厦门地王浮沉记

本报记者 郭阳琛 童海华 厦门报道

稀缺的土地资源让厦门土拍风起云涌，频频拍出地王项目。

随着高价地项目的纷纷入市，厦门房价也一直坐稳非省会城市的“头把交椅”，甚至仅次于深圳、上海、北京3个一线城市。据70个大中城市二手住宅销售价格指数，8月，厦门新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，同比上涨1.9%。

然而，这些高价地项目却有着截然不同的“人生轨迹”。连日来，《中国经营报(博客,微博)》记者走访发现，厦门岛内的中骏天禧、中骏天盈等新旧“地王”在拿地半年内火速入市，并能取得不错的去化成绩；而海投白鹭湾作为岛外“隐形地王”项目“捂地”近4年，仍沦落至打折促销、“面包低于面粉价”的尴尬境地。

对此，多名当地业内人士告诉记者，一般而言，即使在全国范围内，2016年左右拿下的高价地也很容易沦落至亏本入市的局面，不少房企为减少损失只得“以时间换空间”。但厦门岛内由于土地稀缺，地市长期断供几乎推出一块便是地王，这些地王项目的入市正好也能够填补长期积压的市场需求。

岛内百亿地王火速入市

厦门克而瑞数据显示，8月，厦门商品住宅整体呈供销价齐跌。其中，供应缩量至22.59万平方米，环比下跌26.4%；成交量在连续上行5个月后回调，成交19.25万平方米，环比下跌30.9%，库存持续小幅扩容，供求比为1.17，仍呈供大于求态势；成交均价亦结构性回落至38614元/平方米。

9月前两周厦门楼市并无新盘入市，但当下有中骏天禧、建发养云二期、海投白鹭湾等10余个项目集结待发，月底或将迎来开盘潮。

其中，最引人瞩目莫过于号称思明区十年来首个住宅项目的中骏天禧。今年4月，厦门首场土拍便诞生了首个“百亿级”地王，上海泰鸣以103.55亿元竞得厦门思明区2020P01地块，成交楼面价高达50599元/平方米，溢价率43.8%，一举成为厦门新的总价和单价地王。

值得一提的是，9月初，厦门市建设局发出通知，决定对2020年1月1日以来招标的财政投融资、国有资金占控股或主导地位的房屋建筑、市政基础设施工程项目开展工程建设行业专项整治工作。仅仅不到半年，9月5日，这个被命名为中骏天禧的“百亿”地王项目开放售楼处，预计将在本月底火速入市。

近日，记者走访位于厦门市思明区莲前西路附近的中骏天禧项目，发现大部分楼栋已经打完地基，建筑主体开始“冒头”。而在售楼处内，也聚集了不少人气，几乎没有空闲的置业顾问和空着的座位。在接待记者的不到半小时内，置业顾问李明（化名）就两次被约访的新顾客打断，频频向记者连声抱歉。

李明告诉记者，该项目共有135~275平方米的5种户型，均为精装修交付。目前，认筹已经开始，小户型认筹金50万元，大户型则需90万元。“如果需要购买车位，还需多付10万元的认筹金。”

同样入市神速的还有中骏天盈项目。2019年11月，中骏集团以59.4亿元的总价拿下厦门岛内湖里2019P01地块，成交楼面价4.51万元/平方米，溢价率超过30%，当时同样刷新了总价纪录。今年5月22日，趁着厦门岛内新盘的“空窗期”中骏天盈首开，从拿地到入市用时仅6个月。记者了解到，该项目主力户型为180~260平方米，当天去化约65%。

岛外高价地“赔本赚吆喝”

与岛内地王头衔不断易主相反，厦门岛外“隐形地王”的诞生还要追溯至4年前。

时间拨转至2016年12月14日，海投房产以总价19.83亿元竞得厦门海沧H2016P02地块，成交楼面价为31476.19元/平方米。但因地块要求需无偿提供商品住宅11500平方米，因此核算之下实际楼面价实际高达38505元/平方米，至今仍然是厦门岛外的单价地王。

记者了解到，该地块名为海投白鹭湾，位于厦门市海沧区马銮湾片区灌新路与新景西路交叉口东北侧，土地面积25478.663平方米，计容建筑面积63697平方米，容积率2.5。

一直以来，由于地价过高缺少盈利空间，海投白鹭湾入市节奏缓慢，营销推广动作较少。时隔近四年，该项目才首次获批四栋楼共计309套住宅房源，户型为79~126平方米。

根据厦门克而瑞数据，海投白鹭湾的平层预售单价区间为32658~37488元/平方米，整体均价约34800元/平方米；复式预售单价区间为36888~39798元/平方米，整体均价约38000元/平方米，可谓“面包低于面粉价”。

