、锈迹斑斑，远远望去2、3两层甚至长出了绿植。除此以外，印有中国建筑、中建六局字样的工地大门早已褪色，可见停工已久。

资产管理人给到记者的文件资料显示，厦门国际中心位于厦门市鹭江道“滨海CBD”商务核心区，与鼓浪屿隔海相望，是厦门金融商务区的中心节点，也是厦门西海域旅游经济带的起点，是全市的政治、金融、文化中心。

厦门国际中心一期项目为钢混结构，用地面积1.50万平方米，建设工程性质为商业、办公。规划地上建筑层数68层，建筑总高度约339.88米，地上建筑面积11.51万平方米，地下建筑面积4.82万平方米，总建筑面积16.33万平方米。

而二期项目地上建筑面积1.78万平方米，其中商业面积为7360平方米，裙楼设计方案尚未明确。

据上述文件，中建六局为一期建设工程五方责任主体之一，合同范围内主体结构除架空层环带及一层后浇带未施工，其余部分已按设计施工完成，主体结构验收完成到40层，二次结构（砌体部分）完成约70%。水电预留预埋完成，水电安装完成约35%，防火涂料完成约65%。

一同拍卖的副塔楼厦门宝嘉中心项目建设工程性质为商业、酒店，规划地上建筑层数30层，总建筑面积12.25万平方米。目前，该项目除基坑支护工程（2013年施工，已超设计使用年限）外，尚未建设施工。

根据厦门翰和资产评估土地房地产估价有限公司的资产评估报告，一期在建工程办公房地产价值41.81亿元，车位房地产价值3.01亿元；二期在建工程办公房地产价值1.14亿元；宝嘉中心土地使用权价值、在建工程基础及前期费用的市场价值为5.99亿元。

也就是说，此次拍卖的两座物业资产，共计约52亿元。

投资滑铁卢

早在1997年，厦门国际中心的前身“厦门邮电大厦”就已经通过规划。此后，邮电分家，“第一高楼”项目划到了邮政系统，由于资金不足，到2003年完成设计中的8层裙楼后，工程便一直搁浅。

2010年，福建本土富商李柄江拥有的福建永榕电力(集团)有限公司（以下简称“永榕集团”）出价约20亿元买下该项目，建设单位为其下属子公司源生置业，大楼也被更名为厦门国际中心。2012年，中国建筑工程总公司所属中建六局中标这一项目的施工总承包工程，项目正式重启。

一名接近李柄江的人士告诉记者，李柄江早年在福建三明等地做电力产业，“当时做得很不错，积累了不少资金基础，在当地也小有名气。”

记者梳理工商、天眼查信息了解到，李柄江的永榕集团于2001年创立，后改名为京朋国际集团，是一家涉及电力、地产、贸易、金融、传媒、农业六大板块多元化股份制企业，总资产约110亿元，2016年集团总部迁往北京。

2016年可以说是李柄江事业的巅峰。记者梳理媒体公开报道发现，当年3月，时任蒙古国总理赛汗比勒格会见了以董事长李柄江为首的京朋国际集团。

记者了解到，按照李柄江当时的计划，京朋国际集团争取在2017年产值达到400亿元；2018年综合年产值达到1200亿元以上，力争进入中国企业500强；到2019年，综合年产值达到3500亿元，并规划在5年内超越5000亿元的生产规模。

但为加快布局多元化产业，2016年9月，京朋国际集团投资1亿元入股P2P平台金和所，但也正因如此为第二年李柄江遭遇“滑铁卢”埋下祸根。

2017年下半年，两家与京朋国际集团关联的P2P平台纷纷暴雷，为此李柄江不得不拿出厦门国际中心的股权来抵押债务。当年11月9日，金和所暂缓兑付公告中称，金和所平台的股东愿意转让源生置业34.07%股权来垫付过期债务，并承诺20个工作日内完成债务兑付。第二天，另一P2P平台东宏金融也发布逾期公告。

