2020年楼按五大预测,你看懂了多少?

图：今年全年新取用按揭宗数及金额将下跌约两成至六万六千宗及二千七百亿元，料为四年新低

据蓝海观察了解：2020年绝对是不寻常的一年，由年初爆发新冠肺炎疫情至今，加上中美关係仍然紧张，引致全球经济不稳。香港亦未能独善其身，除了失业率曾升至6.2%的十五年新高，楼市交投亦反覆地受到内外因素拖累，上半年录得显著跌幅。此外，现时银行亦因应经济环境，加强风险管理，并持续调整按揭优惠。面对楼市气氛反覆，年内楼按市场发展如何？笔者将作出五项预测：

一、现楼及楼花按揭宗数料见负增长

受新冠肺炎疫情、中美问题等隐忧影响下，本港经济及营商环境仍未乐观，楼市气氛亦大幅减弱，并影响到今年首八个月的按揭宗数。

根据经络按揭转介研究部及土地註册处数据显示，今年首八月现楼按揭宗数为5.2515万宗，对比去年同期减少逾两成。近日二手市场交投因8月下旬疫情逐步缓和，以及议价幅度扩大而稍有回稳。而政府亦逐步地放宽限聚措施，未来数月现楼按揭宗数有机会追落后，但料今年现楼按揭宗数将按年录得负增长，全年现楼按揭宗数料按年回落约两成，跌破8万宗，创下四年新低。

楼花宗数方面，早前政府实施史上最严格的限聚令，影响发展商推出新盘的计劃，而今年首八个月楼花按揭宗数则为5058宗，比去年同期减少逾四成，创下四年新低。虽然随着近日疫情缓和，发展商计劃重新推盘以收复失地，料今年楼花按揭宗数将按年回落约四成至8000宗以下。

二、转按宗数将按年急跌逾五成

银行自去年中便一直开始收紧按揭息率及相关优惠如现金回赠，以致大大降低转按诱因。根据经络按揭转介研究部及金管局资料显示，今年首七个月新批转按贷款金额及宗数分别为390.79亿元及1.0939万宗，与去年同期相比，均下跌逾五成，宗数更创下近六年新低。料今年转按宗数将按年大跌逾五成，全年转按宗数跌破2万宗以下，重返2014年前的低位，即回到银行未有积极争取转按业务前的水平，当中主要由少量加按套现、除名，以及早前使用发展商高成数按揭的业主作支撑。

三、银行按揭取态审慎 料今年新取用按揭跌两成

现时全球新冠肺炎仍然肆虐、加上本港修例风波、中美关係仍持续紧张，即使政府推出“保就业”计劃等财政支援，但失业率仍持续高企，今年曾创下近十五年新高，业界亦预料年底失业率会进一步上升，并忧虑出现裁员及结业潮。在本港及环球经济下行底下，银行需要进行风险管理，审批按揭申请时会保持谨慎，近月已有多间银行调整按揭计劃优惠，如调升按揭的息率以及削减现金回赠等优惠，预计银行将会各自收紧按揭批核。笔者料今年全年新取用按揭宗数及金额将下跌约两成至6.6万宗及2700亿元左右，挑战四年新低。

四、疫情缓和 高成数按揭比例料增至约四成

自去年10月份施政报告中宣布放宽首次置业人士的按揭保险计劃楼价上限，选用高成数按揭的比率一直攀升。根据香港按揭证券有限公司资料显示，今年7月份新取用贷款宗数及金额创该行近十年新高，平均每宗贷款金额曾创该行有纪录以来的新高。此外，经络按揭客户所选用六成以上按揭成数佔整体申请的比率更曾於今年5月份攀升至逾五年来的新高。以上数据反映出本港对於居住的刚性需求仍然强劲，若果疫情於未来能够缓和，经济渐见起色，再配合现时的低息环境，料将会有更多首置客及换楼人士选用高成数按揭入市，高成数按揭比例或可挑战近四成的高位。

五、拆息将持续低企 H按继续主导市场

现时美国联邦基金利率已降至接近0的水平，料短期内再次减息的机会相对较低，相信P按暂未有再下调的空间。而未来数月将有大型新股在本港招股上市，料资金需求急增，并能刺激资金持续流入本港。金管局今年已多番向银行体系注资，料银行结余於中长线可持续於2000亿元以上水平。在资金持续流入本港银行体系下，拆息将持续低企。低息环境对楼市亦有稳定作用，选用H按人士可节省更多利息开支，料H按选用率将继续徘徊九成附近水平。

来源：大公报

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