沧州新华区房价行情跌破万元 东西价差达4K 缘何?|卧谈会

昨天在“沧州房产”公众平台关注到一条房价行情播报。禧泰数据8月期的房价行情如期更新。沧州方面，二手房行情价10600元，环比持续小降，呈稳，列全国房价行情65位。

其实拼仔近几月份对这组数据的关注已经比较淡了。但这期的更新，一条紧绷的弦开了，最新期行情数据显示，新华区9967元，环比跌幅2.2%余，跌破万元。而另一边，运河区则是在金九开端站住了行情，13876元的二手房行情价纹丝未动，且同比小涨0.91%，在这个大的调整周期里有着不错的抗跌表现（泛指平均数据，个别泡沫太大的盘摔的也很惨）。

在主城区mini至极的小城沧州，东西两行政区房价行情差价近4k。新华区这是怎么了，运河区真的有这么高的溢出价值吗？

其实，展开思考一定是存在即有其因。同时，在感性思维价差里也仍有泡沫存在。

首先，随着近十年城市的格局变化，向西已经成为了落地事实。从城区建成或初建成面积看，以南北大街为线，运河区大概来到了新华区的三四倍有余。建成面积体量决定了现阶段城市的走向和内部人口流向。

接着说，形成强烈行情价差的另一个因素。数据为二手房行情，那么建成次新房社区的基数和其层级品质直接影响了平均行情。

再次，教育资源、大配套的相对失衡也是客观存在的，这里体现最直接的市教育资源比。

以上、简单总结，还是过去十年的建成面积，已经确定的倾斜方向。

那么，另一个思考，感性一点儿，新华区就真的这么不如运河？差价能差40%吗？

仍然要重复上文提到的mini至极的主城区面积这一概念，这意味着绝大多数大配套的辐射共享。生活配套方面，新华区在一定程度上甚至更优。且，从百度热力图我们能观察到，老城区仍然有着最高的人口密度。虽然人口仍在内部流动，但一个新中心的到来显然并不容易。

建成度较低很大程度受限于此，这是上一个时代的主城区，如今看来环境、城建面相对落伍了。净地或可做内容地块匮乏，城市翻新是一门大课题。

近两年，新华区几个旧城改造项目终有了形象进展，东扩南近也有不少利好的声音。被诟病的执行落地效率有所改观。

另外要提醒的是不要被新华区不到万元的行情房价所蒙蔽，真相也许并非如此。东城的房地产营销气氛显然相对来讲并不浓郁。主战场在东扩腹地，而非老城区。

可以说二手房方面新华区的参考样本和房源流动性并不强。

老城中心，有九年学区的次新盘，虽然软硬品质均一般，但仍有1.2左右的挂牌行情。新东南小片区甚至一度接近1.4/1.5w这样的行情。

固，这里的市场化泡沫度也许相对较低，流动率低，业主预期就会低。局部间的分化还是很明晰的。

相对县城，有市区唯二行政区的基本面，其不足万元的房价一定是更加抗跌。

以上仅为个人观点，分享在此，欢迎讨论。

那么今天的卧谈会话题就来了

沧州楼市东西分化许多年了，新环线/沧县楼市加入，新华区跌破万元会否是分水岭？

分化继续拉大，还是新华区将迎头赶上？4K的价差做的实吗？

是/否，聊聊你对沧州城区楼市分化的看法。

还是卧谈会的老宗旨，期待听到更多理性有价值的声音。

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