之后，有京朋国际集团员工在人民网领导留言板投诉称，“厦门国际中心的前投资人李炳江是我们老板，金和所事情败露后，我们被遣散，除了投资人钱没拿回来，我们员工工资从2017年10月开始被拖欠。”

对此，厦门市思明区鹭江街道办表示， 经查，京朋国际集团已于2017年8月停止经营，在远洋大厦23楼的办公场所也已关门，李柄江也就此失联。

从2018年至今，李柄江已被各级法院先后下达近80条限制消费令，就此消失在公众的视野中。

“李柄江已经跑掉了，躲起来了。这个人已经倒桩了，讨论他已经没有任何意义。”一名接近李柄江的人士在接受记者采访时表示。

“至于有没有跑路我们也不能下定论，但是这么多次庭审他都没有到场过，法院应该也联系不上他。”一名参与过李柄江案件的律师告诉记者，整个诉讼过程中都没有见过李柄江本人，而且现在关于“厦门第一高楼”的一些情况都是道听途说，并没有相关法律文书对它进行认定。

“星源系”接盘

“源生置业和永榕置业关联人最早都是京朋国际集团的李炳江，现在股权已经转让了。股权穿透上去是一家上市公司世纪星源，所以他们其实是关联公司，这次拍卖也是源生跟永榕的资产一并拍卖。”一名资产管理人向记者坦言。

记者注意到，在股权方面，京朋国际集团与“星源系”的渊源最早始于永榕置业。2016年3月，厦门京朋置业有限公司更名为永榕置业；2017年5月，永榕置业董事兼法人由陈聪明变更为丁芃。截至目前，永榕置业由福州福鑫达贸易有限公司（以下简称“福鑫达贸易”）完全控股，丁芃是永榕置业的实际控制人，同时也是上市公司世纪星源的法定代表人，而陈聪明则是京朋国际集团旗下多家子公司的高管。

由于投资失利，李柄江不得不将源生置业割爱与“星源系”。2017年11月10日，源生置业正式将34.07%的股权受让给深圳市星源立升水环境技术有限公司（以下简称“星源立升”）。12月20日，剩余的65.93%的股权受让给了深圳市星源城市能源开发有限公司（以下简称“星源城市”），至此厦门国际中心完全归“星源系”。

天眼查信息显示，星源立升法定代表人为蒋蓉晖，也也曾担任星源城市的法定代表人。2018年10月25日，星源城市的法定代表人、董事长、总经理均由丁芃变更为蒋蓉晖。

对此，记者以投资者身份致电世纪星源董事会秘书，该人士表示，厦门国际中心与宝嘉中心并未注入世纪星源，“这确实是属于公司法定代表人丁芃的，但和上市公司没什么关系。”

为何李柄江甘愿将价值超52亿元的资产拱手送人？李柄江和“星源系”之间有着怎样的交易或利益交换？在厦门市中级人民法院公开的3个民事案件判决书中，两者间的纠葛浮出水面。

第一个案件发生在2014年。当年1月2日，源生置业向华淑平借款1亿元，用于开发建设厦门国际中心项目。借款期限为6个月，借款利率为月利率2.5%，款项支付至户名李榕新（李柄江曾用名）的账户中。

截至2017年11月30日，源生置业结欠华淑平借款本金1亿元及利息2.11亿元。1个月后，华淑平与源生置业、星源城市、永榕置业等约定，星源城市自愿对源生置业债务承担连带责任保证。

但在法庭上，星源城市方面认为，华淑平与李柄江恶意串通伪造文件，捏造源生置业的债务，让其及新股东背负债务，从而谋取不正当利益，厦门国际中心项目的账目上并无涉案借款的记录。但这也未能得到法院的支持。另两起案件则均与中信银行厦门分行（以下简称“中信厦门”）有关。

记者了解到，2016年2月，中信厦门授予永榕置业14.63亿元授信额度，使用期限为5年，李柄江为上述债权提供担保。两个月后，宝嘉中心项目的土地使用权被作为抵押，担保的债权最高额限5.04亿元。2017年3月，福鑫达贸易也为上述所有债权做担保，担保债权最高额限19.64亿元。

