乐山、青岛相继扣动楼市松绑“扳机”,这次能否听见“枪响”?

来源：和讯网

各地对楼市放松政策的试探还在持续中。

近日，四川省乐山市和山东省青岛市相继发布了楼市政策。具体来看，乐山对“认房认贷”标准进行了放松，其中“认贷”标准提到“商业性个人住房贷款已经结清的，不纳入认定范围”；青岛则发布为期100天的“限时”放松，即换房时产证满两年可交易、满足人才认定的非户籍及新落户大学生享受本市户籍人口购房。

值得一提的是，近期各地松绑政策频繁推出，却又很快遭“撤回”。3月下旬，浙江海宁发布曾发布政策称，云上房博会期间“暂停执行非海宁户籍人口在海宁限购一套住房政策”，但推出仅两小时便被“聚焦房住不炒”取代。而早前驻马店、广州、济南也已经历过“宽松政策一日游”。

那么，乐山和青岛的“松绑”政策能否免遭撤回的命运？

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商业贷款结清则不纳入认贷范围

4月7日，乐山市住房公积金管理委员会发布了《关于明确和调整我市住房公积金贷款、提取部分政策的通知》。

该政策明确支持职工购买首套普通自住住房和第二套改善型住房，对“认房认贷”认定标准进行了明确调整。

具体来看，新政策规定，在认房方面，购房人（申请人及共同申请人）在购房所在地、住房公积金缴存地有住房产权产籍记录的，纳入认定范围。对比2018年8月的政策，认定范围缩减，剔除了户籍所在地和工作所在地的情况。

在认贷方面，新政策规定，以购房人（申请人及共同申请人）在中国人民银行个人信用报告记载的住房贷款记录为准。住房公积金贷款结清和未结清的，均纳入认定范围；商业性个人住房贷款未结清的，纳入认定范围，商业性个人住房贷款已经结清的，不纳入认定范围。

这也改变了2018年推行的“无论该住房贷款是否已结清，均纳入认定范围”。

“认贷”新标准也意味着，商业房贷结清后即不算入贷款记录内。58安居客房产研究院分院院长张波向记者表示，这对于此前单一申请商业住房贷款而已结清的，后续置换需求在公积金贷款层面会更有利。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，乐山对于过去比较严厉的“认房又认贷”政策进行了调整，这使得部分有房产或有贷款记录的购房者，或可以享受房贷套数认定方面的优惠。

“后续预计全国各地的公积金管理中心也会继续出台政策，对公积金贷款给予更大的支持。”严跃进表示，“可以推测，考虑到商业银行贷款的额度和规模比较充足，预计后续部分商业银行在认房和认贷方面也会有类似的松绑，进而促进贷款业务和购房交易的活跃。”

但在亿翰智库研究总监于小雨看来，乐山市的政策影响不会很大，“只是公积金不认贷了”，而且“（公积金贷款）额度很低”。

《通知》显示，申请人及配偶双方均缴存住房公积金的，最高贷款额度为50万元。申请人单方缴存住房公积金的，最高贷款额度为40万元。

张波也认为，这一政策可以视为公积金贷款的适度调整，对于当地房地产市场的影响相对有限，并不会影响成交量和房价的大幅波动。

事实上，2月21日，河南省驻马店市出台的稳楼市政策中便曾提及，公积金购买首套房的最低首付比例由30%下调为20%。

当时有对驻马店当地情况较为了解的人士向记者表示，驻马店当地公积金缴得少，同时也会出现开发商不支持公积金贷款、组合贷的情况，若是刚需则会因此选择商贷，因此这个刺激政策“效果不会很明显”。不过，即便并不一定会产生实际刺激效果，驻马店的政策还是很快就被撤下。

二季度购房政策放松第一枪

相较而言，青岛发布的政策，效果可能会更明显。

3月下旬，青岛市推出了“2020青岛百日万店消费季”活动。这场为期100天的活动旨在进一步恢复和提振消费市场活力，而住房销售也作为重要的板块被给予了“优惠政策”。

4月10日晚，房产板块的“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则发布，在限售和限购方面皆有所松动。

在限售方面，活动规则第5条规定，“鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。”

这改变了此前“需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易”的规定，意味着限售期由5年缩短至2年。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向记者表示，限售期的改变，让青岛部分置换改善型需求释放入市，一定程度上可以认为是对当前房地产市场的鼓励政策，激活城市的住房消费。

需要注意的是，该限售政策的调整需在换房的情况下才适用。

在限购方面，青岛此次活动也给予了松绑。其中，第4条规则称“对由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算”，而过去则“按其拥有一套住房计算”。

严跃进认为，这实际上在房屋拥有套数方面进行了调整或放松，“部分居民家庭房屋持有的套数认定方面会更加宽松，即便实际占有部分房产，也可能会被认定为无房户，这样就突破了既有的限购政策，甚至可以按照首套房的标准进行购房”。

同时，第6条、第7条规则显示，除了符合条件的人才购买首套房不需要落户或社保纳税之外，外地到青岛读大学且迁来户口的大学生，可购房；而青岛到外地读大学的学生，即便户口暂时迁离，也可购房。这实际上为部分居民家庭增加了购房名额。

亿翰智库认为，放松限购条件后，满足购房条件的个体增加，因而可能释放部分新增购房需求。

“青岛此类政策的出台，应该说具有很强的松绑效应，无论在限购的房源套数认定方面还是限售期减少，都体现了降低购房门槛、鼓励购房和换房的导向，有助于稳定住房交易、刺激住房消费、激活改善型购房需求等。总体上看，青岛打响了今年二季度购房政策放松的第一枪。”严跃进说。

国仕英认为，此次活动的主要目的还是为了减少疫情带来的影响，地方城市千方百计地促进消费回补和潜力释放，尽量把疫情所带来的影响降到最低。

“一季度青岛同比下跌29%，政策的调整会使得市场更快恢复正常。”国仕英表示，“并不会对市场产生较大的冲击，市场还是保持‘房住不炒’原则，适当微调促进房地产市场的平稳健康发展。”

值得一提的是，此次政策是在“消费季”主题下推行的，期限为一百天。中原地产首席分析师张大伟认为，只落地100天，其实是避免政策影响大。

在张波看来，青岛限购放松的政策主要针对人才，“属于人才政策的范畴，一般不会撤销”。

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