郁亮:“活下去”变成特别真实的存在

去年11月，万科创始人王石曾公开预告“万科的年报非常好”，这给万科2019年写满了憧憬，但是业绩真正的发布，却将此预期打至冰点。

3月17日，万科发布了2019年度业绩报告，并在线上召开了2019年度业绩发布会。2019年，万科实现营业收入3678.94亿元，归属于上市公司股东净利润388.72亿元，同比分别增长23.59%和15.10%。

因2019年营收及归属母公司净利润增幅低于预期(万科前三季度净利润增速30.4%)，万科股票在次日遭受投资者抛盘，万科(000002.SZ)下跌6.44%。港股方面，万科企业(02202.HK)大跌10%，股价创一年新低。

增速下滑业绩承压

2019年万科年报数据显示，营收、净利润增速均低于2018年，且连续两年出现归属于上市公司股东的净利润同比增速低于营业收入同比增速的状况。2015-2018年，万科净利润增速分别为15.08%、16.03%、33.43%、20.39%，而2019年利润增速15.1%已经回到了2015年水平。

万科总裁祝九胜对此表示:“营收增长方面，在整个行业来看，特别是在前10名来看，不是一个很理想的水平。”但他很快转而强调质量、回款率及现金流，强调万科不是单一拼业务、拼规模。

祝九胜解释称，毛利率下降是整个行业的趋势，“面对这个问题，我们有三点来应对:第一是为客户做好产品和服务;第二是持续提升管理水平;第三，毛利率下降是一个长期趋势，我们更看到了其他环节还是可以有所作为的，因为毛利率下降并不等于ROE下降。按照杜邦公式，毛利率只是占了1/3的作用。”

销售方面，万科2019年实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，同比增长1.8%;全年销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%，这是万科近年来录得的最低增速。

销售金额增速较2018年的14.5%大幅下滑，低于全行业6.5%的增速，在头部企业中亦排名靠后。事实上，万科2018年的销售金额增速已经开始大幅下滑，2017年的销售增速为45.3%。

此外，新开工数据也出现下滑。万科去年全年新开工4241.1万平方米，同比下降15.1%，这也是2014年以来首次出现下降;开发项目实现竣工面积约3008万平方米，同比增长9.1%，未完成年初计划，完成度为98%。

不过，万科的负债控制较为理想，截至2019年底，公司资产负债率84.36%，较2018年底下降0.23个百分点。2019年实现经营性现金流净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正;年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元;净负债率33.9%，继续处于行业低位。

在分红方面，万科决定2019年拟合计派发现金股息人民币约118亿元，约合每10股派送人民币10.45元(含税)现金股息，占归属母公司净利润的30.38%。截至2019年，万科已坚持连续28年现金分红派息，近三年平均派息过百亿元。2016年至2018年，万科分红总额分别为87亿元、99亿元、118亿元，占归属母公司净利润的比例分别为41.18%、35.42%、34.97%，每10股分别派送7.9元、9元、10.45元。

对于分红比例减少的问题，万科董事会主席朱旭回应称:“今年还是坚持稳定分红的政策，但是董事会经过审议，特别是遇到疫情这种不确定性的外部环境，希望能多保留一点现金在手，综合平衡后决定分红总额不变的策略。”

再谈“活下去”

万科在行业中首先提出了房地产“白银时代”的概念，在最新《致股东》信中，万科表示:“白银时代已进入深水区，它的特征逐渐清晰起来。从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面，这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。”

2020年初出现的新冠疫情严重影响了各行各业的正常运行，房地产市场受到的冲击尤为明显。2020年上半年行业销售减少、库存上升已成定数，长期表现还需视疫情持续时间而定，目前尚存在不确定性。

疫情的出现，对万科的影响有多大?万科总裁祝九胜表示，疫情冲击对公司影响比较大，体现在销售、交付、现金流和开工等方面，他认为公司要多留现金过冬。

疫情对万科首先影响的是销售，2-3月份销售额同比将下降510亿元，包括进驻的湖北三个城市销售断流;其次是新开工和竣工交付，一季度预计1万户面临延缓交付，让万科对1万个客户有交付延缓的可能性，全年该数字将增至3.9万户;开工也较往年延迟40天左右(全年的1/9);同时，还有每天至少5.3万人在抗疫一线的额外成本。总结下来，疫情对万科的影响相当大，销售回款大幅下降，短期是现金流压力，长期也给未来1-2年产生了结算压力。