当年7月，中信厦门又与厦门盛亿格贸易有限公司约定，在一年内提供综合授信额度4800万元，这一次出面担保的是源生置业，李柄江、星源城市和源生置业先后向中信厦门出具《代偿承诺函》。

在2017年11月前后，上述两组债务也纷纷逾期，厦门国际中心和宝嘉中心因此被冻结。与此同时，由于一连串的债务纠纷，李柄江也失去了大部分电力产业“家底”。

竞拍前途未卜

而真正让厦门国际中心不得不陷入拍卖境地的，则是李柄江、陈聪明等人向百应公司的借款逾期所致。

与此同时，“星源系”频频向各级法院上诉，企图免除相关企业对于李柄江相关债务的担保责任，以此保全厦门国际中心及宝嘉中心，却无一胜绩。

据福建省高级人民法院（2018）闽执复110号执行裁定书，福建省三明市中级人民法院查明，2015年8月，百应公司与借款人陈聪明、李柄江等人签订《最高额循环借款合同》，借款最高额度为8000万元，最终借出7500万元。为此，福建省永榕电力集团(三明)发电有限公司等作为抵押人，源生置业等作为保证人。

2016年8月25日，由于李柄江等人资金紧张不能按期偿还借款,百应公司同意借款期限延长1年。但为此，两个月后，永榕置业也与百应公司签订协议，愿意提供连带责任保证担保。

换句话说，如果李柄江等人借款无法偿还，厦门国际中心与宝嘉中心不得不被迫抵债。由于上述担保事项发生在“星源系”控股两家公司前，永榕置业多次向福建省高院、三明市中院提出不予执行的异议申请，但均被法院驳回。

但P2P暴雷后的李柄江显然难以按时偿债，2020年7月10日，根据百应公司的申请，厦门市中院受理两家企业的破产清算，并于9月2日召开了第一次债权人会议。

对此，北京金诉律师事务所主任、北京市法学会不动产法研究会理事王玉臣告诉记者，此前“星源系”直接通过对源生置业、永榕置业股东股权的转让，从而获取厦门国际中心等资产。“因为公司是相对独立的，不管股东如何变化，公司此前的债务依然还要承担。”

记者调查发现，尽管头戴“厦门第一高楼”的光环，但厦门国际中心的潜在买方并不多。按照原计划，厦门国际中心和宝嘉中心的竞买报名截至日期为8月21日，并要求在8月28日17时前提交《报价单》。

报名条件也相当之高，不仅要为一级资质等级的房地产开发企业或中国排名前500名的房地产开发企业，还需具备可调控资金达50亿元以上。

8月24日，管理人发布《延期公告》，不仅报名时间延后至9月1日，报名条件也有所放松，世界500强或中国500强企业；国务院国资委管理的中央企业；上年度营收不低于100亿元的国内行业领先企业均被允许报名。

一名管理人表示，尽管源生置业和永榕置业是关联公司，但由于两家公司已经破产，他们的债权、债务纠纷和购买方是无关的。如果通过破产竞拍平台购得资产，法院会给一个协助过户的通知。“资产处置需要经债权人会议表决，但现在还没有一个最终结果。”

9月21日，厦门国际中心、宝嘉中心项目登录“阿里拍卖”平台，保证金3.6亿元，起拍价36.4亿元，拍卖时间为10月21日、22日。但截至发稿前，仅有32人设置提醒，还未有人报名。

上述管理人告诉记者，有很多企业来了解情况，但还没有正式报名的。因为整个项目本身很大，大多还在做尽调或是摸底。

“复杂的债权纠纷对于资产拍卖也有很大影响。”在王玉臣看来，现在厦门国际中心和宝嘉中心虽然只是单纯的项目拍卖，相对于公司股权拍卖风险较小。“两个烂尾项目实际上就属于在建工程，买家首先肯定会考虑未来的开发问题，但也会考虑到项目是否比较干净，还是有很多不利条件。”

