律师解答:如何识别长租公寓套路?房东和房客该如何维权?

近日，长租公寓暴雷现象在杭州、上海、重庆、成都等多地上演。针对近期数家住房租赁企业出现“爆仓”“跑路”等现象，9月11日，成都出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》，指出自9月11日起，新产生的租赁关系，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金，需要存入监管账户。

那么，如何识别长租公寓套路？长租公寓企业、房东、租客之间是什么合同关系，房东有权要求租客退房么？房东未收到房租，租客未收到退款，房东和房客应当如何维权？房东未收到房租，租客未收到退款，房东和房客应当如何维权？

本期解密维权邀请北京安博（成都）律师事务所范云云律师为大家解答。

01如何识别长租公寓套路？北京安博（成都）律师事务所范云云律师：长租公寓的套路主要有高收低租 及长收短付， 高收低租主要是长租公寓企业以较高的价格承租房东的房子之后又以很低的价格租给租客，比如每个月需向房东支付1000元的租金，而向租客收取的租金仅有800元。或利用“长收短付”租金的时间差，聚集资金池进行牟利谋利，如租户支付了一年的租金，房东实际收取了一个月的租金，跑路或者投资失败无力向房东支付租金。因此我们建议在租赁房屋时，无论是向谁出租均需了解租赁房屋的权属，以及长租公寓企业为何有权向租赁租赁房屋，了解查看长租公寓企业与房主的的合同，如果出现“高收低租” “长收短付”的情形建议审慎签订租赁合同。02长租公寓企业、房东、租客之间是什么合同关系，房东有权要求租客退房么？北京安博（成都）律师事务所范云云律师：长租公寓企业为规避税收、及二房东的责任往往和房东签订的是《资产管理服务合同》，名义上一种委托关系，实际上确是支付固定的租金收益后转租给租客。因为如果长租公寓企业是以其自身名义与租客签订租赁合同，租客知道出租公寓企业与房东是一种委托关系的，租客与长租公寓的企业直接约束房东，这种情况下房东是不能要求租客退房的，而租客可以要求继续履行合同。但长租公寓企业实际是向房东支付固定收益，委托期满向房东归还房屋，同时约定逾期支付房东可以收回房屋，表面上是一种委托，但实际上是租赁关系，而租客就是次承租人，这种情况下，长租公寓企业作为承租人没支付租金，房东是可以依据合同要求解除合同退还房屋的，次承租人应予以配合。简单理解就是如果是委托关系，长租公寓跑路，那风险的承担主体更多的是房东，由房东找长租公寓，如果是租赁关系，风险的承担主体更多的是租客，但实际上我们所遇到的大多数都是以委托关系为名，行租赁关系之实，那租客的权益确实很难得到保障。03房东未收到房租，租客未收到退款，房东和房客应当如何维权？北京安博（成都）律师事务所范云云律师：如何维权，作为律师来说，我们一般都会建议运用法律的武器保护自己，但从目前已公开的裁判文书中，判决涉事企业承担民事责任的比比皆是，往往胜诉易而执行难，因为有关企业大都不愿履行或者无履行能力，如南京乐伽商业管理有限公司、北京小家联行企业管理有限公司此类裁判文书多达几百个，大都执行未果。因此我们建议在选择长租企业的情况下，尽量签订合同的前端进行风险识别：（1）可通过相关网站查询该企业的涉诉及失信情况，了解该企业是否已存在风险；（2）避免签订脱离市场价格，租金畸低的合同，或期限过短的合同；（3）在租赁周期的选择上选择稍短一些的；（4）要求查看长租公寓企业与房东之间的合同，了解长租公寓企业的义务。04租住长租公寓期间，被骗办理了“租金贷”，租客应采取什么方式才能避免更大的损失？北京安博（成都）律师事务所范云云律师：租金贷的模式，是租客通过向贷款机构借款，借款合同往往写的按月还款；借款审核通过后贷款机构直接向长租公寓企业支付了一年的租金；当长租公寓企业跑路的时候，房东收房，银行收贷，租客不仅租不了房还必须按月归还房贷。房东、租客、银行从某种程度上都是受害的主体，为什么所有的风险都要租客来承担？因为合同是有相对性的，借款合同是租客与银行签订的，贷款如果出现问题银行要根据借款合同向你主张责任。当出现长租企业跑路的情况下确实没有很有效的途径去解决，积极向跑路企业主张自己的权益，如果构成犯罪的可以报警处理；银行借款建议还是按照约定进行偿还，避免逾期产生的相关罚息。现相关部门也陆续出台一些举措，如《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》就提出指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户，建立良性住房租赁市场，需大家一起努力。

相关知识

律师解答:如何识别长租公寓套路?房东和房客该如何维权?
高进低出、长收短付 长租公寓套路房东租客
长租公寓频发爆雷 如何快速识别高风险公寓?
突发!长租公寓接连跑路,上千租客被骗数亿元,如何维权?
【深度调查】长租公寓爆雷,房东和租客都是受害者
长租公寓房主不能简单驱逐房客
长租公寓频发爆雷,如何快速识别哪类公寓风险高?
长租公寓频发爆雷 如何快速识别哪类公寓风险高?
玩长租公寓“套路”？？捕了！
蛋壳公寓深陷暴雷风波,租客、房东何去何从?