最严调控实施一个多月，这个区的房价压根没跌！

　　转眼间，7月份深圳的史上最严调控已经实施一个多月。

　　记得调控刚出台时，许多人都觉得如此强力的调控手段，一定会打压到深圳的房价。特别是调控前火热的宝安。

　　根据链家的数据显示，宝安区在调控前的半年，二手房房价处于持续上涨的状态。半年时间，均价涨了一万！

　　也正是因为涨势太猛，所以在调控后，大家第一时间都认为宝安房价一定跌。

　　但根据中国房价行情网的数据，8月份宝安区二手房均价为70664元/㎡，比上个月上涨了3.02%。

　　看来，宝安根本没跌！反而还涨了！

　　宝安在新政后的市场情况到底如何？房价是涨还是跌？为了搞清楚这些问题，我们特地走访了宝安几个区域。

　　宝安目前的价格梯队差非常明显，最低只有5万出头，最高甚至有去到16万的因此，在考察前我们根据价格差异把宝安各区的房价均价分为了三个价格段，同时梳理了该价格段的代表片区：

　　1. 单价5万-7万  片区：沙井福永 松岗 石岩

　　2. 单价7万-10万 片区：西乡 新安 碧海

　　3. 单价10万以上  片区：宝安中心

　　单价5万-7万这个区间，沙井由于大空港的规划在关注度和热度上相比松岗、福永和石岩更大；而单价7万-10万这个区间，西乡的供应量最大，整体市场更能反映行情。宝安中心的房价自成一格价格段。也比较有考察价值。

　　综合上述的情况，这次我们选择了西乡、沙井和宝安中心三个片区进行了考察。

　　而结合此次的考察情况以及中介的反馈我们可以知道：新政对宝安二手房的价格几乎没有影响。

　　首先考察的是沙井，沙井的价格在调控前一直维持的是上涨状态，7月份时价格已经到了56000，而根据Q房网数据，8月份沙井均价上涨到58984元/平，价格没有因调控而下降。

　　在考察沙井二手房的过程中，我们发现考察前往的这几个小区，入住率都很高，时逢周末，能够看到许多小孩、老人在小区花园里玩耍、乘凉，居住氛围很浓。

　　沙井的二手房很多是以自住为主，主要原因在于沙井的二手供应量也很少。截至到8月底，沙井的二手房供应套数只有150套，在宝安区中排名倒数第三。

　　数据来源：贝壳找房

　　而根据链家的数据，沙井从2017年至今只成交121套房源，而且二手房房源挂牌数量也一直比较少。

　　沙井的投资考虑二手房会比较少，热度主要集中在新房上。

　　考察下来，我感觉沙井不跌反涨的主要原因在于：供需失衡，沙井新房的供应少，而次新的二手房基本过去以自住为主或者改善外溢，所以放盘的数量不多，供应量整体偏低，对于调控就不那么敏感了。

　　而在宝安整体房价上涨后，需求开始外溢，沙井拥有11号线的加持加上大空港利好，将会成为许多刚需和投资的首选，放盘少需求多，基本每放一盘，房东价格就可以再涨一轮。

　　第二个考察的区域是西乡。西乡是宝安区中二手房房源最多的片区，也是整个西乡成交最活跃的片区。

　　在考察时，我也深刻地体验到这一点：当我们在西乡看一套80多平米的三房房源时，同时有另外一拨中介带了两三个看房的人和我们看同一套房。客户加中介差不多十个人挤在一套房子里。西乡的二手房市场确实很有热度。

　　不过，西乡的二手房大多都是在老小区，许多小区都已经有十多年了，楼梯、各种公共设施都显得很老旧。

　　西乡一小区面貌

　　但别以为楼龄老就不好，楼龄大也有好处，那就是房子满五年的比较多，可以减税，而这些满五的房子特别对刚需的胃口。

　　在考察中中介也向我们透露，调控后，一部分选择撤房或者是降价的房子基本都是不满五年的，满五年的房子不仅不降价，而且还很抢手。许多房东甚至会专门盯着自己的小区，房子所在小区卖掉一套就马上给自己的房子涨价。看来房东也深谙刚需买涨不买跌的心态，一涨价，刚需反而更着急买房了。

　　虽然西乡新房很少，但因为交通便利，配套成熟，因此住房需求一直很大，现在的西乡是典型的存量房市场，因此房子就算是老一点，只要价格不太离谱，都会有市场，纵使调控出台，面对旺盛的需求，价格上也很难有大的波动。

　　另一个考察的是宝安中心，宝中是宝安片区中房价最高的，最高的鸿荣源壹方中心甚至去到16万+，而且宝中的小区也基本都是中高档小区。

　　宝中一小区门口

　　宝中的二手房以大户型为主，100平米以上的房子比较多，总价基本上都在1000万以上。考察期间中介也向我们反映，不管是卖还是租，因为价格对客户的资金要求更高，同时大多数房子又踩中了750万的非普通住宅的要求，缴纳的税费更高，所以，宝安中心的房子最近相对来说看的人少了一些。

　　从这个角度看，新政对于宝中这样价格偏高的片区确实产生了一定的影响。

　　哪怕看房的热度降低，但价格上宝中并没有下跌。根据Q房网数据，8月份宝中的参考均价为109116元/㎡，相比上个月的106190元/㎡的均价是有所上涨的。

　　没有跌的主要原因还是在于这个片区的价值，靠近前海的地段，加上高质量的小区和成熟的配套。价值摆在这，足以支撑现在的价格。

　　总体来看，在需求旺盛、价格差距极大的宝安，新政对价格的影响确实不大，即使调控堵死了一部分投资客和刚需，但宝安依然没有在根本上改变供不应求的楼市行情。

　　那在新政之后，宝安又应该怎么买呢？

　　客观来说，宝安因为价格梯度明显，所以买房的梯度也非常清晰，根据自身的资金实力在宝安买房相对来说不会那么纠结。

　　1000万以上的资金自然就不用多说，肯定是首选宝中。区位上靠近前海，配套成熟，是整个宝安最值得购入的片区。

　　500-800万的资金选择西乡、碧海和沙井，投资重点关注沙井，大空港的规划以及11号线的开通是支撑这个片区的重要因素，而投资沙井打新好过买二手房，现在部分二手房的单价已经突破7万，但新房的均价只在5万左右，倒挂之下新房肯定有上涨空间。

　　自住的话就在西乡和碧海中选，碧海相对而言次新房多一些，西乡的房源更多选择也更多。资金上更充裕就选碧海，资金相对少的选西乡。

　　另外，有名额的刚需购房者，该上车就上车。就算宝安房价阴跌也不会跌那些品质好的刚需房。特别是满五唯一的房源非常抢手。投资的话重点关注宝安的新盘，限价影响下西部的打新热度持续不减，一些网红新盘像沙井的海岸城以及最近刚开盘的嘉富新禧花园，值得重点关注。

　　总体来说，通过这一次考察，我们发现宝安调控后这一个月，整体行情受调控影响比较小。价格上没有下跌，又因为需求旺盛，使得无论是二手房还是新房市场都维持了热度。

　　当然，深圳的最严调控只出台了一个多月，现在就说调控不力或调控对价格没影响还为时尚早。

　　而且从整体考察情况来看，宝安现在哪怕是涨，也只是微涨，总体价格的上涨幅度相比之前是有所下降的。市场具备一定的惯性，想短时间内通过调控达到很显著的效果并不现实。

　　因此，对于这次调控，我们其实可以再耐心点，等几个月之后再来看看它的威力到底如何。

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