贷款买房、异地贷款、商转公,公积金贷款最全指南!

几乎每个上班族都有一个公积金账户，它的用处很多：

如果想买房，可以让你享受市场最低贷款利率，能省一大笔钱；

如果没有买房计 划，利用公积金来租房、看病甚至提现都可以。

公积金是个好福利，用好了就相当于给自己攒了个小金库。那么这个小金库要怎么用才最划算呢？咱们今天就来聊聊这个话题：

公积金贷款买房，应该怎么做？

异地贷款、商转公，如何操作？

少交了公积金，是不是就赚了？

一、公积金贷款买房，应该怎么做？

对我们大多数人来说，用公积金贷款买房，是让它发挥最大价值的方法。具体做法分为三步：

第一步：核对自己是否符合贷款条件；

第二步：取得公积金贷款相关证件；

第三步：去办理公积金贷款业务的银行走流程。

咱们一步一步来说：

1、核对自己是否符合贷款条件

大多数城市如果想通过公积金贷款买房，需要至少满足以下两个条件：

贷款买的房必须是个人的首套房或者二套房；

个人征信不能有污点，贷款之前公积金最少连续缴纳了6个月以上，并且自己也没有未还清的公积金个人贷款。

个人征信 对于贷款的审批至关重要，很多人贷款就卡在了这里。法院强制执行记录、呆账、逾期和负债率等等都会影响征信。

所以在贷款买房前，查查自己的信用卡逾期过没？花呗按时还了没？网贷平台有没有借过钱？身份证丢过的话，银行各项记录有没有去检查下？

一些热门城市，比如北京、上海和深圳，要求就更加严格了。以深圳为例，根据最新的楼市新政调控规定，买房资格有几个变化：

每个城市和地区的管控政策不太一样，如果想知道最新政策，可以到当地公积金管理中心或各银行住房公积金业务办理网点查询。

2、提交资料取得相关证件

确认自己符合资格后，就可以去申请公积金贷款了。远虑君整理了下申请所需要的材料，具体如下：

除此之外，不同情形下，申请时间和所需证明有些区别，大家提交材料时，要注意下：

如果是买新房：要在订立合同到结清放款前 提出申请，提交时需要首付款收据和《商品房买卖合同》；

如果买二手房：应在办妥过户手续，交纳房屋契税后的 3个月内 提出申请，要拿到房产证和国有土地使用证就能申请。

拿到相应证件之后，就可以去办理公积金贷款业务的银行，走流程了。

3、办理公积金贷款业务

去银行办理贷款时，咱们最关心的一个问题就是：我们的公积金账户，具体能够贷到多少额度呢？

通常情况下，公积金贷款额度，取决于四个指标：借款人的还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额。

