破解失管老旧小区难题的禄长街样本

从接管物业、提供服务到完成确权、实现收费，整整一年时间，犹如爬陡坡一般，禄长街头条19号院这个近40年房龄的老小区终于迈出专业化物业管理的第一步。

老旧小区不仅要改得好，更要管得好，这是《北京市物业管理条例》的重要内容。失管多年的老旧小区，如何建立起物业管理长效机制？禄长街头条19号院的探索，为本市老旧小区精细化治理提供了宝贵经验。

管理权移交

小院结束“九龙治水”

路面平坦整洁、车辆停放有序、楼前郁郁葱葱，走进西城区禄长街头条19号院，第一次到访的人很难想象，这里曾是违建横行、环境脏乱的“老大难”小区。

“这是上世纪80年代盖的老小区，11栋楼分属三家产权单位，一家产权单位用一个物业公司，‘九龙治水’，最后互相扯皮谁也不作为。”禄长街社区居委会书记阎晨介绍。“家家都装个地锁，小汽车乱停，下水道堵了都没人管。”院里的老住户石秀英说，年轻时楼里楼外的事儿还可以找单位解决，现在职工们老了，企业早没了，小区真成了“三不管”。

2016年到2019年，通过老楼改造工程，禄长街头条19号院的硬件设施得到持续改善。“楼是改好了，怎么让它不再走失管的老路？专业的事还得由专业的人来干。”阎晨说。2019年6月，天桥街道将禄长街头条19号院列入精细化治理提升的试点范围，在多方协调下，3家产权单位同意将小院的物业管理权统一交给一家——首开天岳恒公司，“九龙治水”的历史遗留问题终于化解。

挨家走访

收费方案反复协商调整

“产权单位同意了，小区居民也得同意，不然你这主体身份可不合规。”首开天岳恒公司项目负责人杨进回忆，物业管理权整合后，社区相关负责人给他提了个醒。2019年11月到12月，由社区人员和物业人员组成的入户小组挨家走访，征求636户居民同意。从没人管到有人管，居民都挺欢迎，可一提到要收物业费，意见就来了。

“这么多年没交过钱，咱这院也有人打扫卫生。凭什么要给你交钱？”“你说能提供入户维修，那是无偿的么？交钱可不干。”杨进说，敲开住户的家门，听到最多的就是这两句话。入户小组一遍遍解释沟通，最多的一家入户了5次。反复沟通中，他们发现，禄长街头条19号院老年居民多，老人对入户维修收不收费很在意，“从免费3次、免费5次，到积分换免费，开了三次会后我们决定，所有入户都不收维修费，材料由居民自己购买。”

物业费标准的确定，也曾出现过波折。阎晨说，通过第三方机构的初步评估，物业费为每月1.21元/平方米，居民们说太贵了。街道和社区多次居中协商后，最终将物业费定在每月0.81元/平方米。“想要实现从0到1，就得平衡好居民和企业的利益，争取最大公约数。”

2020年1月1日，经过“双过半”居民同意，即专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数，首开天岳恒公司进驻禄长街头条19号院。第一次，这个房龄近40年的老旧小区有了专业的物业“管家”。

居民“品尝”4个多月的物业服务后，今年4月28日，小院中的5栋央产房先行启动物业费收缴工作，其余6栋楼，从本月启动了物业费收缴工作。

解历史难题

确权收费只是第一步

房屋破败、杂草丛生、乱停乱放……失管老旧小区是北京社区治理工作中的短板。新实施的《北京市物业管理条例》提出，老旧小区要建立物业管理长效机制，并明确公房的购房人也是业主，也得履行配合物业服务人实施物业管理等义务。

眼下，不少老旧小区开始探索建立物业管理长效机制。禄长街头条19号院，算是推进比较顺利的一个。50%、60%、71%，看着19号院平稳增长的物业费收缴率，杨进松了口气：“这说明居民对咱信任，咱还得好好干。”

然而，更多老旧小区仍处于争取共识的阶段。有的小区卡在了同意引入物业的第一关；有的小区业主虽然同意引入物业，可物业费价格谈判却僵持不下。

记者了解到，北京2700多个老旧小区主要分为三大类：市级直管公房、市属企业非经营性资产、在京央企的“三供一业”，即供水、供电、供热和物业管理。三大类都是带有深深历史烙印的职工住宅。第一个烙印是职工当初以承租人身份入住，只需交纳3.05元/月/平方米的租金，物业服务由产权单位负责，并没有交纳物业费的历史。第二个烙印就是单位出资建房并“包办”物业，随着产权单位灭失，部分老旧小区沦为失管小区。

“失管老旧小区要想真正建立起物业管理长效机制，必须要突破产权分散、业主无付费意识两道坎，并就物业服务方案努力与居民取得共识。”一位物业专家分析，确权收费只是建立长效机制的第一步，只有物业持续提供质价对等的服务，才能让老旧小区真正走向“管得好”。

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