老厂区变身住宅区 即将通地铁的胜利桥片区你的心理价位是多少?

今天上午，位于市北区四流南路245号的一宗商住用地被中海地产以19.35亿元的总价竞得。这已经是该地块第二次上架出让。早在今年2月末该地块就曾公告出让，其后因故中止。本次上架后拍卖起叫楼面地价由原来的11000元/㎡下调至10500元/㎡。

资料显示，四流南路245号就是原青岛造纸厂旧址，这个原来的国家大型二类企业、山东省重点造纸企业、青岛轻工行业龙头，诞生于1941年，历经半个多世纪的辉煌后于2007年破产。转卖中能后，终因历史沿革问题，资不抵债而破产，于2013年4月1日从原厂址上正式消失。2016年初该地块性质调整为商住用地后，闲置至今。

^地块旧貌^

在主城区土地资源极其稀缺的今天，市北辖区内老企业搬迁为城市更新提供了大量待开发的土地。四流南路245号地块周边，已有舞阳路7号原凤凰美昊印染厂变身启迪协信科技城，原海晶化工蜕变为万科未来城和龙湖春江郦城两大现代化社区；还有一路之隔的原捷能汽轮机厂也在2018年底搬迁，为后续开发做好了准备。

虽然该地块正式的规划尚未出炉，但根据出让文件中建设指标的各项数据显示，该地块规划了建面13万余平的普通住宅，其中一半为产权型人才公寓，住宅类用地占比超过七成；零售商业用地占比约为13.6%，其余为商务金融用地。无论从土地面积和建筑体量，都与相隔不远的春江郦城二期相近，几乎可以预见未来这个现代商住区的面貌。

^春江郦城二期规划效果图^

而购房者最感兴趣的，无疑是这里总建面6.5万平的商品住宅。

^规划建设指标^

不久前，青岛知名媒体一篇“新都心买房预算300万起”的文章，惊醒了不少打算置业主城的“梦中人”。新都心已经不是普通刚需置业者敢“想”的区域了，那么与新都心同属与老四方新市北的胜利桥区域，是刚需客“能想”的吗？

从地图上来看，胜利桥区域虽是曾经工业厂区聚集地，但整体的居住条件还是相当成熟的。交通方面，四流路、郑州路、周口路等主要干道纵横其间，通过跨海大桥高架路快速到达崂山区和西海岸新区；十余条公交线路穿行整个区域，在建中的地铁1号线纵贯南北，未来无论是自驾还是乘坐公共交通，前往火车站、新机场等交通枢纽都非常便利。尽管区域内大型商业奇缺，但已经动工的龙湖地块大型商业配套或将在短期内补齐这块短板。片区内全学龄教育配套完整，有市中心医院这样大型的医疗配套，这对于很多从零发展起来的片区而言，无疑是一个巨大的优势。这或许也是短短几年间，能吸引协信、万科、龙湖、融创、中海等大型房企先后进驻的主要原因。

从价格上来看，2017年初舞阳路7号启迪协信项目住宅的最后报价最高在每平1.8万（毛坯），同期新都心在售新房均价在每平2.5万（精装），去掉当时“通行”的3000元精装费，两个区域价格差在四千元左右；距离不远但跨行政区的沧口，同期在售新房单价约为1.5万（毛坯），与胜利桥区域差价在三千元左右。

而到了2018年末海晶化工地块龙湖万科住宅收官之时，新房均价已经到了单平2.3-2.4万（精装），同期新都心的精装住宅大约均价大约在2.7万左右，两个区域的价格差还是保持在三至四千的的水平上。彼时，跨区的沧口已经“无房可售”，价格上无从比较。

随着新盘入市，今年新都心现房价格终于打破了“两万八魔咒”，精装新房价格基本在单平3万+；沧口在售的装修住宅单价也在2.3至2.4万之间。以此前胜利桥区域与新都心、沧口新房价差推算，今天出让的老造纸厂地块新房上市价格可能不会低于2.6万（精装），如果再考虑上地价、人工、建材等成本上涨的因素，该区域未来装修新房单价破三万的概率也不小。如此看来，印象中老旧的工业厂区，未来也不是普通刚需客们能轻易涉足的区域了。

当然，这一切还只是基于过往数据比对的猜想，在毛坯房、小户型渐渐回归主城的大趋势下，也许现实未必如笔者想象中的残酷。有意向入住这个区域的刚需购房者们，不妨也想一想你的心理预期价位是多少。

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