北京8月住宅销售创三年单月新高

　　田国宝

　　9月16日，北京市统计局发布1-8月房地产市场运行情况，前8个月住宅销售面积371.4万平方米，同比下降18.7%，仍没有恢复到疫情前水平。

　　但是从单月销售来看，同花顺(300033,股吧)数据显示，8月北京商品住宅销售面积99.3万平方米，环比上升48.5%，同比上升了84.2%，创下2017年以来单月销售面积的新高。

　　北京某项目销售人负责告诉经济观察报，8月新房销售放量一方面与供应结构有关，一直以来北京新房均位于远郊地区，市场关注度较小，8月有一部分五环附近和五环内项目集中入市，吸纳一部分改善型需求。

　　另一方面也与疫情积压需求释放有关，北京楼市从4月底开始恢复，但由于议价空间较大，购房者观望情绪较浓，随着优质项目陆续入市，这部分需求在8月得到一定程度的释放，“但是整体压力还是比较大。”上述项目销售负责人表示。

　　单月新高

　　从2017年317限购以来，北京商品住宅成交直线下降，2017年全年成交较上一年下滑了四成，2018年再次下滑近一成。但是，从2019年商品住宅开始出现上升，全年成交722.9万平方米，上升42%。

　　进入2020年以来，1月北京商品住宅成交面积超过上一年同期。但从2月开始，受春节假期和疫情影响，销售面积直线下降，全月成交了15万平方米，不到1月的三成，创下15年以来月度成交最低纪录。

　　此后的两个月，虽然成交开始陆续复苏，但仍没有恢复到1月水平。一直在5月，北京商品住宅成交面积达到63万平方米，赶上了2019年月度平均成交面积，这一行情一直延续到7月。

　　上述项目销售负责人表示，一般情况下，一年中销售旺季在12月，“年底冲业绩，促销力度比较大，这个很容易理解；其他月份受整体形势影响比较大，像平时说金九银十，已经好久没有出现了。”

　　在他的印象中，楼市很少在8月出现成交高峰或者次高峰，“有时候4月行情好，因为上学、毕业生刚需等需求。但是8月一般都比较平淡，可能会比二三月好一些，但一般不如四五月或九十月。”

　　今年8月北京商品住宅成交面积接近百万平方米，创下2017年以来单月纪录。在上述销售负责人看来，这与8月北京优质项目集中上市有关。“原来开盘的，大多数是远郊的多，要么大兴、房山的，要么顺义的。”

　　但8月入市的项目中，大部分集中在亦庄、丰台、大兴旧宫、海淀田村等五环附近项目，这些项目由于地理、交易、教育等条件相对较好，正好迎合了一大部分疫情期间积压下来的改善型需求。

　　朝阳链家一家门店负责人也表示，从4月底需要逐步释放以来，市场需求以改善型需求为主。“疫情让人们对住房需求有了更多新的需求，很多功能老小区是无法满足的，而且本来疫情积压的需求就比较多。”

　　上述项目销售负责人表示，很多购房者可选择性空间大，但适合需求的比较少，而且随着价格松动，观望的多，出手的少。“8月开盘的这些项目一出来，正好迎合这一部分需求，我想这个可能是个重要原因。”

　　会持续吗

　　北京市住建委数据显示，截至9月17日，2020年北京共有85个商品住宅取得预售证，其中第一季度仅发了12张，大部分是二季度和三季度下发，其中8月累计下发了14张预售证。

　　同花顺的数据显示，1-7月，北京商品住宅新增供应面积是352万平方米，依然高于同期333万平方米的销售面积。

　　由于8月成交大幅增加，截至8月底，北京商品住宅库存从7月的1223平方米下降至1160平方米。这一库存水平近低于6月和7月，依然是2012年3月以来的高点。

　　按照2020年以来月均去化面积来看，北京商品住宅去化周期是22个月。而根据保利投顾的测算，截至8月底，北京商品住宅的去化周期是29个月。

　　9月和10月会持续8月的行情吗？9月以来，恒大率先在全国打响7折营销战，一部分房企已经加入战局。多位房企的人士向经济观察报透露，未来三四个月，房企将不惜代价的进行销售和回款。

