郁亮南宁之行 满满的危与机意识

  当天，南宁市与万科签署战略合作框架协议。广西壮族自治区党委书记、自治区人大常委会主任鹿心社会见郁亮一行。

  鹿心社表示，广西把万科集团作为“湾企入桂”的重要合作对象，希望双方进一步落细落实好已签署的全面战略合作协议，共同推进产城融合、城市更新与旧城改造等合作项目建设，争取早落地、早见效。同时，进一步深化拓展现代物流、轨道交通物业、城市管理以及配套服务等合作领域，推动双方务实合作迈上新台阶并达到更高水平。

  “广西区位非常独特，营商环境很好。万科集团非常看好在广西的合作发展前景。”郁亮称。从公开的会谈内容来看，双方将在现代物流、轨道交通物业、城市管理以及配套服务等领域开展深化合作。

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  扩大合作新“朋友圈”

  今年年初，郁亮对万科提出要求，2020年要重点做好三件事情。

  第一件是对市场环境变化进行更深入的分析，郁亮提出要回到基本商业逻辑，探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法。

  第二件是聚焦产品力和服务力，做好精益运营，提升竞争能力和经营效益。

  第三件是深化组织重建，在实践中检验组织能力与效能，完成事人匹配。

  广西之行，就是郁亮和万科对市场的应变。2014年以来，郁亮一直在应变，这一年万科发生了治理上的思想裂变，郁亮率领管理团队一路拜访了阿里巴巴、腾讯、小米和海尔等互联网企业。当时，郁亮关心和焦虑的是万科的平台和生态系统要怎么再造，才能活得好。

  擅长公司治理的郁亮，今年跟以往更加不一样了，他和所有的企业家一样，面对着国际国内经济和市场的大变局和不确定性，历来危机意识强烈的他，必须更加积极地走出去，扩大“朋友圈”，尤其是政府的“朋友圈”，这对于作为万科董事会主席的他，是一种赶考，他已经不能再过于侧重在内部事务。

  广西贵为广东的近邻，除了东盟博览会和花园城市，人们往往忽略南宁这个城市。今年初，广西大力开展“三企入桂”活动，突出大招商、招大商，广西一方面表示要做足功课把龙头企业“找”出来，龙头企业就是瞄准世界500强、中国500强、行业领军企业、隐形冠军企业，“一企一策”地对接；另一方面，广西表示要加强策划把龙头企业“引”过来，拿出一批企业关注、愿意投资的好项目，吸引更多的大央企、大湾企、大民企进来。

  对广西递来的橄榄枝，郁亮表示，“万科愿意充分发挥自身优势，继续扎根广西、深耕广西，加快落实合作项目，全方位深化与广西在现代物流、城市发展与管理等领域的投资合作，继续助力广西脱贫攻坚，为广西经济社会高质量发展多作贡献”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，万科与南宁和广西的合作是值得肯定的动作。在后疫情时代，文化旅游、物流等领域对于房企而言都是比较好的投资方向，对企业发展会有促进的作用。作为广大中西部内陆地区的出海口，未来“广西凭借独特的区域优势，在物流方面有较好的发展前景。” 严跃进分析称。

  据记者了解，今年前两月，东盟超过欧盟成中国第一大贸易伙伴。据南宁海关数据显示，2019年，广西外贸进出口总值达4694.7亿元，同比增长14.4%，增幅较全国高11个百分点，创历史新高。其中，广西对东盟进出口为2334.7亿元，增长13.3%，占49.7%。东盟连续20年成为广西最大贸易伙伴。

  值得注意的是，万科于2018年在南宁建设了“中新南宁国际物流园”。该项目是经广西壮族自治区人民政府批复设立，并列入“国际陆海贸易新通道”广西重点建设工程。

  易居企业集团·克而瑞广西区域副总经理韦凤仙在接受记者采访时表示，郁亮广西之行，反映出万科这类大房企对投资广西的信心。

  “万科在南宁开发的项目已近20个，大多以净地的住宅开发为主，此次重心在‘大项目、大投资、大开发’。今年正值南宁强首府战略的元年，也是基建大年，房企入桂，会享受到一定的发展红利。反过来对南宁的城市和房地产市场发展都具有促进作用。”

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  深耕7年业绩斐然

  2012年年底，万科拿下南宁凤岭北德化路1号两宗地块，揭开正式进驻南宁的序幕。深耕7年，目前，万科手握近20个项目，分布在南宁6个区。

  在进驻南宁的第5年，万科以74.85 亿元的总销售额排名南宁市场第一。万科取得的区域市场业绩，让同行看到了新的发展点。

  随着碧桂园、龙光地产、阳光城、恒大等更多房企进驻，本地房企也随市场发展而崛起，万科在南宁的市场份额开始稀释。

  根据克而瑞发布的《2019年广西房企50强系列榜单》显示，2019年广西万科销售额为114.11亿元，排名第七；碧桂园广西区域、彰泰集团、龙光地产广西区域分别以308亿元、225.9亿元和199.73亿元的销售额排名前三。

