赛迪余德彪：2020年土地投资重点关注这些城市？

截至2月13日财政部统计，各级财政支出达到805.5亿元。我国政府预算体系中，2019年土地出让金占政府性基金收入的比重达到68%，是政府收入的重要来源，而全国公共财政收入中，税收收入超过80%，受疫情影响，一二季度税收收入或下滑，因此土地出让金后续将成为补充政府一般公共预算支出的重要渠道。

一、对比SARS，疫情后土地整体市场供给量将增大

对比SARS期间市场土地供应情况，SARS结束之后，土地推出宗数和土地建设面积速度增长较快，复合增长率分别达到14%和33%。赛迪认为疫情后，地方政府将加大土地市场供应量，其中土地出让金依赖度大的地方政府尤为突出。

SARS时期全国土地推出宗数（单位：块）

SARS时期全国建设用地面积（万㎡）

数据来源：Wind、赛迪顾问整理，2020.04

二、较高的土地财政依赖加大了土地市场供给量

从下图可知，近十年土地财政依赖度在0.40-0.70之间浮动，2015-2019年持续升高。2019年，全国地方本级一般公共预算收入为 10.24 万亿元，而政府性基金预算收入中，国有土地使用权出让金收入预计达到7.0万亿元，其中，“土地财政”依赖度（国有土地使用权出让金收入/地方本级一般公共预算收入）达到了68%，较高的“土地财政”依赖，迫使加大土地市场供给量。

2010-2019年中国地方政府土地财政依赖度

三、建议短期重点关注“土地财政”依赖度大于1的二线城市

一线城市“土地财政”依赖度处于较低水平，2018年依赖度达到59%；二线城市依赖度最高，2018年依赖度达到93%;三四线城市依赖度提升最快,2018年达到82%；二线城市成为土地市场主要供给区域，同时，三四线城市供给量将快速增加。

2016-2018年不同地区城市“土地财政”依赖度

数据来源：Wind、赛迪顾问整理，2020.04

备注：“土地财政”：地方政府依托其对土地的垄断供给，通过出让土地使用权的方式来获得土地出让金以增加政府财政收入的现象

对2018年土地出让金前五十城市进行分析：发现接近50%的城市“土地财政”依赖度超过1，“土地财政”依赖度高。其中，杭州、郑州、济南、佛山、常州、福州、温州、南通、西安、嘉兴、昆明、潍坊、石家庄、金华、台州、南昌、赣州、太原、上饶、太原、扬州等22个城市“土地财政”依赖度超过1；湖州、菏泽、阜阳、眉山4个城市“土地财政”依赖度超过2。基于城市发展潜力，赛迪建议：2020年短期重点关注常州、杭州、金华、温州、嘉兴、济南、佛山、郑州、南通、台州、太原、福州、石家庄、昆明、南昌、西安、潍坊等二线城市；长期重点关注阜阳、眉山、菏泽、湖州、上饶、赣州、保定、扬州等城市。

2018年土地出让金前五十城市“土地财政”依赖度

数据来源：财政部、各地区财政厅（局）、赛迪顾问整理，2020.04

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