“三道红线”试点后房企面临生存考验 银行贷款政策执行或留一线空间

某西南大行分行的一位公司业务人士说，目前关于“三道红线”的新政策还没有具体下达，但分行每一笔项目都需要总行审批，放款也需要总行解锁额度。总体对房地产开发贷的把关已经非常严格。

疫情冲击下，市场屡屡揣测房地产市场是否会再度松绑。但近几个月来监管屡屡喊话和政策加码，断绝了楼市风云再起的念想。

7月24日，房地产工作座谈会召开，提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月16日，中国银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出，房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。8月20日，中国人民银行、住房城乡建设部召开房企座谈会，约谈12家房企，明确了资金监测和融资管理规则——“三道红线”。自9月1日起，正式在12家房地产企业试点施行融资“三道红线”。

具体而言，“三道红线”指：第一，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；第二，房企的净负债率不得大于100%；第三，房企的“现金短债比”小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，房企将被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果三道红线都触碰到了，则不得新增有息负债；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

这是监管部门首次明确房企举债标准，而“三道红线”政策一旦开始严格实施，部分房企狂飙突进的高负债发展之路将难以为继。

9月1日的试点已经开始，银行是否有了具体落地政策？执行尺度又将如何？21世纪经济报道记者摸底多家银行相关业务人士发现，房企融资近两年的趋势都在朝着收紧方向发展，9月以来银行暂未明确落地针对“三道红线”的新规，对试点中已经踩线的房企，目前仍留有生机，并未出现停贷断贷或终止合作的情况。

银行谨慎制定后续政策

据21世纪经济报道记者了解，已经执行试点的12家房企为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(000671,股吧)。

在12家房企中，处于绿档的只有4家，为保利发展（600048.SH）、中海地产（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、华侨城（000069.SZ）；黄档3家，包括碧桂园（2007.HK）、万科（000002.SZ）、新城控股(601155,股吧)（601155.SH）；橙档1家，为阳光城（000671.SZ）。

红档有4家，为中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）、绿地控股(600606,股吧)（600606.SH）、中梁控股（2772.HK）。其中剔除预收款后的资产负债率分别是85.28%、84.2%、82.8%、80.8%；净负债率分别是199.34%、214.1%、163.4%、120.9%；货币资金与短期债务之比分别是0.52、0.57、0.67、0.70。优化资产负债的后续压力不小。

对这些踩线的试点企业，银行后续作何反应？

某西南大行分行的一位公司业务人士告诉21世纪经济报道记者，在“房住不炒”政策的指引下，去年以来房企融资就开始明显收紧。今年以来的政策一直是，必须严格按照总行要求，只做总行白名单里的客户，现在总余额也不大，今年也没有增量的指标。在区域选择上，总行也有严格控制，只把省会城市作为房地产开发贷业务的主要方向。目前关于“三道红线”的新政策还没有具体下达，但分行每一笔项目都需要总行审批，放款也需要总行解锁额度。总体对房地产开发贷的把关已经非常严格。所以在总行白名单政策的指导下，从分行层面看，目前“三道红线”暂未成为选择客户和项目的主要影响因素。

“银行对房地产的政策，基本上是一年一次，年初制定额度和政策，尤其对大行来说，朝令夕改是不太现实的。在总行白名单内，头部房企多有涉及。‘三道红线’的要求并非今年就有，从去年开始，很多负债率较高的头部房企就已经开始优化资产负债，因此对这些房企的融资也开始收紧，项目审批会更严。但是一下子完全收紧，或者完全停贷，是不太可能的。”上述人士进一步表示。

另一股份行对公业务人士对21世纪经济报道记者指出，基本上对头部房企都由总行层面签约，授信是给整体额度。对这些企业来说，银行停贷断贷对行业造成的冲击更大，可能会导致现金流彻底断裂，所以银行对待后续政策的制定会更为谨慎。

授信规模或持续压降

虽然银行层面对房企融资收紧落地暂时保守应对，但预期在2021年这一政策将全面铺开。银行如何既令房企维持资金链运转，保证企业正常发展，又遵循“三道红线”政策，从外部推动房企降负债，还待后续政策进一步出台。

据21世纪经济报道记者了解，对踩线企业授信规模继续压降的可能性较大。“总行明年在做年度授信的时候，可能对踩线企业授信进一步压降。尤其是几个试点企业，总行将观望其降负债的具体情况，再行制定政策。头部企业整体授信规模通常在百亿以上，一下子收掉不可能，只能逐步压降。”前述大行公司业务人士指出。

21世纪经济报道记者还了解到，在对房企整体授信政策框架下，不同区域的状况差别较大。在房地产市场相对稳定、活跃的区域，踩线房企的不少项目今年销售表现很好。而这类项目非但未受影响，还是银行机构争抢的热门选择。

“从本地情况看，四大行的整体尺度政策趋同，但为了争夺项目，某家大行也频频使出低价策略。此外股份行和城商行尺度稍松，但房企融资整体收紧趋势很难回头。”上述大行人士进一步表示。

（作者：侯潇怡 编辑：马春园）

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