被“谈话”两次，沈阳终于放大招！出台8条调控组合拳，二套首付比例提至5成…多地密集落实“房住不炒”，金九银十安在？

　　近期，热点城市密集加码调控，坚决遏制投机炒房。

　　9月6日，沈阳出台八条楼市调控新政，包括二套房首付比例提高到5成，首付款禁止分期支付和“首付贷”，二手房转让增值税免征年限由2年调整到5年；从严管控住宅用地出让溢价率等。

　　业内人士认为，沈阳新政有助于减少炒房行为，主要针对即将到来的“金九银十”做好政策准备，未雨绸缪地对市场进行调控管理。近期多地调控密集“堵漏”升级，未来市场热度较高的城市将会大概率调控加码，预计今年的“金九银十”很难出现。不过，也有观点认为， 7、8两月房地产市场淡季不淡，预计9、10月市场行情仍值得期许。

　　沈阳出台8条调控组合拳，二套房首付比例提高到5成

　　9月6日，沈阳市房产局等9部门联合印发《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》（以下简称《通知》），进一步加强土地市场调控、加快推进项目建设、完善商品房销售管理，严格差别化信贷税收政策。

　　《通知》提出，严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

　　同时，严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价"、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。

　　此外，《通知》要求，依法严格整治未许先售行为，取得商品房预售证10日内一次性公开全部准售房源和销售价格，未按规定销售的暂停网签，整改后予以恢复。实时监测商品住房销售价格运行情况，价格变化较大的，及时约谈房地产开发企业负责人。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目，责令企业限期改正，逾期未改正的，暂停网签。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“沈八条”政策是落实“8.26”部分城市房地产工作会商会精神，进一步体现了稳房价的导向。其中，二套房首付比例从过去的4成提高到5成，影响较大，加大了部分炒房客的入市门槛，有助于减少炒房行为。同时，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，有助于打击各类“快进快出”的购房行为的。

　　根据易居研究院的统计，沈阳二手房价已连续3个月同比涨幅位居全国第三。沈阳也是先后两次参加了“7.24”国务院房地产工作座谈会和“8.26”住建部部分城市房地产工作会商会的城市。“8.26”会上再次强调要毫不动摇坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩则认为，沈阳出台新政主要针对即将到来的“金九银十”做好政策准备，未雨绸缪地对市场进行调控管理。尤其是从供应端与需求端两端共同调控以实现稳房价的目标。一是加快土地使用效率，从政策上杜绝房企捂盘惜售的可能，稳定房价走势。二是加大二套房首付比例，调整税收，加高炒房成本，降低炒房带来的房价增长风险。三是本次调控中的措施在此前的政策中均有提及，但未明确时间节点等具体内容，而本次政策是对之前政策的有效补充。

　　8月楼市成交活跃，一线城市集体“飘红”

　　目前，疫情对楼市的影响已经退去，8月楼市成交淡季不淡，热点城市更是持续火热。

　　易居房地产研究院的统计数据显示，8月，40城新建商品住宅成交面积环比下降4%，同比增长16%。自5月成交量年内首次同比转增以来，已连续4个月同比正增长，说明房地产市场已完全摆脱疫情影响走上正轨。1-8月，40城成交面积同比下降9%，3月以来降幅持续收窄。

　　克而瑞研究中心的数据也显示，8月，30个重点城市整体成交3079万平方米，同、环比分别增长了22%和5%，且7月成交较2020年月均水平显著增长38%。其中，一线城市成交面积为334万平方米，同、环比齐增。北、上、广、深四个一线城市集体“飘红”，整体成交显著放量，单月同比涨幅均在35%以上。二三线城市成交面积2745万平方米，环比上升4%，同比增长20%。其中，成都、杭州、西安、济南、天津、长沙、东莞、南宁、苏州、长春等10个城市成交热度延续，同、环比齐增。

　　值得注意的是，在政策加码后，深圳、杭州、宁波等热点城市市场热度惯性延续，成交同比涨幅皆超50%。其中，深圳商品住宅成交51万平方米，创年内新高，同比大增56%，在四个一线城市中居首。

　　究其原因，克而瑞研究中心认为，一方面，核心城市房地产市场供应整体偏紧，但由于人口长期净流入，尤其是高素质人才大量聚集，市场需求异常坚挺，且普遍有着较强购买力，市场前景长期看好。尽管热点城市调控政策进一步升级，但由于政策力度相较温和，对房地产市场整体影响程度有限。另一方面，信贷资金整体充裕，房地产市场明显受益，核心城市更具弹性，疫后无论是改善还是刚需皆持续释放，致使成交长期保持在较高水平。

　　多地密集“堵漏”升级，“金九银十”能否实现？

　　7月以来，中央多次开会强调“房住不炒”，释放出调控收紧的信号。

　　7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，重申“房住不炒”，首次强调“时刻绷紧调控这根弦”，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参会。7月30日，中央政治局会议再次明确“房住不炒”定位。8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，再次强调要毫不动摇坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市参会。

　　7月以来，已经有杭州、东莞、宁波、深圳、南京、长春、海口、无锡、沈阳等多个楼市热度高、房价明显上涨、出现炒作氛围的城市相继收紧了楼市调控政策，其中，深圳、杭州、东莞等地更是“堵漏”升级，对前期政策“打补丁”。

　　如此密集的调控政策下，今年的“金九银十”能否实现备受关注。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐认为，今年的调控政策更加精准施策，“金九银十”更难出现。中央多次强调“房住不炒”的政策导向，LPR利率连续四个月保持不变，上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整。房地产市场快速升温的条件不存在。近期，住建部召开重点房企融资座谈会、城市房地产工作会商会，分别从房企端、城市监管端加强分类指导，未来市场热度较高的城市将会大概率调控加码，不会出现市场过热的情况。

　　许小乐同时指出，从短期市场先行指标看，市场预期较弱。贝壳研究院数据显示，8月全国重点城市业主涨价占比低位持续下降，房源交易时间仍然保持100天的长周期，这样的市场很难开启改善型换房链条，因此，今年二手房市场很难有起色。“可以预计，新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情，但价格不仅难以上涨，反而可能小幅下降。”他说。

　　中指研究院的调查结果也显示，8月，购房需求有所下降，有购房计划受访者占比较7月下降3个百分点，其中，半年内有购房计划的受访者占比也较7月下降。全国置业意愿强度整体下降，多数城市群、各线城市受访者置业意愿强度均下降。

　　不过，克而瑞研究中心则认为，联系到7、8两月房地产市场淡季不淡，预计9、10月市场行情仍值得期许，随着供应明显放量，届时成交有望继续走高，部分热点城市或再创年内新高。

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