不仅如此，海投白鹭湾并没有独立的售楼处。置业顾问表示，项目售楼处目前位于海投地产的另一个项目湖海庄园，预计将在10、11月开盘，具体时间还未定。“只需认筹2万元，就有九二折的优惠，预计折扣价平层均价约3.2万元/平方米，复式均价约3.6万元/平方米。”

置业顾问重点向记者推荐复式的“楼中楼”户型。“这些户型赠送面积比较多，差不多有一个房间，保证可以通过政府的验收。”该置业顾问如是说道。

“该项目亏损基本无可避免。”一名长期关注厦门楼市的业内人士告诉记者，2016年前后厦门出让的地块已基本上入市销售，类似的地块项目需要采用多项目平衡的方法，才能降低此类情况的营运损失。

记者走访发现，以“赠送面积”、折扣优惠为卖点的项目在马銮湾片区屡见不鲜。例如，位于海沧区新阳大道旁的建发和玺，便号称“小高层得房率超80%，洋房得房率甚至超过90%”。

这样的超高得房率是如何炼成的呢？在116平方米的高层样板间内，记者注意到5块隐藏的“赠送面积”，仅在地板上贴着一小段黄线，并用小字标注“需改造区域，以交付为准”，在精致的装修中让人难以察觉。“赠送部分也都会全部装修好交付，不需要业主再自行改造。”置业顾问承诺道。

据置业顾问介绍，建发和玺目前最高可享受九六折优惠，“买车位优惠两个点，认购及7天内付清首付还可以分别获得一个点的优惠”。

对此，建发国际（1908.HK）资本市场中心相关负责人向记者表示，上述情况暂不清楚，将向项目公司了解具体情况。但截至发稿，尚未收到新的回复。

地王频出

与不温不火的楼市不同，今年以来，厦门土拍一直火爆异常，两度刷新总价地王。

据厦门克而瑞数据，2020上半年，厦门共成交8幅住宅用地，总建约73.50万平方米，吸金255.40亿元，平均溢价率约26.9%，成交楼板价上升至34750元/平方米。其中，6幅岛外宅地被本土国企包揽，2幅岛内宅地则分别被中骏和旭辉竞获。

实际上，正是伴随着一次次高价地的拍出，厦门房价得以一次次的高攀，甚至周边二手房价格也因此水涨船高。“一块地、一个项目，会影响一个板块的房价。”一名厦门当地居民告诉记者，中骏天禧附近东方山庄的几个老项目，因为百亿地王的拍出，仅上半年房价已涨至6.5万元/平方米。

记者梳理发现，厦门岛内高价地的得主，往往集中在中骏和建发两个“老面孔”。

2013年，建发集团以楼面价29935元/平方米拿下现在的建发央玺项目地块，当时刷新了岛内单价纪录。时隔多年，2018年9月，岛内再次供地，建发以总价57亿元，楼面价38102元/平方米，溢价率27%，刷新纪录。直至2018年12月，中骏接棒建发，以38.05亿元、楼面价39090元/平方米、溢价率18.4%竞得厦门枋湖2018P03地块。此后，不到半年内，中骏又分别于2019年11月、2020年4年内两次刷新总价纪录。

“由于岛内土地的稀缺性，现在只要拍一块地基本就会出现一个新地王，所以也并非是房企刻意去寻求地王。渐渐地我们对于地王项目也没那么敏感了，不会特意去关注它们的进展。”厦门一岛内高端项目的项目营销总监在接受记者采访时直言。

不断“刷新”高价地，让中骏集团和建发集团反而尝到了甜头。在2020年上半年厦门房企销售排行榜中，建发和中骏分别以45.99亿元和34.44亿元的权益销售金额位列前两名。2019年，建发和中骏也在厦门房企销售金额的排名中分列一二。有观点认为，厦门土拍的火热以及地王的频繁易主，也为此前的高价地项目入市、去化增加了动力和筹码。

“地王项目能够快速入市，同时取得不错的去化，主要因为厦门岛内土地市场长期断供，长期积压的市场需求得到释放。”而在上述业内人士看来，这些项目价格大多与周边二手房价差不大，比较合理，客户接受度高。同时，岛内有一批旧改拆迁客户也对高档改善项目有需求。

相关知识

厦门地王浮沉记
揭秘厦门百亿地王
厦门“隐形地王”楼盘即将入市，拿地四年后赔本销售
涉嫌围标厦门“百亿地王”？中骏“壳”之谜
厦门“隐形地王”楼盘即将入市,拿地四年后赔本销售
厦门“隐形地王”楼盘即将入市 拿地四年后赔本销售
焦点 | 涉嫌围标厦门“百亿地王”？中骏“壳”之谜
一家小微企业拿下厦门史上首个百亿地王
厦门诞生天价“地王”背后：土地市场正快速升温
厦门现“最迷幻”土拍，诞生史上首个百亿地王，但买家却在“躲猫猫”