文旅地产面临多方面挑战

华侨城运营的文旅地产项目之一安仁古镇。

法治周末记者 于伟力

文旅地产行业有了新动态。

近日，一直以来对文旅产业颇有野心的中国奥园(以下简称“奥园”)宣布拟以11.6亿元收购京汉股份(000615,股吧)29.99%的股份。收购完成后，奥园将成为京汉股份的控股股东。法治周末记者注意到，京汉股份是一家河北房企，不仅在河北、京津等区域有丰富的土地储备，还在文旅业务上有着一定规模的布局。

奥园文旅集团总裁程耀2018年曾公开表示，公司计划于一年后拆分文旅板块上市，但迄今这一计划仍未实现。

近年来，在文旅投资热的背景下，众多百强地产商跨界转战高增长、慢周转的文旅产业，深度融合“文旅+地产”，开辟新赛道。但文旅地产这块炙手可热的万亿级市场，蛋糕虽大，落地却并不容易。

文旅地产受资本青睐

据法治周末记者不完全统计：截至目前，有57%以上的百强房企中涉水文旅地产领域，其中，有10余家房企专门成立了文旅集团公司。与此同时，地方政府也在大力推动文旅地产的发展，一时间，文旅地产站上风口，迎来路径多元的“战国时代”。

据观点指数对文旅地产项目的观察：2019年，签约、开工项目多，总金额大，大宗交易同样频繁，大公司或通过直接股权收购揽地，或在保持控股情况下出售部分股权寻找合作方。从投资数额来看，2019年全国文旅项目投资总计221个，总投资金额超过1.6万亿元。

值得注意的是，2019年12月文旅项目投资金额排名前3的均是由单个大体量项目推高，且均由大型房企主导。

例如，恒大与旅顺口区政府合作开发“恒大旅顺文旅城”项目，计划在该项目上投资约150亿元。

又如2019年12月最大单文旅项目，深圳宝安区政府与融创中国签约的冰雪文旅综合体项目，总投资金额达338.3亿元。

近日，各大房企针对文旅产业动作频频。4月3日，恒大文化旅游康养城项目签约仪式举行;4月8日，恒大·温泉小镇文化旅游项目签约仪式举行;同日，融创中国联手武汉地产集团与黄陂区签约“融创·武地·长江文旅城”项目投资建设合作协议。

对于文旅地产受资本青睐的主要原因，北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，文旅地产满足了很多人兼顾诗和远方及眼前苟且的需求，实现了单一产业化到多元化、产业化的质变，强强联合，优势互补，最终实现旅游拉动地产，地产反哺旅游。

“地产行业的黄金时代已经过去了，将来何去何从，是困扰很多房企的问题。地产是现金流极大的行业，来钱快，周期短。旅游业的开发离不开地产，两者是密不可分的。如果两者还各自发展，单一产业化，显然已经满足不了实际的需求，深度融合，优势互补，互为反哺就成了一种大势所趋和双方的共同需求。”王玉臣表示。

文旅地产仍面临多重困难

虽然前景可期，但文旅地产面临的挑战也是多方面的。王玉臣告诉法治周末记者，首先，文旅地产对资金的需求极大，远超于一般的房产开发，前期投入大，资金回笼速度慢，周期长。一些项目就因为资金问题而搁置，有的甚至还把整个项目出售以盘活企业。其次，“地产化”往往强于“文旅化”，有不少进入文旅行业的房企实际上并没有实现两者的深度融合，还在用地产的思维做文旅。最后，文旅地产开发的项目普遍亏损居多，盈利居少，当前我国的文旅开发正面临“721”的格局(70%亏损、20%持平、10%盈利)。

旅游开发往往涉及到大范围的空间场景，要保证场景空间的品质，必须有相应规模投资，这就要开发商在游客体验、投资回报率和现金流之间进行权衡。

以华侨城集团有限公司(以下简称“华侨城”)为例，其旗下的业态已覆盖文化旅游业的全产业链，包括主题公园、休闲度假、文旅地产、主题酒店等。

以主题公园带动配套商业和地产项目的模式，过去深受欢迎，但随着迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵，政府和市场对这一模式的热度渐退。如何持续市场热情，不让门票收益、衍生品收入等受到影响，成为摆在眼前的难题。

对此，华侨城公关部负责人在接受法治周末记者采访时表示，目前，集团正在积极筹划2020年文化旅游节。一旦疫情得到有效控制，在各方面条件允许的前提下，集团将会继续推出文化旅游节，再次统筹旗下位于60多个城市的文旅项目，包括主题公园、特色小镇、休闲康旅、美丽乡村、主题酒店、文化演艺、艺术生态场馆等在内的上百家文旅项目，举办文旅节庆活动，助力市场复苏。

除了挑战，业内对文旅地产也争议不断。由于文旅拿地的价格远低于常规的住宅、商业拿地，一些开发商打着“文旅地产”的旗号，低价圈地卖房。

文旅地产亟需创新

在采访中，法治周末记者还了解到，与住宅类的房地产开发不同，旅游地产项目投资金额大、周期长、见效慢，开发风险更大。在如火如荼的文旅地产发展浪潮中，高质量的文旅地产少之又少，后续力不足，文旅IP与地产运营难以顺利结合。

北京协成机构房地产事业部总经理李士需表示，近年来很多文旅地产项目除了依托某景区，其他方面基本仍是传统住宅地产开发的思路，在诸如服务、配套、建立品牌等对于文旅地产更重要的核心价值上，缺乏自身特色。所以在景区受到疫情冲击的情况下，这些项目便单纯地成为了地处偏远的住宅，毫无价值可言。

另一方面，文旅地产现金流基本来源于销售回款，而目前绝大多数项目的回款基本依赖于线下渠道，使得整个地产行业尤其文旅地产对于自身价值的打造、项目特色、营销思路等方面越来越弱化，很多项目更是单纯采用高提点的方式，试图用渠道去解决一切的销售问题。通过此次疫情，文旅地产应该思考多种可能，在线下渠道瘫痪的情况下，还能用什么方式实现销售回款，解决现金流问题。

受疫情影响，今年对于文旅地产而言更是艰难。李士需表示，此次疫情对居民的改善型购房及第二居所购房需求有一定刺激作用，甚至有可能在某一个阶段会迎来一次小的井喷。但从长久来说，文旅地产项目还是要从服务、配套、品牌等方面真正做到迎合消费者，物有所值甚至物超所值才能使得文旅地产行业健康有序的持久发展下去。

文旅地产行业对于未来健康生活具有引领性和代表性，在业内人士看来，这将迎来新一轮的发展机遇，是未来中国经济发展中具有重要发展前景和引领作用的发展方向。后疫情时代的文旅地产是未来最具价值的区域综合开发模式。

对此，北京绿维文旅城乡规划设计院院长、北京绿维文旅控股集团董事长林峰补充道，第一，文旅地产去房地产化，进一步回归文旅产业本质;第二，文旅产业地产强调文旅产业的功能性和带动性;第三，文旅小镇和文旅综合体将是最重要的开发形式;第四，文旅产业地产能够最大程度地提升土地价值;第五，文旅产业地产将引领新一轮新型城镇化发展趋势。

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