曝年报·经营榜｜经营能力综合榜：疫情大考 首开、金融街等排名大幅下滑

一场疫情让大多数行业停摆，房地产也不例外，叠加楼市处于下行周期、利润长期下降的行业背景，房地产行业的整体业绩受到较大影响，房企经营能力经受了前所未有的考验。

9月8日，和讯房产独家发布《2020年上半年上市房企经营能力榜单》（以下简称为“榜单”），榜单显示，上市房企的整体经营能力显著下滑，行业排名出现较大波动，只有一家龙头房企的经营能力晋升行业TOP10。

1）数据来源：克而瑞、上市公司公告

2）选取样本为克尔瑞2020年销售额TOP100房企中的上市房企，上市公司有双平台的，仅选取控股平台。

3）此次排名算法，采用对ROE、营收增速、扣非净利润增速、市值等四个维度进行排名计分，加总后根据综合得分进行排名。假定参与排名的公司有50家，如果一个公司在ROE、营收增速、扣非净利润增速、市值这4个指标排名上分别为第3名、第20名、第10名、第9名，那么分别对应得分48、31、41、42，综合得分为162，以此参与排序，分数越高，名词越靠前。

4）主流房企的筛选标准，综合考虑了三大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一，2019年克尔瑞房企销售榜单前100名；第二，整体上市房企；第三，相关指标可以通过公开信息渠道获得。

1、在疫情的冲击下，房地产行业整体经营能力下降。

根据榜单，衡量房企经营能力的四个指标出现下降，上市房企ROE均值7.1%；营收增速28.9%；扣非净利润增速1.5%；2020中期市值529亿元，四个指标均处于近三年来的最低水平。

以扣非净利润增速为例，从2018年上半年的72.8%降至2020年上半年的1.5%，降幅高达71.3个百分点，行业利润增速大幅下滑。

2、不同房企应对能力不同，经营能力TOP10排名大面积换水。

榜单显示，2020年上半年经营能力TOP10房企与去年相比，只有龙光和金科保持前10席位，其余房企全部被替换，不仅被替换，有些去年表现较好的房企，今年甚至出现排名大幅下降的现象，比如大悦城地产，去年经营能力行业第三，今年上半年已跌落至榜单倒数第七。

3、龙光、金科经营能力强劲，持续稳坐TOP10。

综合历年榜单可以发现，龙光和金科不仅保住前10席位，经营能力也稳步提升。

作为经营能力最强劲的房企，龙光ROE微升至16.4%，市值增加约83亿元至692亿元，扣非净利润保持35.5%的高增速，营收增速也达14.9%，基于较好的业绩表现，龙光经营能力由去年第四跃至行业第一。金科的各项指标表现亦十分优异，排名连续三年上升，从第三十六名跃升行业第四。

4、龙头房企经营能力表现一般，融创、碧桂园跌出前十。

作为房地产行业的领头羊，龙头房企虽然规模较大，但经营能力在疫情的冲击下没有表现出明显优势，比如，去年，融创、碧桂园的经营能力还能分别位列行业第一和第七，今年都跌出经营能力榜单前十。

值得一提的是龙湖，其经营能力从去年的第20名跃升至第7名，表现出较强的抗风险能力，从业绩表现来看，龙湖上半年营收增速高达32.6%，扣非净利润增速达3.2%，是龙头房企中表现最好的企业。

从业绩表现来看，龙头房企除了在市值方面表现较好之外，其余指标均低于行业，比如ROE为6.9%，略低于行业均值7.1%；营收增速12.0%，低出行业约17个百分点；扣非净利润整体更是出现负增长，且增幅达﹣20.5%。

5、金融街、首开受疫情影响较大，经营能力直线下降。

行业经营能力普遍出现下滑，但有些房企受疫情冲击更大，经营能力出现大幅下滑，其中比较引人瞩目的就是首开和金融街，这两家都是北京国企。

榜单显示，今年上半年，首开和金融街的经营能力排名分别为第53名和第54名，较去年相比，排名直线下滑27个名次和20个名次。从业绩表现来看，首开扣非净利润增速为﹣58.7%，营收增速为﹣19.7%，金融街的扣非净利润增速为79%，营收增速为﹣38.6%，均处于行业较低水平，盈利能力较差。

6、不同规模的房企面临的挑战各不相同，中小型房企更容易提升经营能力。

榜单显示，经营能力TOP10房企主要以大中型房企为主，销售均值大约599亿元，诸如龙光集团、雅居乐、美的置业，其销售规模均在500亿元左右，此外，新城控股、金科集团、中南置地等经营能力优秀的房企，其销售规模大约800-900亿元，都是近年来增速比较稳健的房企。

7、利润水平加速下滑，房企喊话要保持盈利能力。

衡量一家企业获利能力高低的最佳指标是净资产收益率，也就是ROE，上半年，上市房企ROE均值7.1%，相比去年，降了两个百分点，扣非净利润增速也从63.1%大幅将至1.5%，在有数据可查的58家房企中，利润下降的房企多达35家，占比60%。

虽然盈利能力下降已成行业共识，但受疫情影响，上半年房企的利润呈现加速下滑的趋势，对此，房企一方面向外优化布局，深耕一二线等核心城市，通过规模扩张支撑利润增长，另一方面，通过高运营效率和产品溢价能力，提升利润水平。

比如，佳兆业主席郭英成在业绩会上强调，佳兆业要练好基本功，特别是在运营能力、产品溢价能力和销售回款方面，要做足工夫，一定要做到有相当强的竞争力。万科也表示，下半年的重点是坚持经营运营，在提升运营管理水平的基础上，保持盈利的能力。

8、疫情导致全球资本市场震荡，房地产板块市值走低，房企积极回购。

衡量经营能力的一个重要指标是市值，上半年，上市房企的市值普遍出现下降，行业均值由去年的612.7亿元降至529亿元，降幅达83.7亿元。这并非是房地产行业的个案，而是疫情引发的全球资本市场动荡，包括中美关系和经济发展等，股市震荡是一个多因素复杂局面导致的结果。

不过，面对市值下降，房企纷纷回购以保障投资者的利益。疫情发生后的3月，华侨城首次回购公司股份323.41万股，支付2097.58万元；格力地产斥资约3.56亿元，按计划回购7216.56万股；万通地产斥资7609.44万元，累计回购股份1506.82万股，占公司总股本的比例为0.7336%。

随后的5、6月份，更多房企加入回购大军，恒大更是频频回购公司股份，据媒体统计，2020年5月至6月，恒大至少回购26次，约涉资24亿港元。此外，中海、龙湖、蓝光发展等也进行了股票回购。?

9、虽然上半年的经营能力遇到冲击，但房企对下半年比较乐观，表示维持原有的经营目标。

面对疫情的影响，大部分房企并没有完成既定目标，比如，相对于行业整体10%的增速，主流房企的销售目标完成率仅有4成左右。不过，在业绩会现场，龙湖、世茂、佳兆业、奥园、富力、绿地香港、弘阳等房企还是表达了对下半年的信心。

龙湖表示，龙湖全年可售货源达4100亿，有信心完成2600亿的销售目标。2020年绿地香港的销售目标为550亿，其董事局主席兼行政总裁陈军表示，不会调整整个年度的经营目标。世茂表示：“下半年可售货值约4000亿，只要完成47%就可达标，很有信心可以超额完成”。

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