无锡楼市“收网”

  8月30日，无锡市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”），提出从加强土地市场管控、支持居民合理自住需求、坚决遏制投机炒房、整顿规范房地产市场秩序、加强房地产市场监测分析五个方面稳定楼市。

  “这主要是因为最近两个月无锡房价涨幅较大，地价也有所攀升，涨价预期比较强烈。” 南京房地产学会会长吴翔华向记者分析称，今年复工复产以来，无锡楼市出现了房价持续上涨、土地拍卖过热、信贷宽松等异常情形。

  根据国家统计局发布的 7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，7月无锡新建商品住宅环比上涨1.3%，位列第四；二手房环比上涨1.2%，并列第三。值得一提的是，这是自2019年3月以来，无锡新建商品住宅销售价格指数连续第17个月上涨。

  无锡房价因何连涨17个月

  从2019年3月算起，无锡市新建商品房价格已连续上涨17个月。其中，2019年6月，新房价格同比涨幅超过10%，达到历史最高点，进入2020年以来，无锡新房价格同比增速更是始终处于9%以上的高位。

  价格上涨的背后，是旺盛的购买力。根据监测数据，今年上半年，无锡市商品住宅成交20815套，备案均价为19553元/平方米，住宅成交255.45万平方米，成交金额499.49亿元。其中6月份商品房住宅备案均价20222元/平方米，环比增长3.33%，首次突破2万元大关，2.5万元/平方米以上价格段占比环比增加4.9%。

  “主要是6月份无锡经开区、滨湖区有三四个楼盘集中开盘成交，导致6月整体均价上涨了。”无锡房屋交易管理中心工作人员表示，相比部分热点城市的全城热销，无锡的高房价项目主要集中在经开区，大部分在售项目单价已突破“3”字头，甚至部分房源单价已突破四万元。滨湖区房价则分化明显，均价在1.5万元到3.6万元之间不等。

  吴翔华告诉记者，无锡虽然房价涨幅较大，但分化严重。“涨幅比较快的主要有太湖科技城、惠山新城等新区板块，很多在售项目都是前些年拿的地，地价便宜，随着这几年医疗、教育等配套设施的落地，再加上品牌房企的进入，地价不断攀高的同时，新房价格也随之上涨。”

  此外，上述无锡房屋交易管理中心工作人员分析说，目前改善型需求的逐步释放，也导致了整体房价的上扬，“二手房市场的成交量已经连续3个月超过新房市场的成交”。

  从二手房数据来看，佐证了该工作人员的说法。今年上半年，无锡二手住宅成交26501套，比新建商品住宅多出5000余套，二手住宅备案均价为11231元/平方米。进入6月份，无锡市二手住宅成交面积为63.56万平方米，环比增长6.79%。

  吴翔华表示，疫情过后，无锡市场恢复迅速，主要还是因为消费者希望通过买房来投资保值。“大部分人都会去追捧一些比较热点的板块，今年上半年，除了上海、杭州这些长三角重点城市，像宁波、南通、常州等城市也相继出现了楼市、地市火热的现象。”

  最突出的是今年5月之后，无锡多个楼盘集中开盘，连续三天，梁溪本源、恒大翡翠公园、南山公园大道、蠡湖国际小镇共推出的866套房源，均遭到哄抢。其中南山公园大道推出215套房源，有800多人参与摇号。

  连续拍出高价土地

  推动无锡房价上涨的还有来自土地市场的火爆。两年前无锡新城楼面价不过4000元左右，现在已涨到一万元以上。

  以新年首次土地拍卖为例，3月31日，无锡市推出8宗涉宅地块，总出让面积为40.72万平方米，经过一整天的鏖战，8宗涉宅地块分别被阳光城、招商地产、中梁地产、实地地产、奥凯置业、建发地产以及红豆置业拿下，总成交额为93.34亿元。其中，位于无锡房价“洼地”惠山区西北部地区的3宗地块的楼面价均刷新了对应区域的纪录。

  “最近半年地价涨幅比较明显。”吴翔华告诉记者，疫情后地方政府出台的“可延期缴纳土地出让金”“预售部分完成25%以上投资即可申请预售”等政策，加上部分区域已经很久没有推出新地块，引来不少房企进入无锡加大土地储备。“很多房企还是首次进入无锡。” 吴翔华说。

  “楼市快速恢复超出了房企的预期，到6月份，无锡土地拍卖市场屡创新高，房企争先举牌抢地。”有业内人士表示，无锡的土地性价比相对较高，从土地价格来看，比苏州便宜，而且政策宽松。

  根据统计，今年上半年，无锡共成交36宗地块，其中涉宅地块30宗，面积约210.12万平方米，总金额达446.57亿元。其中有20宗“万元地”，成交均价达12249元/平方米。同比2019年上半年，成交面积上涨74.23%，成交金额增长112.7%，楼面均价上涨12.3%。

  无锡房地产业协会副会长沈洵表示，今年上半年土地市场总成交446亿元，基本上达到了去年全年的水平，库存的去化周期在11个月左右，下半年还要继续增加供地。“还有113万平方米的计划必须要完成，完成以后对市场的供应、成交的活跃以及库存的去化都会有好处，也是为了平抑房价，别让房价涨得过快。”

  值得关注的是，当前的无锡楼市、地市依然火爆。

  这也导致无锡此次调控点之一，就是完善商品住房限购政策，上述通知提出，夫妻离异后2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。通俗理解就是，严禁假离婚买房。在此之前，无锡市执行的购房政策为本地户籍允许认购两套，外地户籍在有2年社保条件下允许认购一套。

  另在二套房首付比例上，无锡调整为60%。这都被认为是今年限购政策打补丁的重要体现。

  记者注意到，7月24日，国务院召开房地产工作座谈会，有10个城市参会；8月28日住建部召开房地产工作会商会。两次会议都强烈传递出了稳房价、稳地价和稳预期的调控主基调。

  而这一轮新调控背后，更显示出各地疫情后房地产市场回暖超过预期的态势。对此，吴翔华表示，这侧面反映出市场有自身的调节机制，行政措施往往会导致市场失真，“疫情对楼市影响并没有那么大，只是暂时抑制住了购房需求，疫情过后，地方政府为响应中央尽快复工复产，促进房地产市场平稳发展，放宽了调控，使市场和房企得到了错误的信号”。

  记者发现，从7月2日东莞调控升级，要求房价涨幅严格控制在5%开始，至8月30日无锡将二套房首付比例上调为60%和严禁假离婚买房，短短两个月内，全国已经有10余个省市出台了不同程度的房地产调控升级政策。

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