万科物业：只是“干啥啥不行，收钱第一名”么？

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-16 19:00

　　营收百亿默默无闻，一朝锦旗全网“爆红”。不红不知道，从在管面积来看，万科物业是妥妥的中国物业管理行业的一哥。

　　“干啥啥不行收钱第一名”。宁波镇海中梁首府日前发生的业主给物业送锦旗的一幕，锦旗上的内容近几天连续刷屏网络。9月13日，傲娇的宁波万科物业发表声明宣布退出中梁首府的物业管理服务。

　　万科物业是万科企业股份有限公司的控股子公司，成立于1990年，总部位于深圳。万科物业业绩增长较快，其2016年营收42.6亿元，历时三年即成为首个营收迈入百亿门槛的物业服务企业，期间年复合增长率43.9%。

　　营收百亿默默无闻，一朝锦旗全网“爆红”。不红不知道，从在管面积来看，万科物业是妥妥的中国物业管理行业的一哥。

　　作为行业龙头，万科物业曾经有口皆碑，而近年来，各地频发万科物业与业主纠纷的报道，口碑不再。

　　另一方面，截至今年8月31日，在港上市的内地物业公司已达26家，近一年增加12家。万科董事会主席郁亮曾表示：“要等到成为一家大家认可的城市服务商再上市，要区别于传统物业，它的价值才能得到市场充分肯定。”而万科物业盈利水平飘忽不定，有口皆碑的时代也已不再，营收难敌高成本，前路在何方？

　　“锦旗事件”红遍全网

　　9月6日知名万科物业突然收到一班业主特别礼物，一副锦旗。本来一般都是答谢一个人或者嘉奖一个人才会送锦旗。但是锦旗上的字眼让现场的工作人员哭笑不得表示没眼看。只见上面写着：赠万科中国好物业，干啥啥不行，收钱第一名。镇海中梁首府业主致赠。”字里行间呈现一股黑色幽默和无奈。

　　业主称因为对物业方面启动收取人防车位租赁费不满，之后，宁波万科物业服务有限公司也因为“负面影响大”决定退出该小区物业服务。

　　“锦旗事件”图片

　　万科物业公告

　　据说业主们经常向万科物业反映问题，但都得不到第一时间解决问题，不是被踢皮球就是被打太极“拖”字决，业主们颇有意见。业主们都是高学历、有文化、有素质的精英不想大吵大闹，然而问题得不到解决，思来想去有人别出心裁想出一个好办法，大家一致认同送锦旗。如此直白的嘲讽物业，让许多网友惊呼：“小区业主真有才，明天我也给物业送一面过去，实在是太解气了！

　　无独有偶，在公开报道中，仅今年就有多地报道万科物业不作为、高收费低质量服务的事件。

　　昔年“王牌物业”好口碑不再

　　哈尔滨

　　今年6月，有媒体陆续接到哈尔滨市工人新村招商.诺丁山小区业主投诉，反映开发商哈尔滨招商嘉天房地产开发公司（以下简称招商嘉天公司）和长春万科物业公司哈尔滨分公司（以下简称万科物业）在收前期物业费时，强制收取所谓的“增值服务”费，多方投诉仍不退还。

　　2019年6月，哈尔滨市工人新村招商·诺丁山小区开始交房。招商嘉天公司和万科物业要求，业主必须在政府审批的每平方米1.60元／月的前期物业费基础上，再签订每平方米0.92元／月“增值服务”费的补充协议，否则不发入户钥匙。

　　2017年7月26日，哈尔滨市发改委对招商嘉天公司报备前期物业服务收费标准做出明确批复：前期物业服务收费标准为1.60元／米／月，此收费标准为最高标准。其中还要求：（开发企业）应在房屋销售现场的醒目位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准和收费标准，做好明码标价；与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当将前期物业服务相关内容作为附件进行约定。

　　除此之外更有小区多位居民反映该小区万科物业收取物业费却不作为，建筑垃圾长时间堵塞消防通道，业主投诉，物业却置之不理，单元楼道杂物堆积造成消防安全隐患，也无人监管。

