“别样幸福城”复工,还有多少烂尾楼仍然收房无望?

昨天，一条话题冲上热搜，#昆明烂尾楼别样幸福城复工#。

昆明的这个烂尾楼不是第一次出现在大众视野中了，向前追溯，

7月份就有媒体报道“别样幸福城”的业主住进了烂尾楼

。烂尾楼断水断电、没有门窗，业主不得不靠电瓶和蜡烛照明，在工地水坑取水，在窝棚搭伙做饭。

业主在接受采访时表示，住进来也是无奈之举，疫情期间收入减少，无力同时承担房贷和在外租房居住的房租，不得不强行住进烂尾楼。

一个月之后，在多方关注和协商努力下，终于启动了复工续建，“别样幸福城”的业主终于收房有望。

【1】

据了解，昆明的“别样幸福城”之所以烂尾，原因是开发商资金断裂。

但这只是表面原因，

实际原因是业主的购房预售款并未进入监管账户

，而被开发商挪用

，最终因项目众多资金链断裂，导致楼盘烂尾。

烂尾楼这个说法大家并不陌生，

“天涯海角烂尾楼”的传说，在海南存在10多年之久。

但海南的烂尾楼，出现在海南房地产泡沫破裂，房价一度腰斩的时候。

而近些年呢？市场快速发展，房价整体呈现上升趋势，价格有波动，但没有大幅度震荡，怎么还会出现那么多烂尾项目呢？

以“别样幸福城”所在的昆明为例，据《中国新闻周刊》报道，

高峰时期，昆明市场上烂尾项目达40多个

。河南南阳的烂尾楼更为出名，据《中国经营报》报道，

高峰时期，南阳有300多个烂尾楼

。

而且不夸张的说，

绝大多数的城市中，都有那么一两个收房无望的烂尾楼

，小城市的情况或许更加严重，政府介入也无力盘活。

【2】

盘点各地烂尾楼，可以发现，造成这种情况的原因主要有三个：

一是监管不到位；二是造城运动降低了行业准入门槛；三是盲目开建超高楼地标。

首先，一些用来防范烂尾的制度并没有执行到位

。最常见的就是商品房预售房要有专门账户进行监管，资金只能用于本项目建设，不得挪用。然而许多烂尾楼，调查背后原因，都和挪用资金有关……

过去十几年，在一些监管不严格的小城市，五证不全的尤其是没有预售证的房子照样大肆销售，监管的缺位推高了烂尾的风险。

有预售证也不一定就安全无忧，一些城市放低了预售标准。

一般来说，高层住宅要盖到2/3才能预售，多层项目要封顶才能预售；但不少地方部门把这个标准调低至，工程进度达到“正负零”就可以预售了

（给大家解释下“正负零”，简单说就是，一层地面及以下建设完）

。

低标准无疑会加剧烂尾风险。

其次，造城运动、大拆大建，许多资质不佳的小开发商涌入市场

、拿地建房。因为“底子薄”，想买新地块扩张规模，就容易向“预售资金”伸手。

此外，还有一些烂尾楼比较特别，不同于住宅楼烂尾，这些项目出生的时候自带“万丈光芒”、规划宏大、前景光明，

也许还是当地高层大力推动的地标项目

，没人想到会有烂尾的一天。

然而事实就是发生了，这类动不动就要冲击“XX第一高楼”的项目，所需资金庞大，建设周期长，对开发商的操盘实力也有着极高的要求，其中一个环节出了问题，就很容易造成烂尾，而且难以盘活。

【3】

比起监管、开发商实力等原因，最根源的还是“商品房预售制”。

如果现房销售、买房就收房，这些问题都能避免。

预售制的弊端，都能说出个几条，在此就不赘述了。

预售制能取消么？

海南已经踏出了第一步，3月份发布新规，对新出让土地实施现房销售制度。

为什么海南发新规，其他城市不跟进？因为影响范围太广了。

海

南敢于踏出这一步，原因在于，前面已经铺垫了两年，海南持续加码楼市调控，相对稳定的市场可以经受住冲击。

而且，这次现房销售仅针对新政发出后出让的地块，开发商拿地之前肯定准备了足够的资金。

最重要的是，海南拥有“政策利好大礼包”，有足够的底气摆脱房地产依赖，不继续吃这部分红利。

如果真的突然取消预售制，大概率又将出现一批资金链断裂的房企，烂尾房大军进一步壮大。

【4】

短期内，取消预售无望，普通购房者该怎样避免买到烂尾项目呢？

一是，尽量选择品牌开发商。

不是非要选择全国top级别的开发商，但至少也得是开发过十几个项目的。那种成立没有两三年，一共就开发过1、2个项目的小房企，底蕴不够、抗风险能力差，最容易出现烂尾。

而且今年房企融资收紧、楼市调控也很频繁，中小房企面临更大的资金压力，暴雷几率增加。同样是出问题，大房企受到的关注度更高，也更爱惜品牌形象。

二是，选择“五证齐全”的项目。

去售楼处现场看，

各地都会要求开发商在售楼处公示“五证”

——即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。

有些城市信息公开程度高，还可以在地方住建部提供的网站查询。

总的来说，有五证不绝对安全，但是没有五证一定不安全，非常容易出问题。

三是，不一定非要买新房。

新房绝大多数是期房，要等待一段时间才能收房入住。对于买房着急入住的购房者来说，挑一个物业好、环境好的二手房也很不错。另外，孩子近两年就要上学的，买二手学区房也更稳当。而且，二手房可以直接看房屋质量，格局朝向、是否漏水、物业服务都一目了然。

四是，真的遇到烂尾也不要放弃寻求办法解决。

烂尾房盘活的例子也很多，有的是政府牵头解决，有的是被大房企收购重新开发，有的是业主自救筹钱盖完房子。

但不论哪一种，都是越早解决越好。

因为房子虽是钢筋水泥建造，但如果无人管理、疏于维护，风吹日晒雨淋之下会快速老旧，再想建好就需要更高的成本。

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