房东房客两头骗，骗完就跑路！住建部拟出新规，这种手段玩不转了

　　又是跑路！长租公寓“高收低租”再上热搜...

　　近日，上海有多名租客和房东向警方报案称，一家名为岚越的房屋托管公司倒闭，将他们交付了几个月甚至一年的租金一起卷款跑路。

　　调查发现，这家房屋托管公司以“高租金吸引房东、低租金吸引租客”的方式，聚拢了大量房屋租金，而这些租金绝大部分没有交给房东。

　　图片来源：央视财经

　　近年来，长租公寓爆雷时间时有发生，大量房东和房客成为受害者，经济损失巨大。对于长租公寓这一新兴业态，一直缺乏系统性的监管。但这个漏洞，终于要被补上了！

　　9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，并向公众征求意见。《条例》中特别强调，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

　　图片来源：住房城乡建设部网站

　　“野蛮生长”之后，

　　长租公寓行业频频“爆雷”

　　近些年来长租公寓的兴起，切实地解决了一些年轻人的租房困难。相比以前找房东直接租房，长租公寓的租客可以享受更便宜的租金，更舒适和较为精致的装修，更为便捷和专业的服务，例如每个租客都有对应的管家服务，在有需要的时候只需在手机上下单或者打电话就有专业的人员来帮忙处理生活中遇到的各种居住的问题，包括维修以及房间打扫等。同时也避免了中介服务不规范、租期不稳定等诸多问题。长租公寓也帮助房东更好地解决了出租难的问题，盘活了他们的资产，提高了收益率。

　　在大量资本的加持下，长租公寓迎来了极大的发展。但在经历“野蛮生长”之后，长租公寓行业风险事件频发。

　　最近一段时间以来，杭州、上海、重庆、深圳、武汉等长租公寓接连“爆雷”。至少有包括青客、适享、海玛巢客、岚越等在内的多家房屋租赁企业疑似资金链断裂、主要负责人失联“跑路”，波及上万套房源背后的房东和租客。这类长租公寓”高进低出”“长收短付”，有交了3年房租的租客，仅住了3天就面临被赶出公寓的风险，而大量房东也无法及时收回房产，同样成为受害者。

　　随后，上海、广州、合肥、重庆等地行业主管部门均发布了《住房租赁市场风险提示》提醒房东和租客要警惕公司“高进低出、长收短付”等经营风险，防范“租金贷”风险，加强风险防范，避免经济损失。同时，广州近期还开展了住房租赁企业风险排查工作，西安、杭州也发布了住房租赁资金监管新规。

　　仅仅在8月下旬，全国就有超十家长租公寓被曝出现问题。从网上公开曝光的事件不完全统计，如下表所示

　　而今年上半年共有16家长租公寓倒闭。

　　数据来源：贝壳研究院、中商产业研究院整理

　　事实上长租爆雷并非是新鲜事情，据不完全统计，早在2019年之前，已经至少有20家长租公寓爆雷了。而它们爆雷的原因，无一例外都是资金链断裂。

　　“爆雷”长租公寓的两种敛财套路

　　正常情况下，长租公寓从房东手上收到房源进行托管，再简单装修后加价租给租户，赚的就是中间的差价，扮演的类似于房屋中介的角色。但这些跑路的长租公寓平台，却将这门生意变成了金融游戏，他们的操作手法通常有以下两种。

　　1，空手套白狼，用“租金贷”搞资金池。针对那些刚毕业或手头紧张的租户，在长租公寓的牵头下，以5%-10%的低利率，同银行等金融机构签署长期贷款合同，长租公寓一次性拿到1年或更久的租金，但他们支付给房东的租金却是3个月甚至1个月一付，剩下的大笔资金用作开新店或直接挪作他用，资金链断裂是常见结果。

　　近期身陷“租金贷”漩涡的老牌长租公寓蛋壳与微众银行进行的合作，而且房客在签订合同的时候必须要签订和银行的贷款协议。一旦房东拿不到房租选择收房，交了房租的租客却只能流落街头，还要按期偿还银行租金贷，否则会影响征信，公司CEO已被监管部门调查。

　　2，借鸡生蛋，用“高收低租”模式玩庞氏骗局。不计成本从房东手上高价收房，然后在低价租给房客。例如央视财经曝光中一位在上海浦东家电商企业工作的谭先生，在6月通过岚越租房的时候，考虑到一次性付清，会有一定的优惠，于是谭先生按每月4100元的年付价格，租下了这套房，共支付了5万多元。但实际上，该房子房东被承诺每月会收到5500元的租金。在收到两个月的房租后，该公司宣布倒闭，无法继续支付房租给房东，而房客预缴的5万多元也打了水漂。

　　只要新的房东和租客源源不断进来，借新还旧的庞氏骗局就能一直玩下去，直到碰到一个合适的时机卷款跑路。

　　住建部酝酿新规：

　　严打租金贷、假房源，严控“高进低出”

　　住建部官网9月7日发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中主要强调了以下5个方面：

　　1.续租时房地产中介不得再次收取佣金。征求意见稿提出，房地产经纪机构应当对住房租赁服务项目实行明码标价，在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用。房地产经纪机构不得发布虚假房源信息；隐瞒影响住房租赁的重要信息；强制代办住房公积金提取等服务并额外收取费用；泄露或者不当使用客户信息。同时，房地产经纪机构不得赚取租金差价；违规提供金融产品和服务；为依法不得出租的住房提供经纪服务；未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同。

　　2.租赁合同不得包含租金贷款相关内容。住房租赁企业及其从业人员不得违规提供金融产品和服务；利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金；克扣或者延迟返还租金押金；以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务。不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

　　3.严控“高进低出”。住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

　　4.网络交易平台若允许失信企业违规发布房源，或被停业整顿。征求意见稿明确，网络交易平台经营者应当依法履行联网备案责任，违者由公安等有关主管部门依法给予处罚。

　　5.《条例》意见稿还明确了建立住房租赁机构登记制度，提高准入门槛，明确了市场主体机构及从业人员行为的“红线”。

　　业内人士中原地产首席分析张大伟针对《条例》建议对提前支付租金等问题进行监管，以防止二房东因为破产而出现的租赁双方损失，从而保护租户合法权益。

　　编辑|程鹏 杜恒峰 王嘉琦

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