　　问题一：楼道放杂物消防通道堆建筑垃圾

　　问题二：小区居民活动室被占为万科物业员工食堂和宿舍

　　广州

　　今年5月22日，广州黄埔万科的近400户业主经历了一场彻头彻尾的悲剧。大雨过后，万科金色梦想的两层地下车库进水严重，业主们停放在地下车库的398台车全部浸水！

　　是天灾吗？小区业主们认为，是人祸。之所以发生如此惨烈的事故，皆因号称金牌的万科物业不靠谱，以及万科地下车库防汛不到位所致。一墙之隔的其它小区没有被淹，足以见得事故本来可以避免。

　　该楼盘的楼价，物业费管理费等价格水平高于周边，但此次也成为了唯一一个车库被淹的小区。

　　据称，万科金色梦想的物业管理费和月租车位的收费标准，都高于周边小区水平。但在收取了相对高昂的管理费用之后，万科的物管并没有提供同水平服务。在发生了水浸事件之后，万科的物业并未给出具体的赔偿方案与解决措施，而是建议业主们先找保险公司定损。万科后续的处理方式和排险速度，也令业主不满。

　　杭州

　　今年6月，杭州国信嘉园的全体业主以公开投票的方式，对小区聘请的万科物业公司进行服务评价，号称多年排行业第一的万科，满意率不足8%，并最终决定将其解聘。

　　万科物业在2019年7月才进驻小区，11月10日以最高价让其进驻的第四届业委会就被赶下了台。继而在11月13日晚，小区业主临时开会的时候，发现会议室不起眼的地方还有摄像头在监控。

　　该小区的业主纷纷表示，楼道卫生要投诉了才打扫，装修管理也投诉了才能解决，拍照是很好看，基本的服务都不能保证。

　　合肥

　　无独有偶，万科物业在合肥某小区也被罢免！在今年7月初，合肥水墨兰庭小区业委会召开全体业主大会商议该小区的三个事项，其中之一就是商讨决定是否继续续聘万科物业，结果全体业主中有67.17%的人不同意续聘，并最终决定解聘万科物业。

　　此次该小区同样有与杭州小区一样的问题：不少业主质疑万科物业的进驻，认为业委会违规招投标，致使万科高价物业进驻小区！小区保洁工作不到位！小区环境维护不到位！

　　营收增长难敌成本扩张

　　自2014年彩生活（1778.HK）赴港上市后，拆分物业板块上市就成了内地房企的集体冲动。截至8月31日，在港上市的内地物业公司已达26家，近一年增加12家。

　　TOP 10房企中，碧桂园、保利、中海和招商蛇口(001979,股吧)已经完成物业分拆上市，绿地、龙湖分别入股了雅生活服务（3319.HK）和绿城服务（2869.HK），融创服务已于8月6日递表，华润置地已有明确的分拆计划，恒大也宣布正考虑分拆物管业务赴港上市，仅剩万科对于分拆物业上市尚无明确计划。

　　万科董事会主席郁亮曾表示，一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大，物业板块未来有潜力达到千亿市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。

　　克而瑞数据显示，截至2019年末，万科物业在管总面积4.39亿平方米，稳居物管行业第一；碧桂园服务以3.93亿平方米紧随其后；彩生活为3.64亿平方米，位列第三；恒大金碧物业3.52亿平方米，排名第四。

　　不过值得注意的是，虽然营收规模突飞猛进，但却始终跑不赢营业成本的增长。

　　据梳理，2016-2020上半年，万科物业营收增速分别为43.42%、67.28%、32.95%、29.65%和26.8%，同期营业成本增速分别为45.35%、74.54%、33.58%、29.75%和27.58%。这也导致万科物业的盈利水平飘忽不定，同期营业利润率分别为17.22%、16.18%、17.44%、17.96%和14.37%。

　　数据来源：克而瑞

　　万科并表的财务数据显示，万科物业营收规模从2016年的42.6亿增至2019年的127亿，年复合增长率43.9%；2020上半年营收66.98亿元，同比增长26.8%。天府财经注意到，万科物业2019年、2020上半年营业利润率分别为17.96%、14.37%，对应的营业利润分别为22.81亿元、9.63亿元。

　　除越来越多的纠纷使万科口碑不断下降外，万科物业面临的另一挑战是，随着优质物企不断上市，以及已上市物企加大收并购力度，将对其龙头地位造成较大压力。

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（责任编辑：王治强 HF013）