商品房突变“小产权” 西安长安区多项目遗留问题待解

本报记者 尹蓉 卢志坤 西安报道

一楼盘用假土地证办出了真房产证，曾让西安市长安区备受瞩目。《中国经营报(博客,微博)》记者近期在长安区实地走访发现，与“假土地证事件”同样离奇的房地产项目在长安区并不鲜见。

记者调查了解到，该区既有在集体土地上开发建设商品房进行出售的10余个楼盘，也有经招拍挂出让超过10年迟迟无法开发闲置至今的项目。

记者就集体土地建房的楼盘后续拟如何处理，以及多年无法通过主管部门规划设计的土地是否构成闲置等问题，分别致电致函长安区自然资源和规划局长安分局（以下简称“长安分局”），该分局工作人员表示得请示上级单位后再回复，但截至发稿未获回复。

商品房突变“小产权”

“我2019年初把户口从邻省河南迁入西安，2019年在长安区城南名园小区买了一套二手房，当时整个交易过程没有任何异常，没想到去年7月份突然得知整个小区就变成了小产权房，交易过户和抵押业务全部被叫停了。”一位城南名园小区业主向记者介绍道。

与长安区城南名园小区几乎同时被叫停房产交易的，还有长安区的另外11个楼盘。分别是喜居园小区、塔坡新村、西崔家庄、景园小区、景苑小区、嘉华小区、毓秀园、上塔坡新村小区、长安西市小区、嘉华新苑小区等。

“大红本上白纸黑色写的商品房，怎么一下就成了小产权房的待遇？”毓秀园小区一位二手房购买者在记者询问目前小区房子能否正常交易时，气愤地说：“房子到现在为止还是没法交易，被冻结了，房子没法抵押、无法买卖，做生意需要资金周转也贷不了款，实在无法理解，高校云集的长安区，集体土地上是怎么建出商品房的？”

按照现行的商品房项目开发流程，开发企业首先要以协议出让或招拍挂的方式，获取国有土地使用权，之后才能进行商品房项目的开发建设。而集体土地则属于土地所在地的村集体所有，土地不能直接入市交易，在集体土地上建的房屋，同样不能上市交易，俗称“小产权房”。

记者了解到，上述被叫停房产交易、抵押的12个楼盘，基本属于已建成的老小区，且大多数已经拿到了不动产登记证，但在二手房出售交易环节被当地住建部门发现土地存在问题。

西安市自然资源和规划局2019年7月份曾公开表示，该局在办理房产交易业务时发现长安区多个小区存在土地问题后，报告长安区政府研究后，暂停了存在土地问题的小区房屋转移、抵押等业务，长安区政府为此成立工作组开展调查。

不过时隔一年零一个月后，长安区方面并未对外公布调查结果和解决方案。

记者以业主身份致电长安分局相关业务科室咨询后得知，在国土部门和规划部门合并之前，因房管局和国土局的业务是完全分开，此前这些土地问题并没发现。现在部门改革后房管局的业务一部分划到了住建部门，一部分到了国土部门。系统连网后，之前房地产项目上产生的问题才暴露出来。这12个小区存在的问题并不完全相同，涉及的主管单位也很多，后期是否需要业主补缴土地出让金目前还不确定。

一位知情人士告诉记者，长安区之所以会出现这么多集体土地上开发商品房的项目，主要在于长安区数年前曾试点开展集体土地进行招拍挂。但是后续执行过程中出现了很多问题，有楼盘盖了半截儿后才发现走不通，后面逐渐被叫停了。这也与国家土地及房地产开发相关的法律规定相悖。

陕西长华律师事务所王峰律师在接受采访时表示，与秦岭违建别墅项目类似，集体土地上开发出商品房，这些商品房虽然都有合法的审批手续，但是审批是不合法的。

拿地多年无法开发

与商品房突变“小产权”不同，部分购房者购买的商品房用的是工业用地。长安区知名烂尾楼紫翰庭院自2014年开始停工、烂尾。后多位购房人将开发商西安佑利置业有限公司起诉到法院，经法院审理查明，紫翰庭院一直没有取得商品房开发销售需要办理的“五证”。

根据后期紫翰庭院项目土地进行司法拍卖后公示的信息得知，紫翰庭院土地面积为23285.46平方米（折合34.9亩），土地用途为工业用地。已签订土地性质变更合同，并办理规划许可手续，土地规划用途已规划为商住地。

在长安区韦曲南站地铁口向北约100多米，西寨十字东北角，有一大块土地地面尚未硬化，围墙围挡起来用来做临时停车场。与近两年长安区土地拍卖动辄拍卖价在千万元/亩的地价相比，十字路口的临街地段用来做临时停车场显得“大材小用”。

记者调查了解到，上述地块与紫翰庭院一样，最初属于工业用地，总面积约11.2亩，自2008年通过招拍挂程序拿到土地证后，土地性质曾“被动变更”为居住用地、商业用地，不过土地所有权人西安长安区鑫园有限公司（以下简称“鑫园公司”）按照正常项目开发流程多次申报相应的变更手续，却一直无法获得主管部门审批通过，土地长期闲置无法开发利用已达12年。

鑫园公司工作人员向记者表示，由于修建道路、城市规划发生变更，原立项的项目无法继续建设，自2013年前后知道土地用途被变更为居住用地后，公司多次申请按照现有土地性质开发利用，目前最新情况是，长安区规划部门直接拒绝接收材料。鑫园公司也因此在今年1月份将西安市自然资源规划局和西安市自然资源规划局长安分局一起起诉到西安铁路运输法院，要求两级规划部门履行政府职责，对鑫园公司已经拿到土地使用权的土地出具并制作规划条件书通知书。

不过，目前一审西安市铁路运输法院判决驳回原告鑫园公司诉讼请求，认为鑫园公司无权起诉，理由是建设项目的规划条件书出具对象是国土部门，规划条件书出具与否与鑫园公司的权利义务并无利害关系。目前，鑫园公司已经上诉。

鑫园公司对此提出质疑，有50年土地使用权的土地证是合法有效的，现在土地证拿到手十几年了始终无法开发利用，法院又说公司无权起诉，难道土地要一直闲置下去？

记者就该块土地一直无法开发利用的原因及是否构成土地闲置等问题向长安分局求证，未获答复。

一位地产中介人士告诉记者，长安区的房地产项目历史遗留问题在西安市区是最多的，“业内曾有不少人甚至一度不愿意接手做长安区的楼盘，有问题的太多，而且往往是历史遗留问题长期无法解决。”

“本来我们这个问题是很好解决的，迟迟拖延不解决可能是因为担心暴露出隔壁君悦小区的违法违规开发建设问题。”在上述鑫园公司工作人员看来，与鑫园公司拟开发的欣欣园项目一路之隔的君悦花园小区，后来违法加盖的7层建筑，对鑫园公司要投资开发的地块及周边楼盘采光都形成了非常不利的影响。而君悦花园原规划设计只有21层，目前已经建的两栋T型住宅楼都是28层，共400余户。

鑫园公司提供的信访材料回复函内容显示，2010年长安分局在对西安市长安区龙飞实业有限公司建设的君悦花园进行批后管理检查时，发现建设单位未按照《建设工程规划许可证》许可进行建设，其中1号楼、2号楼均违法超建7层，超建总面积12130平方米。2012年2月，长安分局向建设单位下发了违法建设行政处罚决定书，对其违法建设处以194.08万元罚款（超建部分总造价1940.8万元，按照违建部分10%处罚），并为君悦花园补办了违建部分的项目手续，手续补办后进行竣工验收。

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