“摩天大楼”之困

让人疑惑的是，作为厦门市百亿元“高、新、特”项目的重点项目，厦门国际中心为何会烂尾23年？

厦门市建设局工程处一名工作人员在接受记者采访时表示，对于项目的施工建设局的职责主要是保安全，因为厦门国际中心项目属于私人性质，并非财政拨款，所以施工进度这一块无法进行监管。

对此，记者还多次致电致函并现场到访厦门市思明区委宣传部、思明区鹭江街道办，试图了解政府相关机构对于“盘活”该烂尾项目的努力和举措，但截至发稿，尚未收到任何回复。

“对于不动产项目烂尾，最核心的监管单位就是当地的建委或建设局。”王玉臣告诉记者，包括项目施工、销售资金监管、房屋质量问题等多项目都是建委的职责范围，“正常而言，不管项目是否为民营，建委都有监管职责。”

中国社会科学院城市与环境研究所副研究员单菁菁则表示，企业投入大量资金建设摩天大楼项目，在合法建设期内，属于企业市场行为，政府干预力量实际上也是有限的。

这也造成当下国内摩天大楼的困局。尽管早在2018年，中国超越美国，成为全球100米以上摩天大楼总量最多的国家，但国内不少城市的摩天大楼乃至“第一高楼”陷入烂尾。截至2020年9月，CTBUH全球高层数据库中，中国共有“未完成”和“暂停施工”的摩天大楼81幢，共有66幢楼“烂尾”。

仅在厦门，施工进程缓慢或曾经烂尾的摩天大楼就屡见不鲜，例如鹭城广场、厦门第一广场、远华国际大厦等多个项目。

究竟是什么造成了摩天大楼们当下的烂尾困局？“越是大型项目，其抗风险能力越低，越容易烂尾，问题关键便是资金。”单菁菁认为，首先，大型项目需要占用大量资金，由资金将会引发各种问题，如开发商自身市场判断失误，经营不善，引发资金链断裂；其次，可能项目建设时发现防震能力、建设质量等硬性指标不达标，也可能会面临项目停摆。

王玉臣则指出，在实践中，不少开发商在摩天大楼未完工时，并未按规定将预收房款放入专项监管账户，而是转走“周转”别的项目。“虽然法律明令禁止这一手段，但挪用的开发商却很多，这都已经是不是秘密的秘密了。”

尽管有众多不可控因素，但各大城市、企业仍对建设摩天大楼趋之若鹜。为此，今年5月，住建部和国家发改委联合下发通知，限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。

“摩天大楼烂尾一般存在于较发达的一二线城市，土地资源、建设指标属于稀缺资源，而烂尾时长往往达数十年，不仅土地资源浪费，更影响城市景观。”单菁菁进一步分析指出，而由于项目资金大部分来自银行，烂尾数年势必形成坏账，对商业银行这是重大不良资产。此外，参与相关项目预售的普通老百姓，巨资投入的资产也会数年看不到回报。“这几大损失或许是如今国家基本停止批复特高楼的内在因素。”

来源：中国经营报

相关知识

“厦门第一高楼”3次转手烂尾23年背后:福建商人李柄江的野心
52亿“厦门第一高楼”3次转手 烂尾23年背后：福建商人李柄江的野心与绝唱
“厦门第一高楼”降价7亿元无人竞拍，23年烂尾命数难结？
厦门第一高楼流拍,烂尾多年成烫手山芋背后有何“隐情”?
厦门第一高楼流拍 烂尾多年成烫手山芋背后有何“隐情”?
起拍价36.4亿 超3.7万人次围观:烂尾厦门第一高楼流拍
停停盖盖23年,谁将接手厦门52亿第一高楼?
23年仍未完工的339米厦门“第一高楼”遭流拍
23年仍未完工,339米厦门“第一高楼”遭流拍
厦门“第一高楼”打七折仍流拍:评估价52亿 有合同纠纷