仲量联行米阳:未来疫情是长周期作战,但我们有应对的经验

2020年，一场突如其来的肺炎疫情迅速蔓延全国乃至全球，各行各业都受到了不同程度的影响，房地产行业也一度陷入冰封时期，办公楼市场更是面临巨大挑战。

6月中旬，刚刚恢复的生活秩序，再次被新一轮疫情打破，北京的“复工复产”进程也再一次陷入停滞状态，全市甲级办公楼市场活跃度“减半”，空置率升至14.0%，创出10年来的新高。

在这样的大环境下，8月27日，仲量联行重磅发布《领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场》白皮书，帮助业内人士精准把握“后疫情时代”的市场动向，搜狐焦点等多家地产媒体到达现场，参与白皮书发布活动。

发布会后，仲量联行华北区研究部总监米阳接受媒体采访时表示，北京在经过两次疫情的反复之后，大家都明白了一件事，疫情一定是长周期作战的事情。但是我们已经有了应对的经验，在疫情常态化的情况下寻求发展。

以下是采访实录：

记者：在白皮书里，根据北京办公楼市场的租赁需求提出了冰山模型，请问目前有没有把冰山模型用在其他城市上，得到其他城市中这三种需求占比的数据？

米阳：这是我们基于北京的发展态势，提出来的新思路，目前只有北京，未来会继续从二线华北城市开始推广，随后逐渐推广至全国。

但是从类型上来说，发展肯定是一致的，每个城市都会有牵引式需求或推动式需求，也有一定风险，比如P2P公司，在北上广深都曾出现过，只是出现的形态、时机和退出方式不太一样，未来，还需要着重去分析这类企业。

记者：白皮书上讲到，区别于上广深和1.5线城市的特点，北京有充足的基石需求，因为涉及到跟这些城市的对比，所以想请问是不是代表着这边能了解到其他城市的情况，才能做出决定？

米阳：是的。因为仲量联行本身对于这些城市是有基础研究的，只是没有把这个模型本质上的套进去而已。

基石性需求分几大分类。比如说国企、大型外资机构、IT类巨头，我们有一个框，符合这些标准的，在北京是属于基石性需求，然后去横向对比中国的主要城市，把他们现有的需求套入了这个模型，进行直观对比，北京的这部分需求确实是最多的。但是如果你问我，哪个城市或者哪个地区符不符合冰山模型，真的不一定，可能有新的变化。

记者：白皮书里提到，对于丽泽区域的市场前景并不是特别看好的结论，但是之前被业内看好的龙湖项目就在这片区域，对此您是如何理解的？

米阳：首先这不是对未来的预测，而是对当下市场的评判。这个结论是丽泽当地的业主自己的感受，因为它受到了目前全北京范围内最大的压力：一，新增供给聚集；二，没有传统需求。

其次，龙湖的项目是没有问题的，只是需要等办公人口搬过来，因此从大周期来看，这个区域只要招满了，龙湖一点问题没有。

记者：2020年，市场面临的挑战之一就是中美贸易争端，现在很多内资和外资的科技企业都会担心自己受到科技领域的限制，出现在制裁的名单上。那么，您认为北京这样的企业会受影响的占比大概是多少，就是租户方？

米阳：要是扩展了说，作为一家美国上市企业，我们都可能受到影响，但是你说我们会担心受到影响吗？目前看来不会，还开发布会呢。

看看这些说受到制裁的企业，实际上真的受到影响了吗，并不一定，华为还在扩张，包括头条，都在通过我们在北京进行布局和扩张，所以制裁和一定会受到影响不可以完全划等号。但是很多外资的企业确实都会担忧市场，担心扩张的步伐变减缓。

那么，业主方的担忧会存在在哪呢？业主方会担心一些外资企业如果被他们本国的政府强制要求剥离中国业务，可能会对他们造成很大的影响。但这种可能性也就是一个很潜在的影响，他们一般制裁的是中国企业在美国的贸易，制裁了之后，相反他们还在中国扩张。这是目前的情况。

记者：白皮书中提到，北京办公市场相对全国来说比较稳定，得益于新一轮的以字节跳动为代表的物联网科技企业的扩张，您认为这个扩张还能持续多久？它现在处于什么样的阶段，是不是现在就是一个顶点了？下半年经济发展还会面临哪些变量？

米阳：顶点已经过去，在2018年左右的时候，现在处于浪潮的尾声。

我们预计，未来两年左右，会出现新一轮的动能需求，我们列出来六个潜在的未来需求行业的可能性。等到新一轮动能需求的出现，市场就会慢慢的恢复到它的上行通道，租金的角度会恢复上行通道。从需求量的角度，它恢复的时间会更早，因为肯定是需求量先恢复，成交的面积逐渐扩大，然后租金才会增长，租金的增长是最后一步。

记者：疫情虽然给办公楼租赁市场带来负面影响，但存量入场的节奏似乎并没有被打乱，在长期高供应市场的态势下，商业地产发展如何消化疫情影响，同时保持自身的发展？

米阳：首先，负面影响确实有，新增项目入场的节奏还是在有些地方被打乱，工期还是有比较明显的推迟。所以这不是一个长周期、高供应的市场态势，这也是为什么北京相对于其他城市不一样的地方。

其他城市确实是长周期的、大规模供给，比如上海、广州、深圳、成都、重庆、西安、武汉，都面临比较大的供应量。但他们在面临供给和需求的双重压力时，大部分的城市会有以价换量的状态，今年上半年，很多城市的报告中都使用“以价换量”的概念，所以他们会面临更长周期的恢复。

至于，应该怎么做才能保持自身的发展状态？第一是创新，仲量联行一直提倡的房地产科技，就是要有不同的打法，过去几年不断被提出新零售概念，新的元素、新的打法会吸引新的关注和新的消费能力。

那么，在商业地产领域下一个最新的打法就是房地产科技的应用，它可以为整个商业地产带来完全不同的打法形式，招租过程、运营过程、消费过程，都可以得到不同程度的提升。

记者：为什么预计北京办公市场2023年左右回暖？

米阳：这个时间点的推导是根据：一，动能需求从无到有的周期；二，动能需求出现了之后，对市场的冲击和调整，以及综合全球各大金融智库对于未来整个经济变化的预测。

因为我们不预测经济，我们拿别人预测的结果，比如说像EIU、经济学人等各类的智库，业内普遍性的预计，就是中国GDP的恢复从明年开始就会恢复到一个相对正常的水平。

当然，我们只是指的2023年前后，至于它到底是2023年初、2022年底还是2024年初，不确定，都是有可能的，我们只能预测一个大致的时间节点。

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