房屋有抵押权和查封措施并不必然构成房屋买卖合同不能继续履行

房屋上负有抵押权和查封措施的并不必然构成《房屋买卖合同》不能继续履行的理由

裁判要旨

如果出卖人未履行对他人的债务或者担保义务导致抵押权持续存在或者查封结果发生的，纵然会给房屋转移登记义务的履行带来障碍，但该障碍只是暂时性的，若仅以非金钱债务存在暂时性履行障碍、继续履行的判决事项可能最终未能得以执行作为认定非金钱债务不能继续履行的标准，则违背了《合同法》第一百一十条规定的立法本意，同时也不利于保护守约方的合法权益，易使违约方逃避承担继续履行的责任，有违诚实信用的基本原则。

案例索引

《中金亿投房地产开发（北京）有限公司等与北京圣特基业科贸有限公司房屋买卖合同纠纷二审案》【（2018）京民终249号】

争议焦点

房屋上负有抵押权和查封措施的是否构成《买卖合同》不能继续履行的理由？

裁判意见

北京高院认为：《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。该条规定了当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的违约责任，根据该条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，原则上，对方可以请求其继续履行；例外的，如非金钱债务在法律上或者事实上不能履行等三种情况，则不宜让违约方以继续履行的方式承担违约责任，对方只能请求其承担其它违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。

关于该条第一项“法律上或者事实上不能履行”的理解：法律上不能履行，是指双方在订立合同的时候合同是可以履行的，但在合同实际履行的时候，法律和法规禁止进行这样的履行行为;事实上不能履行，是指标的已客观不能履行和永久不能履行。需要指出的是，在诉讼过程中，只有在作出裁判之时，非金钱债务确已属于法律上或者事实上不能履行的，法院方能以该项规定认定非金钱债务不能继续履行；如果非金钱债务仅存在当事人可以消除的暂时性履行障碍，该暂时性障碍并不必然导致非金钱债务法律上或者事实上不能履行，则在案件适于裁判之时，法院不应以该项规定认定非金钱债务不能继续履行。具体到房屋买卖合同案件中：

对于房屋已转移登记至案外人名下的，则应区分案外人取得房屋所有权的原因对买卖合同能否继续履行作出判断。如案外人基于买卖等基础法律关系合法、善意取得了房屋的所有权，同时出卖人也无法通过以合理价格买回等方式将该履行障碍消除的，则买卖合同不宜继续履行；如案外人并不是基于买卖等基础法律关系、而仅是因“出名借名”关系将房屋登记在自己名下的，买卖合同仍能继续履行。故而，房屋已转移登记至案外人名下的情形并非必然属于标的客观不能履行和永久不能履行。

对于房屋上存在他人抵押权、有权机关查封等负担的，法院应该根据作出裁判之时案件的具体情况判断买卖合同能否继续履行。如果系出卖人未履行对他人的债务或者担保义务导致抵押权持续存在或者查封结果发生的，纵然会给房屋转移登记义务的履行带来障碍，但该障碍只是暂时性的；并且，这一暂时性障碍的出现应归责于出卖人，出卖人本来就负有及时消除上述履行障碍的义务，只要出卖人将对他人的债务或者担保义务履行完毕，即可使房屋上的抵押权消灭、查封解除。故在买受人要求继续履行合同的情况下，如基于该暂时性履行障碍就判决驳回买受人的诉讼请求，实际上是让买受人承担了不公平的法律后果。从保护买受人、他人合法权益，尊重有权机关查封效力，判决事项的可执行性等方面考量，可判决出卖人限期配合办理房屋转移登记手续。不可否认的是，在法院作出如上判决事项后，现实中确实存在出卖人并未在限期内清偿对他人的债务，因房屋上的抵押权或查封的存续而最终导致房屋被拍卖变卖、无法转移登记至买受人名下的情况，但这种可能的结果不应成为认定买卖合同履行不能及判决事项必然无法执行的理由。如果不以非金钱债务确已属于法律上或者事实上不能履行作为认定非金钱债务不能继续履行的标准，而仅以非金钱债务存在暂时性履行障碍、继续履行的判决事项可能最终未能得以执行作为认定非金钱债务不能继续履行的标准，则违背了《合同法》第一百一十条规定的立法本意，同时也不利于保护守约方的合法权益，易使违约方逃避承担继续履行的责任，有违诚实信用的基本原则。况且，在诉讼和执行过程中，买受人亦可选择行使代位清偿出卖人对他人所负债务的权利，使抵押权消灭、查封解除，清除上述房屋转移登记的履行障碍，实现其获得房屋所有权的诉讼请求。

本案中，虽然涉案房屋现在登记在美域高晟公司名下且其上有银行抵押权和公安机关、法院的查封措施，但是，美域高晟公司明确表态对涉案房屋不主张权利且承诺依据法院判决配合办理涉案房屋的过户手续，本案已经查明的案件事实也表明，目前涉案房屋上的银行抵押权和公安机关、法院的查封措施只是涉案合同继续履行的暂时性障碍，当事人可以通过适当的方式予以消除，并不必然导致涉案合同在法律上或事实上不能履行。故而，一审判决关于“圣特基业公司已不存在将剩余房屋过户至贡合房地产公司名下的可能性，即贡合房地产公司与圣特基业公司的《房屋买卖合同书》及《补充协议一》在事实上已无法履行”的认定错误，本院应予纠正。买受人贡合房地产公司坚持要求继续履行合同,出卖人圣特基业公司向密云法院起诉也要求继续履行合同并在本案中作出了可行的消除合同继续履行障碍的承诺，本院本应根据作出裁判时涉案房屋上的抵押权和有权机关查封措施的状况及买卖双方、涉案房屋名义登记人美域高晟公司对于清除该履行障碍的意见和承诺作出相应的如何继续履行合同的裁判事项，但因为涉案合同的继续履行涉及买卖双方约定的房款总价的确认，这又牵涉对《补充协议四》等内容的审查判断，而一审法院并未对此进行审理，为保护当事人的审级利益，故本院不宜就此问题直接予以审理并作出相应认定。

转自 法门囚徒

站内编辑：Flora

文章审核：一路向南

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