  虽然去年万科表现一般，但今年上半年取得了不错的成绩。

  根据克而瑞公布的《2020年1~6月南宁房地产企业销售金额TOP20》榜单显示，广西万科以39.61亿元的权益金额夺得榜眼。

  在南宁，万科除了开发住宅项目外，还涉足教育、商办、产城、物流等领域。

  2016年，万科旗下印力集团收购了南宁悦汇广场。

  2018年，广西万科、万纬与新中公司达成合作，三方共同建设“中新南宁国际物流园”商办住宅配套项目和物流项目。

  2019年，万科凭借丰富的产城开发经验，在南宁打造了集居住、商办、教育、商业等功能于一体的60万平方米产城综合体。

  据记者了解，此次南宁市与万科签署战略合作框架协议是进一步落实广西壮族自治区政府与万科达成的相关合作共识，加强南宁市与万科之间合作、推动共赢发展的重要举措。双方将通过政府推动和市场化运作相结合的方式，建立和完善全方位、宽领域、深层次的战略合作机制，探索多样化的合作模式，积极推进在产城融合、现代服务业等领域的合作。

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  南宁的需要，万科的未来

  2014年起，头部房企的大量进入，促进了南宁房地产市场的快速发展。韦凤仙告诉记者，这些房企不仅带来了先进的开发模式，还带来了好产品以及好物业，更新了城市面貌，提升了土地价值，乃至城市价值。

  从南宁房地产市场情况来看，今年上半年南宁房价虽呈上涨趋势，但是房地产开发投资情况却持续负增长。当地政府建议，稳住房地产开发投资。并称房地产开发投资在南宁市投资中比重大，只有稳住房地产开发投资才是最有效的途径。

  数据显示，近三年来，南宁商品住宅成交均价在1万元/平方米左右。2017年、2018年、2019年商品住宅成交年均价分别为10110元/平方米、10845元/平方米、11489元/平方米。

  2020年1~6月份南宁商品住宅成交均价普遍在1.1万~1.3万元/平方米之间，除3月房价数据同比下降外，其他月份均不同程度上涨，同比上涨幅度在0.48%-14.03%之间，其中6月同比去年上涨14.03%，涨势最明显。

  根据南宁统计局公布的《南宁市1~6月固定资产投资运行情况》显示，2020年1~6月，全市房地产开发投资同比下降0.6%。具体来看，1~6月房地产开发投资占全市投资比重超5成，对全市投资增速拉力影响较大，但同比上年同期，今年以来房地产开发投资持续负增长，1~2月、1~3月、1~4月、1~5月、1~6月分别同比下降18.1%、4.4%、4.2%、0.9%、0.6%。增速虽逐月回升，但与上年同期差距较大，对全市投资支撑不足，未能保持2019年拉动全市投资增长态势，1~6月房地产开发投资对全市投资的拉动力比上年同期减少15个百分点，拉动效益明显减弱。

  在对2020年固定资产投资工作的几点建议中，南宁市统计局建议稳住房地产开发投资。房地产开发投资在南宁市投资中比重大，只有稳住房地产开发投资才是最有效途径。南宁市统计局表示，由于疫情影响，南宁市房地产受影响严重，恢复到疫情前的状态还需一定时间，目前阶段急需进一步改善投资环境，加快项目审批、加快土地调整供应、加快征地拆迁等有效措施以促进意向房地产开发项目的早日开工建设，支撑全市投资稳健运行。

  “对于南宁市政府来说，其对稳定投资尤其是稳定房地产投资都给予了较大的支持，所以客观上这也为万科的投资创造了更好的机会。”严跃进表示，双方合作实际上就是营商环境的优化，有助于后续各类项目的布局。万科作为品牌企业，后续在发挥龙头企业投资的角色方面，会树立更好的标杆效应。

  此次郁亮广西之行，万科高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官孙嘉陪同。

  孙嘉此前称，未来南方区域会同时做好两方面业务。一方面是进一步巩固和提升基本盘，另一个方面的业务是在住宅以外，根据空间、城市和客户需求的把握，做一些相关的高价值的持有性资产和高黏性的客户服务，“经营空间、搭建平台，让政、企、银、商、学互为客户，让各方在万科这样一个大的平台上产生链式反应，让更多客户去服务于更多客户。”

  对万科继续深耕南宁，韦凤仙表示并不意外，“对房企而言，南宁作为后发达地区的省会城市，“首先地价相对较低，准入门槛较低；其次客户基础较优，南宁可吸附广西14个地市的购房者，他们都有‘首府置业’的意愿，在南宁布局的头部房企，这几年都实现了业绩和规模的扩张”。

  南宁行之后，相信郁亮在城市和政府的“朋友圈”上会更加地进取，他的思想里坚持着“所有成功的企业都是在不同的时代做着不同的贡献，由此才存在下来，存在不是一成不变的”。

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