疫情是否会促使各地出台利于地产业发展的政策?对此郁亮表示，万科内部经常有一句话叫“当好农民种好地”，做农民其实是不需要预测天气的，因为无论天气好坏都要去种地，不能因为天气不好就不去种地，那可能导致颗粒无收。所以一定要将种地能力提高。对于我们来说，我们始终需要脚踏实地、心无旁骛地守好自己的本分，通过努力把地种好，多打粮食是我们的主要工作。因此，我们从来不花时间去想，政策走向会怎么样。

在经济形势整体面临下行压力，万科的拿地策略是怎样?万科董事张旭回应称，“这次疫情，包括经济的压力，给我们行业带来了巨大的挑战。但无论如何，中国的房地产中长期的趋势不会发生根本性变化，城市化的进程依然继续，人口和产业化的聚集也不会停止。为了确保企业的稳定，其实万科每年都会有一个仓位，在此基础上，我们会继续寻找好的投资机会，这样才能保持持续的发展。”

郁亮在2018年秋天开会时，直言“活下去”，他认为这是出于居安思危的考虑，时刻保持清醒和警惕。在本次业绩发布会上，郁亮再谈“活下去”，“没想到在今天，‘活下去’变成一个特别真实的存在，万科将一如既往地继续努力，时刻保持清醒与警惕，坚持在变化中不变的东西，寻求危机中可能的机会，让自己健康地活下去，活得好、活得久。”

谈及疫情对万科的影响，郁亮说，企业的免疫力之一体现在现金为王、手有余粮。“因此今天为止万科92%的项目仍然是普通项目，这都是为了保证有足够的流动性。也正因为我们始终做到了现金流的安全，才能安然度过危机，获得更好的发展。”

多元化业务的未来

“不能只看到危，也要看到机。”郁亮说，面对危机要有准备，机会都是留给有准备的人。

万科认为，中国城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展趋于成熟，无论从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。

从数据来看，万科的销售额增速放缓，目前房地产市场增量已经越来越小了，对存量价值的挖掘变得更重要。万科尽管在财务数据上体现较少，但也开始着手多元化布局，业务包括物业管理业务、长租公寓业务、商业地产业务和物流地产业务等。

万科的长租公寓项目为泊寓公寓。这一直是万科较有争议的一个项目。在2019年的业绩发布会上，朱旭直言:“万科长期看好长租公寓业务，但目前行业存在客观限制，客观和主观两方面的因素导致万科的长租公寓业务虽规模应是全国领先，但还在爬坡期和探索期。”

在万科多元化业务布局中，万科物业呈增长态势，2019年物业营业收入127.0亿元，占比3.5%，同比增长29.7%，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%。这个规模超过目前上市的一线物管公司。具体而言，万科物业以25.5%的员工同比增速，支撑了29.7%的收入增速和26.1%的签约面积增速，人效提高清晰可见。

万科也经常被问到，万科物业未来是否有上市计划?对此郁亮回应，万科物业暂时没有上市计划，或者说在相当长的一段时间之内没有上市计划。等到人们将万科物业作为城市服务商时，才会考虑上市。

郁亮认为，受疫情影响，城市对仓储物流这些基础设施的重视不充分，因而疫情过后物流地产将会有比较大的发展机会。万科的物流业务在郁亮的手中一直谋求“全球第一”，万科物流在此次疫情事件中的作用，是否让万科看到了未来的机会?

“疫情中我们无偿向政府和公益机构开放全国27个城市的59个物流园，支持防疫物资流转。我相信疫情之后，各地将对仓储物流设施更为重视，我们的物流仓储业务也将迎来发展机会。”郁亮说，由于疫情对冷链仓储的需求，1-2月万科冷链仓储业务比去年增长80%以上，万科五年前开始部署物流冷链业务，在这次疫情中开始发挥重要的作用。

郁亮说，敏锐发现、更深入理解危机对城市发展、客户需求的改变，是我们创新动力的来源，更是培养未来竞争力的重要起点。

万科为此制定了2020“三大战略”:第一是对市场环境变化进行更深入的分析，回到基本商业逻辑，探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法。第二是聚焦产品力和服务力，做好精益运营，提升竞争能力和经营效益。第三是深化组织重建，在实践中检验组织能力与效能，完成事人匹配。

来源：中国房地产金融

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