房价走势逐渐清晰,大数据揭秘涨跌规律

继石家庄曝出“房价跌回三年前”后，天津也被抬上了热门，有媒体声称有些地区的房价已经跌回4年之前。此情再度引发群众焦虑。一个天津的朋友昨天跟我说。按照正常情况来讲，天津已经在2019年底房价触底，和北京一样跌无可跌。

然而让人不解的是，在疫情之后，楼市行情与北京出现明显的背离趋势。小阳春不温不火，而后，二手房房价开始持续阴跌。现在天津楼市现状：业主拼了命的调价，购房者却不敢入场。真是应了那句，“房价下跌时，刚需连鬼影都没有”。

因为天津和石家庄同属于北方有头有脸的大城，作为一名房地产市场研究者，出于本能，便想从中找到它们之间的共性。为什么是“北方”？为什么是“大城”？这一切又告诉了我们什么趋势？带着一连串的问题，我翻阅近几个月全国房价数据，进行比对。最后，发现了一个让人惊讶的秘密。

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现象

在市场上，有很多很多房价数据，但真称得上权威的并不多。因为数据统计需要广域样本容量和深度的样本质量，一般我会用Wind、CREIS、贝壳这几家。据CREIS对全国70个主要城市二手房房价进行数据监测。7月份，52个城市环比上涨，18个城市环比下跌，相比6月上涨城市减少了3个。8月份，38个城市环比上涨，31个城市环比下跌，相比7月上涨城市减少了14个，下跌城市增加了13个。而在这其中，7月7个城市下跌幅度超过1%，分别为：长春、北京、秦皇岛、无锡、岳阳、乌鲁木齐；其中乌鲁木齐房价降幅最高，环比下降8%。

8月13个城市下跌幅度超过1%，其中4个城市下跌超过5%，分别为：天津、乌鲁木齐，绍兴、岳阳。如果再继续深入了解数据，下跌的城市还有哈尔滨、沈阳、济南、太原、廊坊、保定、潍坊、张家口……有没有发现，进入7-8月传统淡季以来，房价主要下跌城市都是北方城市，而石家庄和天津绝不是偶然。随后，我开始让团队做抽样调查，给各个城市的同行以及中介打电话求证。发现现实与数据的重合度高达86%。

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摸底

不禁脊背发凉。因为这意味着，冥冥中我国第二轮房价回调周期已经悄然启动。而且房价下跌主要呈现“由北向南、由西向东”的趋势，以“横盘阴跌”的形式为主，逐步扩散。为了找到答案，我们再来回顾上一轮房价大周期。2015年由四大龙头一线城市带动，而后资金和需求外溢，到环一线城市以及二线城市，再到三四线城市，直至2019年年底，才完成一整轮周期的上涨。

房价上涨，是由城市能级，“由高到低”进行传导。而从2017年开始，在每年几百条政策调控的严打下，我国楼市进入第一轮回调周期，但这个时候呈现出的趋势是，“随机性”。因城施策的战略下，哪个城市政策更严苛，哪个城市的房价回调越严重。例如北京2017年“317新政”后，房价回撤30%左右。那么现在启动的新一轮房价为何会呈现“由北向南”的趋势呢？到这里，聪明人应该都知道了，决定一个城市房价走势的主要因素是居民购买力，决定居民购买力的因素只有经济，而经济方面，北方显然不如南方。尤其在今年疫情的打击下，北方诸多城市经济失速，恢复时间均弱于南方。

所以如果说2018-2019年那轮房价回调，是政策调控打击的结果；那么从今天开始新一轮房价回调，将真正是对城市经济的“摸底考试”。所以，新疆在跌，东三省在跌，青海、山西、河北等等经济较弱省份的城市房价都在下跌。

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绷住

涨得时候，大家一股脑往前冲，不分青红皂白一起涨，跌的时候，裸泳的城市，及早地趴在了沙滩上，体无完肤。这种景象，在过去的房地产周期中也能见到。所以可以预见，今年金九银十期间，北方城市新盘的打折力度一定会很强，开发商抢卖会成为主流现象。此阶段有购房需求的读者，大可不必着急。我们再来研究第二个问题，为什么被新闻曝光的是石家庄和天津，而不是北方的三四线或者更小的城市呢？显然小城市的经济更差劲啊。答案我在过去的文章里解释过，一个字“绷”。你会发现纵使大盘跌的很厉害，依然很多三四线城市的房价依然不为所动，甚至不跌反涨，是因为房价真的在涨吗？你错了。曾经一个销售总朋友告诉我答案：他们在三四线城市做营销，最忌讳就是给楼盘降价，不到万不得已绝不会对楼盘打折，有时候还会买通媒体，告诉大家房价要涨。原因只有一个，在需求本来不够旺盛，或者人们房子够住的区域，主动降价的结果只有一个——“等死”。因为人们的买房心理就是“越涨越买，越跌越跑”，大家认为房子价格下降，那么未来肯定会进一步下降。而小城市二手房交易市场也不成熟，没有数据统计，张三李四王五打折卖房甚至抛售的消息，大家都不为所知，所以二手房房价涨跌大家也没有感知。新房房价开发商联合媒体把控，二手房市场信息传导不出来，所以你永远看不清真实情况。所以三四线城市的读者，如果你问我为啥我这么个破地方房价还在涨，你还不如去附近二手房门店呆一天。房子卖不出去，就永远没有价格一说。

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南北差异

当然也有绷不住的城市。继去年鹤岗爆火之后，最近新的鹤岗又出现了，辽宁地级市阜新郊区每平米房价跌到400元，一套56平米的毛坯房，售价20000元。纵使如此，房子依旧没人买。这样的城市在北方出现的越来越多，例如铁岭、鸡西、黑河、绥化等等。这种属于人口大量流出，楼市长期有价无市后的崩溃，也要引以为戒。其实写到这里，这篇趋势解析的文章已经结束了，但我还想多讲一些。因为总有北方的朋友问我，例如东北、内蒙古、山西，甚至河北、山东的问我，我们这个地方的经济就不可能超越南方了吗？答案是，真的很难。

前段时间，在《东北亚经济论坛》上，一位高校某学院的党委书记分享了自己在东北和广东的生活经济，一席讲话，触动颇深。他总结了几点：广东人「一切向钱看」，东北人「一切向权看」；广东是「商业文化」，东北人是「面子文化」；广东企业讲究「办事态度」，东北人讲求「酒桌感情」；广东官员追求「经济效率」，东北人侧重「政治业绩」；广东对人才「求贤若渴」，东北对人才「爱答不理」。相信在南北城市呆过的人，尤其是做生意的朋友，一定会深有体会。这其中，每一条都决定了地方经济发展的高度和广度。当然这一切也是可以不断改善的，例如近几年加速蜕变的西安，和东北的希望沈阳，以及山东重城青岛，都在学习粤苏浙，做全方面的经济改革。但是在改善之前，请不要继续炒作房价。所以，对于正在发生的第二轮房价回调，我反而感到十分欣慰，因为这也许是留给城市发展为数不多的时间和机会。

来源：楼市相对论

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