四个标准有四个计算公式，计算出来的最小值，就是借款人最高可贷的数额。

光看表格比较复杂，远虑君给大家捋捋思路：

第一个因素，考察的是还贷能力，跟工资总额和公积金月缴存额有关；

第二个因素，叫房价乘数，也就是房子的价格乘以贷款比例；

第三个因素，跟公积金账户余额有关，可在公积金中心官网，或支付宝/微信的城市服务中查询；

第四个因素，贷款的最高限额由当地的公积金中心规定，比如北京的最高额度为120万，上海为100万。

这四个数值中最小的那个数，就是实际能贷到的公积金额度。

每个城市的计算标准有些差别，如果大家有疑问，可以直接在公积金中心官网或者带着证件去公积金中心柜台、公积金受托贷款银行柜台进行额度试算。

4、未雨绸缪，如何提高公积金贷款额度？

公积金贷款是咱们能拿到的最便宜的贷款，所以贷款额度当然是越高越好。那怎样才能让贷款额度更高呢？

我们整理了几个方法给大家参考下：

尽量增加公积金账户余额的钱： 如果确定想在这个城市买房，没啥特殊情况，账户里的钱别轻易花掉，账户余额越高，贷款额度越高；

尽量夫妻双方一起贷款： 大多数城市，夫妻双方一起贷款，贷款上限会更高，比如广州，个人最高只能申请60万，夫妻加一起最高可以申请100万；

选择组合贷：也就是“公积金贷款+商贷”组合的方式，比如两夫妻买房还差150万，可以选择公积金贷款100万，剩下50万用商贷解决，也能减轻下负担。

公积金是国家给咱们的福利，如果计划买房，咱们平时一定得多上上心，提前给自己攒好额度，越早规划，买房就越轻松。

二、异地贷款、商转公，如何操作？

虽然大家知道公积金贷款比较划算，但绝大部分人都是一知半解，实际操作中还会碰到不少问题，比如：

在大城市打拼，交的公积金可以在老家买房吗？

已经用商业贷款买房，怎么转成公积金？

1、异地贷款，可行吗？

今年生意难做，不少朋友都考虑在老家买个房子，留个退路。那么人在外地工作，在老家买房可以用公积金吗？

目前只有18个城市开通了全国异地贷款买房业务，比如北上广深等等，但有些地方支持省内或特定区域内异地贷款，远虑君给大家整理了一下，可以参考：

异地公积金贷款，需要多交三份证明：异地公积金存缴证明、本人最近12个月的公积金缴纳明细、以及名下房产情况证明。

前两个在公积金网点可以拿到，个人名下房产情况证明要去房产交易中心才能拿到。

虽然比较麻烦，但是多跑几趟就能省下几十万，还是挺值的。

2、商转公，应该怎么办？

公积金因为审核时间长、放款慢，不太讨开发商们喜欢。很多着急买房的朋友就直接用了商贷。可仔细一算，利息要多出不少，那么此时还有机会转成公积金吗？当然有！

办理商转公条件比较严格，以武汉为例，商贷转为公积金贷款，需要满足以下条件：

还要注意的是，商业贷款转为公积金贷款，不支持异地贷款，必须是在武汉缴纳的公积金才可以转贷。而且，只能是纯商业贷款转为纯公积金贷款，不可以转组合贷款。

如果这些条件都满足，可以准备资料、进行审核了。

（“商转公”流程）

整个流程走下来，极其耗时。大家可以提前把相关资料准备好，不必来回跑，浪费精力和时间。

三、少交了公积金，是不是赚了？

很多刚毕业的年轻朋友工资不高，除开社保、房租和生活费后就所剩无几了。所以挺多人觉得公积金一时半会儿用不上，要是少交点儿或者不交，到手的工资不就更多了吗？

事实上，即使不买房，公积金作用也不小。

1、强制储蓄

远虑君讲过公积金缴纳规则：住房公积金由个人缴存和单位缴存两部分组成，缴存的金额共同存入职工的住房公积金个人账户。

说简单点，就是你自己交多少，公司就给你交多少。

比如，你每月交了1000公积金，那么公司也会给你交1000，这2000块就一起存进你的公积金账户里，几年下来，也是笔不小的存款了。

对于很难存钱的月光族来说，公积金相当于国家帮你强制存一笔钱了。

2、减轻税负

对于月薪暂时比较低的朋友，公积金可以当做一种储蓄手段；而对工资比较高的朋友来说，公积金能帮忙减轻税负。

咱们的个税，是按全年综合所得收入来计算，起征免税额为6万元。不同的收入，对应不同的税率。

个税的计算方法非常很复杂，简化一点就是：

个税=（全年收入-起征免税额-五险一金-其他免税收入）x 税率 - 速算扣除数

根据公式，咱们交的公积金越高，那么参与扣缴个税的部分就越少，同时咱们公积金账户里面的钱也就更多。

假设小远年收入为10万，每月缴纳五险一金1000元，其中公积金每月缴费500元，那么小远应交个税为：（10万-6万-1000x12）x 3%= 840元

如果公司给小远提高了每月公积金缴费比例，每月缴纳公积金1000元，小远每月应交五险一金则为1500元，那么应交个税为：（10万-6万-1500x12）x 3%= 660元

可以看到，公积金交的多，不仅帮咱们减轻了税费，还增加了公积金账户的余额，何乐而不为呢？

除此之外，公积金还能给用来租房子、装修、治病，或者直接销户把所有余额提取出来都行。

远虑君说

公积金，说到底就是我们自己的钱，最终还是会回到咱们自己的口袋里。

所以，千万别图到手工资多，就不要公积金了。毕竟没有了公积金，真正吃亏的是咱们自己。

最后，远虑君要给大家提个醒儿：一般情况下，公积金至少要正常缴纳6个月以上才可以用来贷款买房。辞职或者换工作了，一定要记得处理好自己的公积金账户。

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