弘阳地产三年规模扩5倍,但利润率有待提升

来源：房产装修家居资讯时间：2020-03-27 15:13

把总部搬到上海后，起家于江苏南京的房企弘阳地产(1996.HK)迎来了它的史上发展最快时期。

不过，离开了在大本营的土地优势，利润率下降成了财务数据中的一大缺憾。

3月25日晚间，港股上市房企弘阳地产发布2019年度业绩公告，3月26日接近午时，弘阳地产执行董事及主席曾焕沙、执行董事及行政总裁何捷、联席总裁袁春、执行董事及副总裁雷伟彬、首席财务官申广平共同出席了全年业绩媒体电话会议。

业绩报告显示，2019全年弘阳地产实现合约销售金额651.5亿元，同比增长37.6%；累计实现签约面积490.5万平方米，同比增长39.0%；营业收入151.7亿元，同比大增64.2%；净利润16.4亿元，同比增长23.6%。

2017年，专注于南京“桥北”市场的弘阳突然有了变化，开始大举拿地，当年年底突然开启“挖人”模式，2018年4月开启赴港IPO，随后成功敲钟上市，并将总部搬到了上海虹桥。伴随着一系列的企业自我变革，弘阳地产的规模大幅扩张。

2016年弘阳全年销售额仅有133亿元，而2019年扩张至651亿元，年复合增长率超过了70%，合约销售面积的增长率则超过了76%。

过去仅布局南京以及周边几个城市的弘阳，现在已经在全国40多个城市录得销售额，市场范围从江苏拓展到全国重点核心城市。根据2019年全年业绩报告，其73%的合约销售额来自江苏省内，27%的合约销售额来自全国其他城市。

2019年，弘阳地产共拿地57块，新进济南、青岛、西安、长沙、温州、郑州等城市，至2019年12月底总土储达1693万平方米，其中81%位于一二线城市，土储同比增长30%。目前在全国38个地级及以上城市拥有共计150个项目。

财务指标方面，弘阳2019年截至期末净负债率70.4%，比2019年中报期降低了5.6个百分点，不过相比2018年期末略有回升，增长了2.1个百分点。此外，手头现金168.4亿元，较2018年末增加35.2%。

一年多前IPO时最亮眼的利润率数据则有较大幅度下滑。

截至2019年期末弘阳地产的毛利率为25.1%，比上一年降低6.1个百分点；净利润率为10.8%，比2018年降低3.5个百分点；核心净利润率为9.3%，降低了2.9个百分点。

对于利润率下滑的情况，首席财务官申广平表示，25%的毛利率为行业平均水平，保持这一毛利率是既定策略。此外，利润也受到当年结转项目的影响，一些高毛利率项目没有结转。

“后续在毛利改善上，我们将坚持利润和规模的平衡增长，在我们一些深耕的城市，后续毛利可期待提升；设计条线对产品全面升级，也给未来的毛利提供保障；新虹桥采购联盟可以带来成本降低，也能促进毛利数据改善。”申广平说。

他提到的“新虹桥采购联盟”，是弘阳总部迁入上海后的合作成果之一。一些上海虹桥的中小型房企抱团集采材料设备，包括大发、大华、港龙、三巽、上坤、奥山、康桥、领地等。弘阳高管层介绍称，集采让采购成本降低了6%。

尽管如此，弘阳的毛利率还是持续下降。上市前的2017年，弘阳毛利率曾高达40%。一名业内人士对界面新闻记者表示，弘阳曾经是南京的“桥北王”，在当地拥有绝对的低成本拿地优势，一旦全国化扩张，毛利率下滑是预期内的事情，目前只是逐步回归到行业合理水平。

接下来弘阳的规模扩张也将放缓。行政总裁何捷表示，2020年目标定为750亿元，预期增长率为15%，全年可售货值超过1100亿元，大部分分布在南京，杭州，郑州，成都，长沙，青岛，合肥等二线城市，上半年推货约500亿元，由于2018年综合去化率达到70%，按此计算，今年完成目标是大概率事件。

尽管相比过去三年的增速，弘阳今年的目标定得有点低，但考虑到疫情影响，能实现这一目标已经不容易了。

何捷表示，疫情对销售产生了不小的影响，地产交易高度依赖线下体验。弘阳于1月底就开展了线上营销工作，同时对风险和现金流进行压力测试，2月份启动线上销售，共录得20多亿的认购。虽然线上销售只能作为引流和意向的积累，但最终转化率很高，达到50%-60%。

目前弘阳地产整体复工率超过90%，售楼处除了武汉，全国其他地方均已开放，湖北襄阳一处售楼处在3月开放，目前已经录得认购。预计本月将恢复到正常水平的五到六成，4月份将接近正常水平。

和多数房企目前在人事上的保守不同，弘阳仍在积极引入明星职业经理人，反映出对企业持续发展的渴望。

除了去年年底袁春加盟担任弘阳地产联席总裁，以及春节前夕李亮离开泰禾、担任弘阳地产负责营销和市场的副总裁，今年春节后，弘阳又挖来了原万达商管副总裁沈嘉颖加盟，担任弘阳商业集团总裁。

行政总裁何捷表示，引进优秀人才是弘阳的基因，企业文化上弘阳推崇在商言人、简单透明，才能吸引业内高能级人才不断加入。他表示，沈嘉颖的到来，有助于实现住宅-商业双轮驱动，补强团队。

弘阳在商业方面颇具野心，截至2019年期末其商业运营及酒店营收为4.52亿元，已开业4座弘阳广场。更为重要的是，筹备开业的弘阳广场达到11座。

弘阳高管层介绍，2020年1月，他们拿下安徽省安庆市一核心地块，项目以“双mall+游乐演艺”为主打成功实现外拓，项目平均楼面价仅为1846元/平方米，预计住宅部分的毛利率将超过30%。

毫无疑问，发展商业是弘阳下一步的重点计划，通过商业项目低价获取土地，则是弘阳的“阳谋”。

来源：界面新闻