投资济南远大购物广场,到底值不值得?!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-23 14:06

2008年全球金融危机导致股票价格距高位下跌近9成，这令无数投资客黯然神伤。2009年房地产迎来跳跃式的发展，成为投资的暴利行业。在过去十年中，投资人群选择房地产每年可以轻松获得15%-20%的股本收益率，这与股票、基金、债券等其他类型的投资相比，收益水平高且稳。

十年前选择房地产投资的人群如今几乎都是高净值群体，全球财富报告曾做过相关统计，所有投资项目中，亚太地区尤其是中国的富豪均偏好房地产投资。众所周知，当土地开发到一定程度时，扩张的红利就会逐渐削弱，而商业地产的转型也成为必然，依靠资产来实现收益和长期的价值增长成为房地产投资客最关注的事情。

在全国“房住不炒”的大形势下，“五限时代”很多投资客瞄准了商业地产的前景，就济南的商业地产版图来看，西客站片区的商业项目鳞次栉比，在这个商业产品集中的区域，远大购物广场作为其中一员，自2018年落地签约以来就受到了多方关注。

（远大购物广场物业形态分布图）

在同一片区，投资客对于远大项目的最关注无外乎其品牌效应，远大在东北项目的成熟运营让济南的投资客看到了生机。但在济南的项目到底如何呢？

现状：济南远大购物广场施工进度缓慢

2018年6月28日，投资额超200亿的36个新动能项目集中签约落户槐荫区，其中投资达100亿元、面积超100万平方米的远大集团商业综合体项目正式签约，成为西客站片区首个商业综合体。彼时，媒体报道称该项目于2018年下半年动工，预计2021年商业部分开业，2022年实现酒店开业。

2018年12月7日，远大置业集团济南公司以总价15亿成功获取济南市西客站板块253亩优质商业土地。时隔近2年，目前项目商业中心施工现场地上部分还未开始动工，施工进度非常缓慢。从不愿透露姓名的知情人士处获悉，济南远大购物广场项目远大集团仅投资了1亿作为启动资金，后期项目的运转全靠销售来回笼资金进行维持。

一位从事建筑行业多年的专业人士表示：“一般情况下商业项目地下三层的施工进度半年期就可以做到正负零，当然如果地质结构有岩石，工期可能会延长至一年甚至更久一些。” 该人员称，一般商业项目的结构主体成本在2000元/平方米左右，加上装饰后的商业综合体的建筑成本1平方米在5000元左右，高端酒店加上室内精装要5000元/平方米起，写字楼的建筑成本每平方米在3000元左右，公寓的建筑成本在1平方米2500元左右，也就是说济南远大购物广场整体建筑成本至少在35亿以上，1亿元的投资与之还相差甚远。

（项目施工现场图）

从项目施工现场来看，目前4#商务办公楼和5#商务公寓楼均已经建设到了10层左右，1#商业中心楼栋施工还在地下一层。3月上旬疫情期间，济南远大置业有限公司相关人员在接受媒体采访时曾经表示，“我们遇到了一些问题，比如资金和人员的紧缺情况。政府给我们开通绿色审批通道，在资金方面，部分允许缓交。正在尝试申请延缓2个月交五六千万元的配套费。”根据工作人员介绍，3月份远大购物广场西片区4#的商务公寓正在施工一层，如今半年过去仅施工至10层左右，这与正常施工一周一层的进度相比来说非常缓慢。

（此前媒体相关报道）

业内人士表示，今年上半年部分项目工期施工慢的原因除了疫情期间前两个月工人少以外，最重要是就是资金问题。据知情人士透露，远大购物广场的工人因为工资问题已经罢工过，因为时值秋收等原因，工程上才“不得已”付了一笔款。对此，我们将会持续关注此事件。

虽然我们不能臆测远大购物广场项目施工进度缓慢的原因是否源于资金链的问题，但是对于投资者来说最重要的就是投资的安全性，开发实力强的企业及有保证的项目才能有效避免自己的投资打水漂，毕竟济南中弘广场的失败投资案例已经给我们敲过警钟。

分析：远大项目在商业地产投资中价值几何

时至今日，用投资房产来撬动资产的收益的过程中，拥有着很多共性，总体来看这四大因素的加持会让投资更加安全：其一，物业位置。换言之，不仅要选对城市，更要选对城市中的位置才能大大增加投资回报率；其二，交通要素。作为房地产的价值点，交通是城市人居生活必不可少的部分，投资成熟交通圈的项目不仅出行方便，物业还能保值增值；其三，产品价值。作为品牌的延伸，产品也影响着投资人的选择；其四，投资回报率。作为最能体现投资价值的一个标准，投资回报率是最直观的收益数字展现。

从这四个要素来分析济南远大购物广场项目可以看出，在物业地段的选择过程中，远大购物广场周边还有地平西棠甲第、保利中科创新广场、恒大金碧新城及恒大翡翠华庭御澜国际及恒大财富中心等项目。与此同时，这些竞品项目也共享着已有的交通和三馆一院等配套设施。