成都又出15条新政,影响会有多大?

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：樱桃大房子

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【1】

成都市政府发布“房产新政15条”。

看着有15条，好吓人的样子，但仔细一看，

其实能影响到市场的干货没几条。

当然了，调控肯定是比没调控的好，除了给上面交代外，至少可以稳定市场预期。

基本上跟我之前预测的差别不大。

首先主要就是从供给端，土地上着手！

比如前面3条，都是讲的要加强土地市场调控！

增加土地供应，建立房价地价联动机制，可以有效调控土地价格。

让土地热潮降下来。

我们之前的文章（

成都调研：地价节节攀升，刚需买不买？

）也分析过，成都今年房价反弹，很大一部分原因是土拍热度过高，面粉贵过面包。

今年上半年，成都大部分出让的土地，溢价率都超过50%！

地价涨幅在一二线城市中排名第一！

地价上涨过快，也导致房价上涨预期升高。

第二，就是继续执行好已有的限购、限贷政策。加强一下那些乱贷款的。

之前成都传谣了很多，说限购限售都要升级之类的，

成都政府也在辟谣。

我之前也说了，

成都原来限购限贷的政策本身就已经很严厉了，横向对比其他二线城市，

算严的，所以也不太可能再在限购限贷上继续加强调控了，也没有必要再加严了，只要继续保持现有的政策就足够了。

第三，管管市场各种不规范的行为。加强对热点楼盘的管理，棚改、无房居民家庭优先比例继续提高。

第四，增值税免征年限2改5。

这点上，近期已经有深圳、无锡、沈阳都出台了。

那成都到底适不适合呢？

今年来，成都二手房成交

量价齐升的主要是中心城区。

而郊区的成交量却在跌，

所以整个成都的二手房成交量跟去年同期相比下降明显。

图片丨川渝楼市

按常理来说，没必

要出台这样的政策继续打压市场。

我猜估计是考虑到沈阳出了，成都才跟着出了这一招，因为两次被喊去开会就只有成都和沈阳，沈阳楼市还没有成都热，沈阳都出了，那成都能不出点干货吗。

当然这纯粹是我个人猜测哈。

【2】

整体来说，这次调控的措施，除了第四点我不确定外，其他都在我的意料之中，对刚需来说，可能觉得惊喜不多。

前面土地上稳预期虽然办法是对的，但毕竟从增加土地供给量，降温到项目入市，这个过程没有个一年半载的也落实不了，而且还得看后面土地是否真的有明显增加。

你们后面可以关注一下土地市场，增加的供给量多不多，价格有没有下降。

但短期的效果上，大家心里应该也有数了。

刚需该买就买，你再指望像2018年5月调控之后那样到当年年底跌个20%，我可以说几乎是不可能的了，今年四季度你能淘到优质笋盘，那就是比较好的。

投资你就继续悠着点，没有倒挂明显的别傻傻的买。

增值税2改5，就是不足5年的那些房源成交会比较难，价格可能也会有点小降，新增的税费要业主来让利，满了5年的就会好卖一些了。

这个影响的房源会有多少呢？

我在网上查了一下。在售房源总共挂牌的是137436套。

但如果按楼龄来搜索，所有有楼龄的房源是104825套。我也不知道为什么这两个数据有出入，不知道是不是有些房源没有写楼龄。

如果单单搜索楼龄5年以内的话，那就只有21655套了。

所以大概至少是20%的房源会受影响吧。

调控二手房市场的结果，另外还有一个就是需求会往新房市场转移，这样新房会更好卖了。

之前成都很多人说，成都新房因为限价不断放松，价格不断在涨，跟二手房实际上没有什么倒挂了，但这次如果二手房2改5了的话，不满5年的房子税费增加，可能会有一些人就会考虑又去买新房了。

还有的人不喜欢楼龄太老的房子，5年左右还好，如果实在是找不到合适的房子，超过十多年楼龄的，很多人可能宁愿买远一点也会选择买新房了。

所以除了好楼盘还是会很难抢，那些之前不会特别抢手的新盘可能去化也会更容易点了。

本来新房比满5年的二手房定价贵个10%也是很正常的。

为了降低明星盘的热度，成都会控制报名的人数，这样可以不让楼盘显得那么热。

【3】

其实今年调控的思路很清晰了，上头就是要求房价稳，除非是地方炒作太热的地方，影响到实体经济的发展了，那就只能自我阉割了，比如深圳，这是非常极端的。

其他城市，只要房价没有大涨，小涨一点，上头警告一下，地方加强调控调控，能够稳住就可以了。

毕竟今年疫情影响，实体也还是需要房地产的支持，特别是很多地方需要各种基建项目，修地铁，也是非常需要土地财政的。

但是呢，又不能让房地产太热了，反噬经济，所以调控这跟弦要时刻紧绷着。

本来今天我都不想写调控的话题了，最近调控真的太多了，感觉大家都审美疲劳了，奈何成都读者们实在太强大。

消息一出，成都的读者就占领了我的后台，为了你们，成都我会一直关注的！

第二批去开会的城市，包括沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州。

现在沈阳、成都、常州都调控了，就剩下长春、银川和唐山了。

调控依然是未来的主基调。

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