均价近25000的中央公园,开盘就被抢光,是真洼地还是韭菜的

今天要讲一个“由点及面”的故事，起因是我看到了一组比较有趣的数据：

（图片来源于铭腾，8月热销高层榜单）

在这份榜单里面，兼具了数量（套数）和质量（价格）的楼盘就两个：礼嘉的御璟湖山和中央公园的阳光城未来悦。

礼嘉其实还好，毕竟算一个半成熟区域，而中央公园则是一个全新的区域，新到绝大部分区域只有房子，没有人。

我不是怀疑这份榜单的真实性，客观而言，阳光城未来悦打造得也还算不错，我们之前也有过踩盘报告（详情请点击-我们不一样！中央公园品质刚改盘，精装套内24000元/㎡，是真香吗？）。

而这样的地方，居然也可以卖到套内2.4W的单价。实在有些令人咂舌。

神奇的中央公园房价

刚开始我还以为阳光城只是一个个例，但随后我去查看了一下，结果也让我目瞪口呆：中央公园的整体基本面也同样居高不下。

重庆近几年发展迅速，受制于传统主城区土地的限制，各大新区先后发力，西区有“科学城”，南区有“高职城”，而北区主打的就是“中央公园”。

但跟以往新区主打的性价比不同，中央公园的“出身”就要高人一等。据有关的数据显示：

2018年至今，在总价150万以上的这个商品房销售量级里面，中央公园是NO.1！

（数据来源于锐理）

现在，中央公园又可以加一个头衔：单价破2W新区。

你要问原因么，客观而言中央公园的优点一大堆：政府机关扎堆，各大品牌开发商的追捧，配套先行的打造理念，重点学区的引入等等，而且打造的速度很快，肉眼可见的成熟度等，我们之前也有过中央公园的板块分析（详情请点击-卷土重来！中央公园地价再次登顶，未来是否值得投资……）。

可我们现在看看中央公园的价格：

（图片来源于贝壳）

可以说，不管是单价，还是总价，不知不觉间，中央公园普遍站上了套内2W元/㎡，妥妥的重庆房价的第一梯队。

可随后的问题又来了：中央公园真的值2W么？

 重庆房价第一梯队的真正特点

当这个问题问出来的时候，我知道肯定会引发轩然大波：

一方面：这个价格是购房者真金白银的撑起来了这么2组数据，你很难去反驳，不光有价格，还有着众多的成交，中央公园的价格当然值2w。

但从另一方面，超人觉得：这个价格是有待商榷。

高层卖上2w在重庆不是没有，但都是凤毛麟角般的存在。

江北区的代表是：龙湖春森彼岸，依靠着独特的江景资源，龙湖的物业品牌加持，楼下核心的商业氛围才达到了这个价格。

南岸区的代表是：长嘉汇，两江四岸的核心位置，独特的江景资源，主题购物公园等。

九龙坡的代表：华润二十四城，万象城的独特配套，谢家湾小学的加持等。

渝北区当属：照母山的约克郡，最好的位置，最好的学区配套等。

沙坪坝区的华宇广场：依靠三峡广场的超大配套体，便捷的交通，且读树人小学本部。

（以上图片来源贝壳）

（北碚、大渡口、巴南区还暂时没有能够突破20000元/㎡的住宅。）

虽然每个楼盘都是独立的个体存在，但我们通过观察，依然发现这些能够卖上20000元/㎡的房子都有着一些共同点：

1：每一个楼盘不管是地段还是学区抑或是配套，都有着属于自己顶级的地位。

2：每一个楼盘在所属的区域内都是翘楚般的存在，数量稀少，楼盘的品质跟周边形成了明显的对比。

3：每个区域内的房价表现都很正常，有低有高，呈现一个“梯队式”。好的始终是少数。

类似中央公园这样，整体无差别，统一冲破2W的，实属比较罕见。

论品质：绝大部分的房子，还属于期房，具体交付的标准（后期能否兑现），后期物业的水平等，现在还无法断定。

论商业：超大的商业体还没有开业，即使开业了也不知道后期的招商，人流等能否配得上，重庆也不乏大型商业“死”掉的案例。

论学区：虽然有着名校“8中”的头衔，但最终的教学质量和升学率如何，尚没有实战的检验，这里也不敢乱下断言。

论配套：“亚洲最大的公园”这个属于公共设施，里面的每一个楼盘都可以享受，不是谁独有的。

这么来看，中央公园的2W是不是有点空中楼阁的感觉，以一切的“虚”却实打实的站上了房价的顶端？

中央公园最致命的问题

中央公园最致命的问题在于: 从目前来看，它的市场是片面的。

我们判断一个区域的房地产市场如何，不应该只看新盘市场，二手市场更应该尤为关注。

新盘可以通过整体的宣传、营销、蓄客等种种手段造成一种“盛大开盘”，“秒光”等现象。

而二手房则是更加赤裸裸，一切以房子来说话，离开了PS，美颜，各种滤镜之后。你的房子是否物有所值，交给市场来评判。

而目前中央公园的二手房市场，新盘的价格是远高于二手的（普通二手的高层价格）。

（图片源自贝壳）

而客观而言，中央公园还有大批量的房源没有解禁，等到解禁之日，业主又增加了额外的成本（税费、物管费、月供等），那价格真的是不太让人理解了。

写在最后的话

我不是说中央公园不好，其实对于中央公园的未来和现在的发展速度，我也是认可的。

唯一不太认可的是它的价格。

如果现在都卖上了2W，等到所有的设施齐全，学校出了好成绩，那估计房价更是高不可攀。

房子贵要有贵的道理，要有可以值这么多钱的理由和地方，而不是说仅凭借不错的规划就可以卖到这样的价格。

这才是今天这篇“以点及面”的故事要告诉大家的。

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