　　上述项目销售负责人认为可能性不大，在他看来，8月销售面积攀升有其特殊性，“像丰台中海和金茂的项目，开盘去化率都超过一半，当月消化的差不多了，如果金九银十还有类似的项目开出来，那应该没问题，否则肯定达不到。”

　　从8月二手房成交数据来看，根据保利投顾的研究报告，8月北京二手房带看量超过10万套，环比上升16%，但最终成交16057套，环比下降1%，也不及5月和6月的成交量。

　　一手房销售面积创纪录，而二手房销售一般，一定程度验证了上述项目销售负责人的判断。即新房成交较好，主要因为部分核心区域项目入市，迎合积压下来的部分需求，形成短期放量。

　　同花顺的数据显示，9月前两周，北京商品住宅成交面积为34万平方米，只有8月成交的三分之一。如果9月想要达到8月的成交水平，成交面积需要在接下来的两周超过60万平方米。

　　贝壳研究院分析师许小乐也认为，今年金九银十仍难出现，主要原因有三。

　　第一，过去三年都没有出现“金九银十”。根据贝壳研究院数据，过去三年，全国18个城市9、10两个月的成交量均比上月下降，环比降幅在5%-10%左右。317调控之后，房地产市场已经不存在明显的波峰了。

　　第二，今年的调控政策更加精准施策，“金九银十”更难出现。中央多次强调“房住不炒”的政策导向，LPR利率连续四个月保持不变，上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整。房地产市场快速升温的条件不存在。

　　第三，市场预期较弱，贝壳研究院数据显示，8月全国重点城市业主涨价占比低位持续下降，房源交易时间仍然保持100天的长周期，这样的市场很难开启改善型换房链条。因此，今年二手房市场很难有起色。

　　许小乐认为，新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情，但价格不仅难以上涨，反而可能小幅下降。

　　土地热度减退

　　对于多数开发商来说，北京是一个特别的区域。超过的两千万的常住人口，对于住房需求的不言而喻。2005年到2017年317调控前，北京每年商品住宅成交面积均在千万平方米级别，即便是2008年金融危机影响，也接近900万平方米。

　　受317楼市调控政策影响，2017年北京商品住宅成交面积下滑至557万平方米，2018年进一步下滑至509万平方米。2019年，受开发商促销等因素影响，北京新房成交面积达到了723万平方米，创下317以来新高。

　　一个城市的人口变化、人均可支配收入、房地产成交、房价等指标是房企衡量投资的重要依据。但实际上，多数房企对北京土地保持一定警惕。

　　一位30强的房企营销负责人表示，在向全国扩张的过程中，项目进京一直是他所在公司的梦想，“之所以一直没有进来，就是觉得地价这么高，房价空间又不大，万一拖住了，可能会影响整个集团。”

　　Wind数据显示，截至9月17日，2020年北京土地成交平均楼面价为2.7万元/平方米，位居全国第一名。如果单看商品住宅用地成交，这一数字是3.3万元/平方米。而同为一线城市的上海商品住宅楼面价还不足万元。

　　截至9月17日，2020年北京累计出让土地52幅，土地成交金额1529亿元，期中疫情前成交的土地金额占比超过三成。这些土地为北京增加供应560万平方米，期中新增商品住宅供应面积448万平方米。

　　6月以来，北京商品住宅用地（包括住宅混合用地）的买方，就极少出现民企单独身影。同花顺数据显示，6月1日到9月16日，北京累计成交13幅住宅用地，除了佳兆业和路劲各获得一幅外，其他土地成交均为央企、国企或联合体。

　　看上的地抢不到，即便抢到也算不过账；能抢到的地看不上，去化周期慢。这是一部分房企对北京土地市场的感受。尤其是今年受疫情影响，北京新房成交至今未能恢复至2019年水平，也一定程度降低了房企的期望。

　　一位房企的人士告诉经济观察报，今年其所在公司在北京获取两幅土地，但无论总价和还是楼面价相对较低，“我们整体盘子大，占用的资金比例不大，但是在北京有项目，对于其他地方项目销售也有推动作用，”

　　但北京一些核心区尤其是五环内的土地，依然受到开发商的青睐。截至9月17日，北京已经成交的商品住宅用地中，溢价率超过20%的土地有18幅。但溢价率为0的商品住宅用地也达到了15幅。

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