严打租金贷、假房源,政策监管向房屋租赁乱象开刀

来源：第一财经 作者：孙梦凡

长租公寓频频暴雷之际，我国住房租赁领域终于有望迎来首部条例性文件。

9月7日，住房和城乡建设部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。条例共八章66条，明确表示严控长租领域“高进低出”、“租金贷”等现象，规范住房租赁合同网签备案，稳定各地租金水平。

“《条例》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行规范、约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。”贝壳研究院高级分析师黄卉认为。

在中原地产首席分析师张大伟看来，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，是房地产长效调控政策之一。鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，可减少非理性购房需求，避免房地产市场大起大落。

规范引导租赁市场

在我国住房租赁行业，中介机构发布假房源、垄断房源等违规经营问题层出不穷，加上租房备案率低，统筹管理极为困难。为规范市场秩序，此前多地已落地相关细则，包括中介机构乱象专项整治、鼓励登记备案等。

但黄卉认为，随着我国住房租赁行业快速发展，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管，行业也出现长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，影响租客和房东权益。

“租赁市场越来越重要，租赁调控也越来越迫切，最近几年特别是长租公寓跑路，环境污染等问题频繁出现，迫切需要租赁管理条例出台。”张大伟同样表示。

《条例》首先对市场主体属性进行明确。住房租赁企业指将自有房屋或以合法方式取得的他人房屋提供给承租人居住，并与后者签订住房租赁合同，向其收取租金的企业。房地产经纪机构只能收取住房租赁服务项目的相关费用。

《条例》表示，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案；住房租赁企业租赁住房或房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。

因我国住房租赁登记备案制度起步较晚，各城市普遍面临数据缺乏的问题。“过去租赁市场在备案方面几乎空白，此次明确各类租赁合同都必须备案，有助于促进租赁市场健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

《条例》还明确，住房租赁企业及其从业人员不得发布虚假房源信息；隐瞒住房租赁的重要信息；以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务；泄露或者不当使用客户信息。

同时，房地产经纪机构在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用。租赁期间届满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。

“此前针对住房租赁企业的法律法规较少，未按照住房租赁经营行业的特点和规律进行监管。”黄卉认为，《条例》明确针对住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为，能进一步规范和引导市场主体合法经营，引导行业健康发展。

严打长租公寓乱象

针对乱象丛生的长租公寓市场，《条例》对“租金贷”给予充分约束，住房租赁企业不得在住房租赁合同中包含租金贷相关内容，更不得以隐瞒、欺骗、强迫、租金优惠等方式要求或诱导承租人使用住房租金贷款。

《条例》还指出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等经营行为的，房产管理等部门应将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

早在2015年起，中央多部门便出台政策加快培育住房租赁市场，2017年广东首次提出“租购同权”，而后全国多地试点住房租赁制度，长租公寓迎来长足发展，房企、中介、酒店集团等纷纷抢占市场。

但近年来，长租公寓行业乱象显现，企业不规范使用租金贷、不符合盈利逻辑的“高收低租”运作方式浮出水面，借此积蓄资金池扩张蕴藏极大隐患，一些暴雷企业大多存在这种情况，背后的金融风险不容小觑。

“此次政策对长租公寓暴雷事件给予关注，其中对“高进低出”和“长收短付”等内容给予重点关注。”严跃进认为，类似规定有较积极的意义，若上述行为受到抑制，客观上会减少长租公寓暴雷的风险。

目前，中国租房市场需求量依然庞大，但供需两端的高效匹配问题亟待解决。克而瑞预计，中国房租租赁市场规模在2020年或将达1.90万亿元，2025年将达3.01万亿，但全国市场机构化占比仅约5%。

为支持相关市场主体经营发展，《条例》明确，支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。

稳定租金预期

发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。2019年，中央出台的相关政策仍以支持、鼓励租赁市场发展为主，年底中央经济工作会议更是表明将“大力发展租赁住房”。

此次《条例》明确，设区的市级以上地方人民政府应当结合本地租赁住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。

与此同时，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

严跃进认为，这体现了政府对租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”概念；租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息；租金监管制度将加快建立，“稳租金”成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”。

黄卉还表示，《条例》明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，对住房租赁企业带来利好。同时明确对于违法违规市场主体的惩戒措施，利于推动市场良性进化。

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